城市在分化，城市的版块也在分化

有兴趣请关注“淘房军师”公众号，进“淘房军师”知识星球提问房产问题和学习买房、卖房科技树。以下问题精选知识星球问答。1上一篇文章《大水滔滔，这个曾经的屌丝城市房价十年四倍》，通过采集2008年郑州郑东新区、金水区和惠济区新盘销售量排名前10的楼盘，对比2020年这些小区的二手房价格，发现郑州十年间房价涨了四倍。那么，这十年间，郑州哪些板块落伍了呢？

目前郑州的城区，不包含巩义、登封、新密、新郑、荥阳、中牟、上街，我们也不考察这些区域的二手房价格，目前来看，这些地方没有前景。我们仅对郑东新区、金水区、惠济区、二七区、管城区（含经开区）、中原区对比。郑东新区10年价格对比，最后三列：2008年销售价格、2020年贝壳价格、涨幅倍数。郑东新区房价上一篇文章《大水滔滔，这个曾经的屌丝城市房价十年四倍》已经做过分析，十年间房价涨幅基本在4倍甚至5倍以上，如下图。

金水区10年价格对比，最后三列：2008年销售价格、2020年贝壳价格、涨幅倍数。金水区房价上一篇文章《大水滔滔，这个曾经的屌丝城市房价十年四倍》已经做过分析，十年间房价涨幅基本在3倍以上，如下图。

惠济区10年价格对比，最后三列：2008年销售价格、2020年贝壳价格、涨幅倍数。惠济区房价上一篇文章《大水滔滔，这个曾经的屌丝城市房价十年四倍》已经做过分析，十年间房价涨幅基本在3倍左右。

2上一篇文章《大水滔滔，这个曾经的屌丝城市房价十年四倍》，已经分析了郑东新区、金水区、惠济区房价再2008年-2018年间涨幅都在3倍以上，上一篇文章已经分析过这三个区域了。我们分析郑州的原老城区中原区、二七区、管城区（含经开区）2008年-2018年间房价涨幅。

• 中原区10年价格对比，最后三列：2008年销售价格、2020年贝壳价格、涨幅倍数。

中原区十年间房价涨幅也在3倍左右，中原区是郑州的老城区，人口密集，虽然郑州向东发展，中原区的涨幅还算可以，涨幅和惠济区差不多，但是惠济区目前没有产业，仅有居住功能，惠济区（东部近金水区如北大学城）地理位置较中原区有优势，五年内次新房价格并不低。但是中原区和惠济区一样，这些小区均价值一般在1.5万/平以下，值涨幅一般。

• 二七区10年价格对比，最后三列：2008年销售价格、2020年贝壳价格、涨幅倍数。

管城区10年价格对比，最后三列：2008年销售价格、2020年贝壳价格、涨幅倍数。

二七区和管城区房价涨幅一半左右在3倍以下，但是房价均值大都也在1.5万/平以下。3郑州在往东发展，郑东新区、金水区涨幅最优，惠济区、中原区、二七区、管城区涨幅一般，房价也相对较低。如今，郑州又有白沙、绿博、新郑、航空港、高新区等版块加入到了郑州的楼市竞争中，未来谁会在竞争中胜出呢？投资哪里会获得更大的价值？城市在分化，版块也在分化，版块内的小区更在分化，可能出现一个城市房价在横盘，但是一些版块在涨价，另一些区域在狂跌的局面，投资需谨慎，更要有眼光。

郑州市集中省内金融公司，搬到CBD，目前又在建北龙湖金融岛，集中所有的力量，“以点带面”，通过带动东区的房价，拉动郑州的整体房价。所以未来郑州的房价，还是要以郑东新区为领头羊，以郑东新区CBD和北龙湖为房价点，随着郑州3号线、4号线开通，带动周边金水区、惠济区（东部）、白沙板块的房价的上涨。惠济区（东部除外）、管城区、中原区、二七区则会紧跟郑州房价趋势上涨，但是不会有更大的，区内个别板块，能否跑赢大盘是个问题，毕竟郑州在往东发展，管城区、中原区、二七区老破小房子太多，年轻人不喜欢这样的房子，目前这些区域房价在下跌。而绿博板块、航空港、新郑五年内则会极大可能跑输郑州大盘，目前这几个板块跌的惨不忍睹。