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击退保利、华发,香港置地24.6亿夺重庆主城单价地王!成交楼面价14142元/㎡!

土地情报2020/12/30 12:32

2020年岁末,重庆土地市场迎来了今年的重磅级优质地块入市拍卖,为这不平凡的一年画上句号。观音桥是重庆江北区的政治、经济、文化中心和交通枢纽,而今日(29日)出让土地——江北区观音桥组团I分区I20-1、I20-3-1、I22-1-1、I22-4-1、I23-1地块,就处在观音桥商圈核心位置,早在公告发布之日便引起众多业内人士的关注。该地块出让条件较为苛刻,有幼儿园配建、黄桷树的保护、商业物业自持、地下空间开发、变电站联建等,但这众多的要求也不能掩盖其自身突出的价值。

江北区观音桥组团I分区I20-1、I20-3-1、I22-1-1、I22-4-1、I23-1地块

作为重庆的收官之战,本场土拍报名参与竞拍的房企共4家3组,包括保利&大悦城、华发&香港置地、香港置地。

该地块于12月29日16:00开始限时竞价,经过10轮报价,最终香港置地以总价246000万元竞得,成交楼面价为14142元/㎡,溢价率为8.63%。

香港置地此次拿下江北区观音桥组团地块,刷新了重庆主城成交楼面价,成为新的重庆主城区单价地王!

>>>>地块解读:

本次出让地块编号20168,土地位置江北区观音桥组团I分区I20-1、I20-3-1、I22-1-1、I22-4-1、I23-1地块。用地性质为综合用地(含住宅),总用地面积50296.7㎡, 规划建筑面积173952.21㎡,容积率I20-1、I20-3-1≤3.5,I22-1-1≤4.7,I22-4-1≤2.8,I23-1≤1,出让年限住宅50年、商业40年、办公40年,起始价226448万元, 起始楼面价13018元/㎡。

房价

>>>>SWOT分析:

  • 交通:宗地位于观音桥步行街旁,周边交通路网发达,公交站点环绕,轨道交通既有运营的轻轨3号线,又有规划在建的地铁9号线,且距离最近的站点均在500米范围内;

  • 配套:周边生活氛围浓厚,教育、商业、医疗配套完善,地块3km范围内聚集了多所市级重点中小学校,如华新实验小学、皇冠实验中学,亦有重庆工商大学江北校区等高校;就医方面,有三甲医院重庆市红十字会医院、中国人民解放军第三二四医院等;商业的繁华更是不言而喻,地块东侧的观音桥商圈,作为重庆传统五大商圈之一的商贸区,其步行街是中国西部商圈第一大步行街,其中多个购物商场可供任意选择;

  • 土地:整个观音桥组团可供入市的土地资源较为稀缺。近两年,仅在红旗河沟附近成交了2宗宅地,分别是去年7月底合能13167元/㎡楼面价摘得的合能渝玥府项目地块,以及今年10月中海42.02%溢价率斩获的红旗河沟公交站场地块;

  • 竞品:宗地周边不乏新房项目在售,如龙湖北滨910、万科天空之城、恒大御龙天峰、重庆时代中心、招商城市主场、欧街92等,大多都是实力品牌房企开发建设项目。这些楼盘,从50平到130平,从一房到四房,包括了公寓高层、超高层、大平层,既有毛坯房也有精装房,几户涵盖了置业者所有的需求选择,各楼盘均价都在18000元/㎡之上。市场竞争相当激烈。

房价

>>>>出让要求:

  • I20-3-1地块规划配建一所9班幼儿园,其占地面积和建筑面积均不得小于2700平方米,幼儿园应有独立占地的室外游戏场地;

  • 宗地内有10株胸径超过50公分的黄桷树,其中:观音桥组团I分区I22-1-1地块东侧2株、南侧2株、北侧1株;I20-3-1地块东侧3株、北侧2株。根据区城管局《关于重庆观音桥商圈建设有限责任公司商情明确小苑地块内大型树木处置要求的复函》(江北城管函〔2020〕218号)明确,对该批树木暂不移栽,待土地出让后由竞得人根据项目规划审批方案,并依照《重庆市园林绿化管理条例》相关要求办理移植手续,由江北区城市管理局具体负责监管;

  • 竞得人须自持I22-1-1、I23-1地块商业物业计容建筑面积不少于8000平方米,自持时间不低于5年,统一经营管理年限不低于10年。自持期限从权属登记之日起算,并在权证中注明自持物业不得对外销售或转让,自持部分对应土地使用权自持期内不得转让。该事项由江北区人民政府负责监管,若违反自持条件,竞得人须支付土地成交价款总额10%的违约金,同时评估土地限制权利条件改变前、后价值差,补缴差额部分地价款;

  • 该宗地规划建设方案须经江北区人民政府同意,方案应实现宗地内地下空间整体开发,并充分考虑与轨道九号线蚂蟥梁站、嘉陵公园等周边环境的有机衔接,以及确保沿线商业动线的整体性,由江北区人民政府负责监管;

  • 该宗地按照装配式建筑相关要求实施,详见《重庆市江北区住房和城乡建设委员会<关于明确观音桥组团I20-1等5个地块装配式建筑实施要求的函>的复函》(江北住建函〔2020〕289号),具体由江北区住房和城乡建设委员会负责监督实施;

  • I22-1-1地块规划110KV变电站(JB1-16小苑站)与地块联建(商业合建),建筑面积建议按6000-8000平方米控制(可不计入所在地块计容总建筑量),位置和建筑面积可结合建筑方案设置,同时建筑方案需征求电力主管部门的意见。该变电站土建部分由江北区人民政府出资建设。

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