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拿地测算必知的“装配式建筑”,一文深度讲解

土地情报01/01 12:33

装配式建筑,最早是在2015年和2016年的样子,逐渐进入大家的视野,由部分一线城市最早试点,现在很多三四线城市也都跟进了。装配式住宅,直接影响了施工进度,建安成本,从而成为投资人拿地测算中不得不考虑的因素。

什么是装配式建筑?

关于装配式建筑,目前比较主流的定义是,指使用在工厂统一生产的预制构件,在施工现场直接装配而形成的建筑。从形式和内容来分类,钢结构、木结构、混凝土结构,都是装配式建筑的类型。装配式建筑,是工业化建筑的重要组成部分,对于降低建筑浪费,控制成本有深远的意义。

装配式建筑满足,三个预制的条件。即预先制造,预先装配,预先浇筑。预先制造,指的是在预制工厂里面,预先把木材、钢材、混凝土等材料制作好;预先装配预先制造好的木材、钢材、混凝土等材料,制作成建筑部件;预先浇筑,是指把预先准配好的建筑部件,在预制工厂里面浇筑成为符合要求的成品部件。

说直白一点,就是把盖房子弄成像搭乐高积木一样,把建筑施工所需要的梁、板、墙、楼梯等拼合在一起,像搭积木一样盖房子,省时省力。

比如,预制好的梁、柱(如下图)

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预制好的楼梯(如下图)

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然后,大家拿地过程中接触最频繁的一个概念就是“装配率”,比如要求项目建筑不低于30%的装配率规定。什么是装配率呢?装配率,顾名思义就是装配式建筑在总建筑面积中占据的比例,折算成百分数。具体计算公式为:标准层装配式工法部件总表面积/标准层混凝土总面积*100%。

其中关于标准层装配式工法部件总表面积的计算,拆分出来是:

标准层装配式工法部件总表面积=(主体+围合结构预制混凝土构件面积-除传统模板-混凝土接触表面积)*a十(非承重内隔墙预制混凝土构件面积-传统墙面抹灰的表面积)*b十(现浇结构采用定型装配式模板-混凝土接触面的表面积)*C(PS:这个公式相对靠谱,但在各地也存在认可争议)。

装配式建筑发展到至今,其优缺点已经很明显了:

其主要的优点,就是预制率高,材料利用率高,能够有效减少建筑材料的浪费,同时能够缩短工期,减少人工。有这么多的好处,因此各地政府都在不遗余力地推广装配式建筑,并纷纷将其写进拍卖文件和土地的规划条件。

但是实际的执行效果来看,这些优点都没有达到。

其一、不少地方的装配式住宅,属于大干快上的初期阶段,然而相关的配套却没有跟上。特别是预制件的预制工厂,存在生产数量严重不足的情况,很多房企等预制件都需要排队,有严重的甚至提前排队半年。本来是可以缩短工期的,结果却成了项目施工进度最大的掣肘因素。不过,这个问题随着预制工厂的数量增加,在逐渐地改善

其二、实际施工中,为了考虑项目的安全性和技术标准,会存在增加施工量和项目成本的情况。比如,预制剪力墙施工的时候,连接处的套筒,在实际做的时候为了满足抗震强度要求,套筒往上的水平钢筋,需要进行局部的加密。抗震等级越高,这个钢筋的加密程度越高,然而采用全现浇结构,是不需要进行这些加密处理的,这个问题近乎无解。

其三、混泥土的特性,大家都很熟悉,混泥土从液态到固态施工是一个不可逆的过程。如果施工中有什么差错,或者不符合规范的地方,只有完全或者局部推到重来。预制构件拼接的完整性,安全性,可靠性,都对现场施工人员的专业性,提出了更高的要求。

如果盲目追求项目的高装配率,预制件连接处的地特殊加固处理,也会随之增多,而且建筑的混凝土结构安全性和整体性就会降低,同时也会无形中增加施工成本。

装配式住宅的使用,在现行设计规范里面,也是有局限的,一些特别重要的部位,一般都会采用现浇。比如,地下室必须用现浇,首层也必须现浇,保证抗震能力的关键部位也必须现浇,不规则部位也要现浇。装配式住宅,在取代现在通行的现浇施工法问题上,还有很长的路要走,两者会并存相当长的时间。

这也是很少有地方装配率,在拍卖文件中,会要求超过50%的原因。

虽然存在诸多实际层面的运用弊端,但是这并不影响地方政府推广装配式的热情。因此在实操当中,很多公司的成本部门,在考虑项目的成本时,都会将装配率纳入建安成本的重要因素。一般来讲,每增加10%的装配率,项目的建安成本会增加80-150元/平米不等,在个别城市甚至更高。

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