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三季度广州写字楼市场 | 租金跌幅收窄,空置率呈结构性上升

中指研究院11/22 13:32

三季度,广州经济凭借夯实的城市基础持续稳定复苏,在国家利好政策推动下,写字楼需求不断释放,TMT、租赁和商务服务业表现相对突出。租金小幅下跌且跌幅明显收窄并趋于稳定,空置率受新增供应影响小幅上升。商业地产大宗投资者的投资需求有所回暖,交易市场活跃度较上半年明显回升。

宏观经济

前三季度,广州市地区生产总值17475.86亿元,同比增长1%。其中,第一产业增加值为182.1亿元,同比增长7.2%;第二产业增加值为4704.39亿元,同比增长0.7%;第三产业增加值为12589.37亿元,同比增长1%。主要经济指标增加值增速全面实现正增长,经济活跃度整体提升。三季度,广州经济增速由负转正,增速比一季度、上半年分别提高7.8个和3.7个百分点。从产业结构看,第一、二、三产业占比分别为1.04%、26.92%和72.04%,其中第三产业占比超过七成,同比提高0.61个百分点。

图:2018年一季度~2020年三季度广州GDP累计值、第三产业累计值及同比

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

三季度,全市固定资产投资同比增长6.3%,继上半年累计增速转正后持续提速,提高了4.8个百分点。其中,基础设施投资延续上半年增长态势,同比增长8.0%,增速比上半年提高3.3个百分点;房地产开发投资同比下降2.0%,降幅比上半年收窄5.9个百分点;工业投资同比下降2.9%,降幅比上半年扩大2.3个百分点。

供给与需求

三季度,位于新兴商圈琶洲的两个甲级写字楼项目(唯品会大厦、阿里中心)交付入市为市场带来21万㎡办公面积,两个项目均为自用的总部办公楼。从办公楼市场运行情况来看,前三季度全市新开工面积为372.11万㎡,出现较大幅度增长,同比增长达152.68%;竣工面积为33.9万㎡,同比下降62.57%。

图:2018年12月~2020年09月广州写字楼新开工和竣工情况

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

需求方面,三季度写字楼市场租赁活跃度提升,但鉴于处于后疫情阶段,部分企业仍保持谨慎的态度。而在金融、直播电商等利好政策及规划的推动下,TMT、租赁和商务服务业表现相对突出,录得多个升级搬迁的租赁成交,是广州写字楼租赁市场的主力,租户数量占比均为27%左右,批发和零售业紧随其后,占比23.67%。

图:2020年三季度广州写字楼市场租户行业占比(按租户数量)

数据来源:CREIS 中指数据·写字楼版

租金与空置

三季度,广州甲乙级写字楼平均租金为110.85元/㎡·月,环比下降0.55%。租赁市场仍处于租户市场,租户议价能力相对较强,业主也有意提供各种优惠政策吸引优质租户实现项目去化。分商圈来看,珠江新城、天河北、琶洲等区域的甲乙级写字楼的月租金处于相对高位,分别为155.26元/㎡·月、130.96 元/㎡·月和128.66元/㎡·月;越秀区域的环市东、北京路的月租金处于中间区域,分别为94.07元/㎡·月和92.71元/㎡·月,租金走势相对平稳;而番禺大道、萝岗则价格相对较低,平均月租金约为71.41元/㎡·月左右。受新增供应影响,虽然租赁需求不断回暖,但是广州写字楼市场空置率仍呈结构性上升趋势。

图:2019年9月~2020年9月深圳重点商圈甲乙级写字楼租金走势

数据来源:CREIS 中指数据·写字楼版

大宗交易

三季度,广州共录得10宗大宗交易,成交金额超63亿元,物业类型涵盖写字楼、商业、工业、公寓四种。从物业类型看,写字楼成交5宗,成交金额占比65.5%;商业和工业各成交2宗,成交金额占比分别为13.2%和9.1%;公寓成交1宗,成交金额占比12.2%。可以看出,办公业态仍为三季度大宗交易物业类型的绝对主力。典型写字楼成交案例包括:位于新兴商圈琶洲的TCL大厦东塔,成交金额高达16亿元,成交面积为37000㎡;位于东风东商圈的颐德大厦,该成交金额高达16.22亿元,成交面积为58400㎡。从这两宗高额成交可以看出,投资者对琶洲和东风东商圈的写字楼市场信心增强。

图:三季度大宗交易物业类型(按成交金额)

数据来源:CREIS 中指数据·写字楼版

总结与展望

随着广州经济持续复苏和疫情防控常态化,加之《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布以及将广州打造成“直播电商之都”等多项利好政策,广州经济恢复的动力足、韧性强,写字楼市场活跃度提升,金融和TMT行业的租赁需求回暖。预计年底琶洲、国际金融城区域将迎来大批写字楼新增入市,届时广州区域的写字楼租金将继续承压,空置率呈结构性上升趋势。

主笔分析师:宇春娟

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