房天下

Fang.com

房地产2021年趋势推演

土地情报01/05 12:32

2021年,开年做个预测,也不知道准不准,先说了再说,半年后再反思检讨下。

首先,有两个恒量,我觉得是要说在前头的,也是我推演的前提

一是疫情反复,之前因为疫情而停工停市的场景还历历在目,后续对经济的冲击也是触目惊心,现在也还在比烂状态,我们看起来的好,只是比国外好一些罢了,比2019年更好更有信心了吗。整个世界一定不会一直关闭交流,但在开放的过程中,我们能不能承受、敢不敢承受开放带来的阵痛还不好说,黑天鹅事件预计会不断,对房地产的考验不断。

二是政策从严,对房地产的政策不会放松,这已经逐渐达成了共识,比如2020年武汉遭遇疫情和洪水的双重打击,但是限购限贷就是不放松,一点声音都没有。再比如地产行情并未反转的时候,就对开发商出手“三条红线”、对银行端出手“房地产贷款集中度管理”,直接脱离了有保有压的态度,直接是往死里打。

地产已经彻底进入了“零和博弈”的后半场,给出五条趋势,看看会发生什么情况。

第一条(宏观):城市二八分化,开发商二八分化

因为融资规模被框了上限,预计行业房地产总成交额也不会往上突破。在零和博弈的前提下,少部分城市、开发商销售额的成长,对应的是其他大部分城市、开发商的销售额下跌。

其实这也不是预测,而是后面大概率会出现的事情。

第二条(中观):开发商们在多元化和回归主赛道中纠结

因为融资不易,要在地产板块中扩张已经是非常困难的事情,因为要扩张吃的是其他同行的原有份额,大家都会挣扎,有些开发商会考虑多元化、去地产化以继续承接放水,当然大概率去其他领域和成熟玩家们拼刺刀是要交学费的,动作一定会很多,但犹豫度会很高。

所以困在原地也难受,出去也难受,很纠结。

第三条(中观):一批房企将被淘汰,大型资产包不断流出,但成交难度大

房地产下半场拼的是经营能力,拿好地卖房子换钱,而不是融资能力,借新还旧骗钱。因为融资不畅,导致只要历史上稍微犯了点错误,都会在退潮时刻发生裸泳,借不到钱、资产又无法变现或亏空难以拆补,这时候就死定了。

大型资产包会有很多,有些是因为超融、资不抵债,有些是因为拿多了持有物业、流动性出问题,无论那种,在现有的市场状态下,都没法成交。

第四条(中观):开发商的重心,将从新拿地,到去库存

2019年之前,拿地和销售是割裂的。

拿了地之后,考虑的不是销售,而是融资,能融到钱,卖得掉卖不掉其实关系不大,反正压力不大,卖不掉的话有个选项就是捂着,博一个房价上涨解套的可能性。

现在,新拿地变成库存的话,就很可怕,在三条红线的压制下,会真真实实得制约了企业的继续发展。

未来一段时间,去库存将是各家开发商排名前三对待的大事。

拿地么?一定,一定,一定,要卖得掉。

第五条(中观):各城市人口流入逐步趋缓,大部分城市开始内卷

2021年,像杭州那种年流入100万人口城市的爆款肯定越来越少,大部分城市的人口增长还不如自然增长率,虽然不少二线都开始各种手段抢人落户,但是吸得更多的是省内地市的血,保省会稳定的背后是地市的塌陷。

内卷的特征之一,就是刚需越来越少,而改善其实也没增加,但是因为改善很稳定,所以相比之下,改善的成交比重越来越大。

做内卷的城市,就要有资源独占性,项目又占有资源、价格又让改善客户满意,那一般卖得不会差。

讲完了,意犹未尽,再秀五条微操

1、2021的返乡置业预计成色一般

很简单的一句话,在大城市打拼的打工人,今年赚到钱了吗?

2、2021年一二线城市土地市场高烧不退

大家都在追逐确定性,三四线市场难、融资难,相信很多企业都会做取舍,战略趋同下出现的踩踏其实是很可怕的。估计大部分一二线的市区及近郊区地块的利润率,看平周边跑量售价的话都在保本线徘徊。

3、对于北上广深的预测

2021年深圳持平退烧,上海、广州20%,北京30%。求打脸,看好北京补涨,深圳的最强限购终有回响。这一轮主要是改善,学区房先突破,次新跟上,价差拉大后老破小开始异动,置换链打开,缩量上冲,基础原因是一线城市供应量太少了。

4、大量城市二手房价下跌

很简单的道理,现在客户本来就不多,二手客户又不断被分销们带到了一手,二手只能下跌求得对一手房的性价比优势。

5、小阳春的时间

三四五月吧,2020年是被疫情耽误了变成了五六七八月,所以有换仓想法的,三四五月该跑的跑,不要恋战。

文毕,半年后回头来看看

(本文转自周璐的笔记公众号,对原作者表示感谢,内容本身不代表公众号观点,也不构成投资建议。关于本文观点,欢迎留言区交流互动。)

相关搜索推荐

投诉开发商改善成交
免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请点击“投诉”按钮。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。
房天下资讯>土地情报>正文