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华东区新开盘谍报:多地开盘节奏放缓,整体去化表现较好

中指研究院11/22 10:32

区域市场综述

根据中指监测,2020年10-11月华东大区重点城市上海、杭州、南京、苏州累计开盘104个(较上个月减少47个),推出房源17584套。其中,刚需项目占比60.8%。各地在“银十”推盘节奏放缓,整体去化效果较好。新城千禧公园、浦发仁恒珊瑚世纪、滨江沁语晓庭、金隅森临澜府、云澜尚府、中海上园湾等项目由于区位优势、宜居度高、通达性好、配套资源丰富等原因实现开盘热销。

上海:推盘节奏放缓,各楼盘开盘去化率均较好

监测5个项目开盘,共推出1259套房源,楼盘均匀分布于主城区及郊区,其中纯新盘项目3个,老推新项目2个。

半数楼盘价格持平。

推盘节奏放缓,半数入市项目在郊区。

各楼盘开盘去化率均较好。

上海:新城千禧公园(2020年10月31日)

  • 价格优惠:当天认购优惠2万元。

  • 认购去化:2020年10月31日本项目共推出308套房源,开盘当天认购278套,去化率90%。

  • 客户定位:以刚需客户为主,年龄介于35-45岁间的客户群占比较大。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

  • 品牌地产,品质高。新城集团开发,大品牌开发商品质有保证。

  • 户型好,总价低。推出三种户型总价区间较广,户型方正南北通透且布局合理,总价400万左右价格合适刚需客户前来购买。

  • 项目通达性好。项目距离轨道交通浦江线汇臻路站步行约1.6千米,距离高速入口约3.5公里,通达性较好。

项目缺点

  • 医疗配套需进一步完善。

  • 得房率不高,只有75%。

上海:浦发仁恒珊瑚世纪(2020年11月18日)

  • 价格优惠:无。

  • 认购去化:2020年11月18日本项目推出332套房源,开盘当天认购332套,去化率100%。

  • 客户定位:以刚需客户为主,兼顾部分改善需求;年龄介于35-55岁间的客户群占比较大。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

  • 品牌地产开发,产品类型丰富。项目整个社区由高层、洋房、别墅以及商业等配套组成,类型丰富。

  • 交通便利,项目通达性好。项目距离在建轨道交通线18号线周浦站约1.7公里,通达性较好。

项目缺点

  • 周边配套设施有待完善,学校、医院等目前处于在建状态。

杭州:入市楼盘量较上月大幅缩减,整体去化表现较好

本月重点监测项目开盘54次,共推出7618套房源;市区推盘节奏放缓,开盘区域依然以郊区为主,整体去化水平较好。

价格方面,杭州楼市并未受到低位供应以及蚂蚁暂缓上市较大影响,房价总体依旧维持平稳行情。

去化方面,整体去化率较高,25个项目开盘当天去化100%,占项目总量的46%;

本月杭州市场依旧未出现万人摇的情况,受9.4新政影响,大量摇号需求被推向了“非红盘”,总体中签率持续走低,许多项目都创下了“史上最低”中签率。

区域方面,本月开盘区域主要集中余杭、萧山和临安三个区域,共加推34次,推出房源4547套,占据杭州市区总入市量的60%左右;

本月主城区加推16次,钱塘新区、拱墅、江干、下城、西湖等区域均有开盘,且刚需与改善类兼顾;

本月纯新盘项目较少,仅10个,其中主城区占7席,郊区占3席,但各项目去化水平均较好,整体去化9.5成。

产品类型方面,类型依旧丰富,高层、小高层、排屋、合院、洋房等均有入市,其中高层仍是主力产品。

杭州:滨江沁语晓庭(2020年10月27日)

  • 开盘详情:10月27日首推1#、3#、4#共计261套精装高层房源,户型建面约98-113方。

  • 价格优惠:均价34000元/平方米(含精装修3500元/平方米)。

  • 认购去化:开盘当天销售良好,去化率100%。

  • 客户定位:项目处于拱墅桃源板块,主要面对周边地缘性人群和主城区外溢客户,购房者多以刚需为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

  • 滨江出品,开发商口碑好,质量有保证;

  • 临近地铁4号线桃源站,交通便利,且位于两个商圈(BMW综合体和宝龙城市广场)中间,居住舒适便捷;

  • 主力户型为98㎡,户型小,总价可控。

项目缺点

  • 项目目前周边配套皆未完善,仍属于空白状态。

杭州:金隅森临澜府(2020年11月10日)

  • 开盘详情:11月10日,金隅森临澜府首开高层7、8、10、11#188套房源,户型建面99-139方。

  • 价格优惠:40800元/㎡(含装修标准4000元/㎡)。

  • 认购去化:开盘当天销售良好,去化率100%。

  • 客户定位:项目位于江干区城东新城板块,购房者以改善型客户为主,兼顾投资需求。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

  • 项目为金隅2020年森系焕新之作,引用滨江物业,品质有所保证;

  • 项目临近地铁4号线明石路站,交通便捷;

  • 项目西北侧规划大型15万方TOD商业综合体,一路之隔尽享城东大型丰富商业综合体:港龙城,三花国际,华润万象汇,东站西子国际。

项目缺点

  • 项目紧邻德胜快速路,以后可能会出现交通拥堵,噪音,粉尘等问题。

南京:推盘节奏维持在高位,去化分化明显

重点监测37个项目开盘,共推出6735套房源,其中纯新盘项目6个,老推新项目31个。项目供应主体分布在多个区域,其中浦口(12)、江宁(8)、栖霞(6) 、六合(4)、雨花台区(4)、秦淮(2)、鼓楼(1),兼顾刚需和改善。

价格方面,最高苏宁檀悦50000元/㎡,最低开盘价揽湾玖筑16255元/㎡。

南京:云澜尚府(2020年10月28日)

  • 认购去化:10月28日上午9点在凯宾斯基酒店开盘,首开1、8号楼,共计256套房源(77套对人才优先供应,77套对无房优先供应,普通房源102套),精装包3500元/㎡,首付8成。全部售罄。

  • 客户定位:以改善客户为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

  • 产品品质高,打造科技住宅,拥有五星级酒店式落客大堂、280 米的超长景观轴线、下沉庭院、观景长廊、社区中央会客厅、下沉的卡座区、800 米健身环道等。

  • 位于南部新城大校场,主城最后一块可供开发的区域,位置好。未来还有机场跑道公园。

  • 交通——距离目前正在建设中的6号线南京中医院站仅数百米;与3号线大明路站相距也不远,周边还有5号线、13号线、10号线东延线及16号线。

  • 商业——项目周边有麦德龙、紫荆广场、万象都荟等商业中心,未来或将继续引进德基、恒隆等商业巨头,全面提升板块内商业配套水平。南京中芬合作交流中心也预计将在明年建成使用。

  • 医疗——项目南侧紧邻大型三甲综合医院——南部新城医疗中心(南京市中医院),周边还有三甲综合医院2所,三甲专科医院1所,充分保障健康生活。

项目缺点

  • 首付高,面积大,总金额较高。

南京:金隅紫京叠院(2020年10月28日)

  • 认购去化:10月28日在百家湖金鹰尚美开盘,首开1、3、4号楼,共计292套房源,全部售罄。

  • 客户定位:以江宁改善客户为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

  • 紫京云筑占据3号线、5号线(在建)双地铁优势。一路之隔便是九龙湖,拥有一线湖景资源。

  • 周边还有百家湖商圈、隔壁就是九龙湖商业中心(在建),商业配套高端。

  • 现房销售,产品品质高。

项目缺点

  • 单价较高。

苏州:推盘节奏加快,纯新盘项目增多

监测8个项目开盘,共推出1972套房源,多数楼盘位于吴中区、吴江区,其中纯新盘项目4个,老推新项目4个。

价格方面,开盘项目定价整体较为稳健,多数楼盘价格与往期开盘价格持平。

新开盘优惠活动增多,但优惠力度整体较小,部分项目按照备案价销售无优惠。

刚需、刚改型客户群集中于30-35岁左右,改善、高端改善型居住型客户群年龄段主要集中于40岁以上。

苏州:中海上园湾(2020年10月30日)

  • 价格优惠:无。

  • 认购去化:2020年10月30日本项目推出162套房源,开盘当天认购155套,去化率96% 。

  • 客户定位:以园区(湖东外溢、青剑湖)改善客为主,少量相城及其他区客户。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

  • 低密度生活居住区,靠近中环北线,自驾出行便利,。

  • 品牌房企,精装房源。

  • 区域内长期稀缺房源在售,项目产品贴合客户改善需求。

项目缺点

  • 总价预算较高。

  • 目前周边暂时没有地铁配套,公共出行还是依赖于自驾。

苏州:龙湖泱望(2020年11月06日)

  • 价格优惠:无。

  • 认购去化:2020年11月6日本项目推出232套房源,开盘当天认购120套,去化率52% 。

  • 客户定位:以吴中城区及城南地缘客户为主,置业目的主要为改善自住,购房群体主要集中于30-40岁的中青年。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

  • 地处核心地段,发展潜力大。

  • 生活配套完善,自带商业,双轨上盖,交通便利。

  • 品牌房企,精装房源。

项目缺点

  • 项目容积率高,小区太密集,靠近商业太近,存在一定的噪音问题。

本月开盘

表:10月24日-11月20日部分典型项目开盘信息

注:本报告中开盘效果评价依据为:非常好(开盘当天去化率70%以上)、较好(开盘当天去化率50%-70%)、一般(开盘当天去化率30%-50%)、较差(开盘当天去化率30%以下)。下月预告

表:11月21日-12月18日部分典型项目开盘信息

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