风云榜·现场丨刘策：深耕城市群 焕新增长潜能

　　11月26日，由和讯网财经中国会与和讯房地产事业部联合主办的主题为“高效高质 重启增长”的第十八届财经风云榜第十一届地产金融创新峰会在北京举办。会上，佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策发表了主题为《深耕城市群 焕新增长潜能》的演讲。

　　刘策表示，未来我国人口将加速向东部沿海及长江中下游城市群集聚，3大核心城市群有望成为城市。

　　刘策认为，决定未来的分水岭有三个。个，你目前选择的是一个什么样的公司，是选择有可能上市的成长型公司还是选择一个高收入的公司，可能十年后的情况不一样，即便我们现在会有一些人年薪几百万，但是十年之后可能两千万，但是如果有朋友选择了成长中的，未来可以上市的公司，可能股权一变现就一个亿，大家不要小看这样的事情，因为这样的事情在我身边经常发生；第二个，你了一个什么样的城市还是很重要，有没有在核心城市就业，有没有在核心城市买房还是不一样；第三个，你把大类资产配置在房地产还是资本市场，也会决定接下来十年的财富分水岭。

　　以下为刘策演讲原文：

　　倒回去十年，可能在座的很多朋友会感觉当时我和我身边的同学聪明才智，努力程度、家庭背景都很类似，但是突然一下子十年之后到现在，就会发现人和人之间的差别非常大，这个差别不是由于我们的努力程度不一样造成的，可能大家都很努力，都很拼，但是差距非常明显。

　　如果十年前你毕业的时候选择了房地产或者选择了阿里、选择的腾讯，选择了华为，有可能你现在已经财务自由了，或者至少身价过千万了，但是如果选择了一般性的服务行业，现在可能生活还会相对不会太自由。

　　十年前，如果你选择了一线城市并且在一线城市置业，你可能也是躺赢了，现在一线城市的一套房产至少是千万起了，如果你选择了二线城市，或者你的同学回到家乡，他现在要拼搏一百万都很困难。

　　这个时代真的是选择决定了命运，在未来的十年，我觉得同样我们身边的朋友差距也不会很大，但是十年后分水岭又会出来，决定未来的分水岭，

　　个，你目前选择的是一个什么样的公司，是选择有可能上市的成长型公司还是选择一个高收入的公司，可能十年后的情况不一样，即便我们现在会有一些人年薪几百万，但是十年之后可能两千万，但是如果有朋友选择了成长中的，未来可以上市的公司，可能股权一变现就一个亿，大家不要小看这样的事情，因为这样的事情在我身边经常发生。

　　第二个，你了一个什么样的城市还是很重要，有没有在核心城市就业，有没有在核心城市买房还是不一样。

　　第三个，你把大类资产配置在房地产还是资本市场，也会决定接下来十年的财富分水岭。杨经济学家的观点有一点我认可但是又有一点不同的意见。

　　现在对于99%的人来讲，卖房炒股肯定是代价行为，但是这背后跟资产配置或者资产类别没有关系，最关键的是我们自身的投资能力如何，昨天我跟一个朋友聊，我说现在中国最主要的矛盾是每个人都想迫切致富的愿望与极其低下的投资水平的矛盾，这不仅是对我们个人来讲，机构也一样，大家不要觉得机构的水平很高 ，有一些机构的水平甚至在我们水平之下。

　　今天我讲的主题跟这些都有关系，当然了，为了表示自己还是专业的，给大家先看几个图，因为我觉得城市群这个东西，每个人都很清楚，未来要往城市群发展，特别是过去十年开发商能成长为行业龙头的，一定是选对了城市，一二线城市布局的，现在是行业龙头，也有三四线做的很好的，大部分的排名前五十的房企都在一二线布局，未来在城市圈布局的，也会跑赢市场，这也是一个选择。

　　谈到城市群，我想分享两个观点，个，现在确实是城市群的阶段，第二个，现在对我们每个企业或者每个个人来讲，现在需要考虑的因素会有一些不一样了。首先我们看一下城市群，这不是一个新的现象，我特别欣赏凯恩斯的一句话，他说世界上最终是由思想家统治的。我觉得说的很有道理。

　　我们研究一下国外就一目了然，真的不复杂，现在有时候我们看一些房企为什么发展这么好，感觉特别有先见之明，我们看一下国外的著作，结论和方向都在里面。包括现在所谓的城市群布局，真的不是一个新鲜的东西，全球都是如此。

　　这个趋势不可逆转，我们可以看到站在我们国内，基本上走完了小城市到大城市的迁徙的路径，过去说人和人的分水岭有一条，你选择了一线城市，或者省会城市，我们有同学可能选择了二线城市或者三四线城市。我觉得十年之后分水岭会特别大，因为中国房价的分水岭2012年开始的，2012年前，不管你在一线城市还是二线城市，还是三线城市，基本上财富水平差距不会特别大，因为是普涨普跌的，涨幅是接近的。但是2012年开始，过去的八年里分化特别严重，一线城市的房价现在可能是三四线城市的房价的十倍，原来可能就是一两倍的概念，所以对于过去的半年来，如果布局在一二线城市的房企更多的享受到城市的红利，所以成为了今天的行业龙头，我们的同学可能也因为选择了一二线城市，然后在这里买房结婚，也会实现财富的被动的增长，而且这种增长还是以百万、千万计的。

　　未来，这个过程基本上结束了，短期看政策，中期看金融，长期看人口，接下来人口迁徙的趋势阶段是从小城市到大城市，接下来可能就聚焦在几个核心的区域，核心的城市群，而这几个核心的城市群未来的资产价格的增长还是可以预见的。

　　整个经济的聚集是不可逆的趋势，我们看到粤港澳大湾区人口5%，占GDP的12%，现在三大都市圈占到GDP的40%，我有一个大胆的判断，通常我的预言都是很准的，昨天我还吹牛说我11年的时候，那时候我二十多岁当时做了一个特别大的预言，我现场经常拿这个事儿吹牛，我说未来像这类都市圈会占到未来中国经济总量的百分之七八十以上，未来整个中国资产价格的增长，可能也会有百分之七八十体现在这些城市群，特别是城市群里面的核心的城市。

　　接下来讲地下地产布局，给大家看几个简单的房地产的大的趋势，个，核心都市圈的成交额在国内一直是非常高的状态，所以为什么现在有很多的房企提出了策略要回归一二线，因为这块的需求的支撑特别强烈，房地产形势再不好的时候，基本上也不愁卖，如果行情一好，有可能还会享受到一定程度的销售的溢价。区域之间的分化，我没有体现，其实我之前是有一张图的，我是去年画的，大家可以非常清晰的看到，的一二三线城市，12年之前增长的曲线是完全重合的，但是到了12年之后，整个的增长的曲线分化的特别厉害，所以大家会发现过去十年，一二线城市的房价是数倍于三四线房价的增长的，特别是一线城市，十年前可能深圳的房价就是一万块钱，长沙的房价可能五千块，相差两倍，但是估计都相差五倍了，现在的差距越来越大，而且接下来的趋势可能不会收敛，差距会越来越大。然后直到房地产再也不上涨了。我以前都是做房地产投资的，现在我已经不投房地产了，不是说我不看好房地产，而是我觉得接下来的十年，房价再翻一倍没有问题，大家买房子是的其他的选择，你赚的钱跟你的认知完全匹配，你不可能赚超过你认知的钱，现在很多人投房子，认知也没有达到这个水平，房子涨了他们也是被动的增值，房价为什么涨，为什么跌，80%的人搞不明白。

　　我15年的时候研究了两年时间，核心研究的课题就是房地产崩盘，研究了美国、研究的日本，我说接下来的十年是没有问题的，但是十年之后是不好说的，所以我提前改变了自己的资产的配置。

　　城市之间的分化，也一直存在，但是现在慢慢的逐步的在收敛，未来我想可能最核心的趋势，就是在城市群之间，都市圈的内部，比如说深圳带动东莞，这个可能会成为接下来房价的轮动的主流，原来我们都说，深圳涨起来了上海涨，上海涨了武汉涨，武汉涨完了西安涨，或者长沙涨，会把轮一遍，15、16年的时候特别明显，当时我身边就有这样的人，把的房子上涨的钱都赚了一波，把整个房地产的规律看的特别的透彻。

　　接下来我想更多的不是区域的轮动，更多的是在一个小区域范围内的轮动，我想可能从都市圈和城市群的角度分享的观点。

　　这些东西大部分人都知道了，我今天讲的东西没有什么，我想启发大家思考，如果这是一个常识，那么对企业和个人来讲又意味着什么，有一个很有名的投资者马斯克，出了一本书《投资最重要的事儿》大家可以看一下，他里面有一个观点，他说我们每个人都有第二层次思维，所谓的层次思维，大家都知道未来城市群很好，我要去城市群发展，买房，大家都知道。但是问题是因为大家都知道，所以价格已经体现出来了，我们能赚的是普通的，我赚不到超额的了，这样对于企业来说，是需要思考的个，如果每个企业都布局核心的都市圈，那么我怎么占市场，更多的靠我们的周转能力和低利息，才可以在高地价下有利润，比如说现在几个大的都市圈可能不一样的，比如说长三角和大湾区，很明显是很火热的。京津冀是比较冷清的，特别是北京的房价，这一年甚至还降了一些，这个时候你敢不敢逆势投资，投北京的市场，或者怎么看待北京周边的市场，我们一定要跟大众的观点不一致，才能赚到钱，对我们个人来讲也是如此。

　　我在大湾区或者核心的都市圈，如果接下来继续置业，所有人都知道了，对我来说我的能够到什么程度，我是平均水平，平均水平之上对应的风险程度如何，除了房子做其他类别的资产投资，需要做什么样的准备，这是每个企业都要思考的。

　　我还是强调今天一开始说的话，选择决定命运，未来的选择一定是要有超认知的存在，只有比别人想的层次更深，我们才能赚到超认知的。谢谢大家！