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祥生上市背后:为了2600万元,“儿子儿媳”曾对薄公堂

风云地产界11/20 18:34

聆讯用时仅142天,祥生控股正式完成上市,成为近两年最快通过聆讯的房企,历时168天上市,也刷新近两年内房股上市最快纪录。

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志

11月18日正式登陆港交所后,擅长“快”的祥生控股,股价却走得非常慢,始终在5.59元和5.60元之间上下波动,换手率不足0.1%,受到资本界的冷处理。

上市当天,创始人陈国祥和儿子陈弘倪共同为祥生控股鸣锣。上阵父子兵,今年是陈国祥进入房地产行业的第25年,陈弘倪进入祥生控股的第8年。

01

夫妻店到父子局

“一部祥生史,半座诸暨城”。

从浙江诸暨起家的陈国祥,在当地颇有声望。当地人眼中,陈国祥一直是一个衣无华靡、谈吐朴实、低调的实干家。

1995年,时年44岁的陈国祥创立了祥生地产。在踏入房地产之前,他早年也做过诸暨酒厂技术员、服装针织厂厂长,80年代就辞职创业,算得上是国内首批淘金者。

他当年凭借着销售尼龙丝、尼龙袜,成为了闻名诸暨的“丝老大”,完成了资本的原始积累。

踏足房地产之前,陈国祥在90年代还担任了诸暨金鸡坞村的党支部书记的职位,也因承担村子的改造工作开始才涉足地产,由此创立祥生地产。

当年,政府决定在诸暨江东打造一条“香港街”,响应者寥寥。陈国祥凭借600万身家押宝“香港街”,获得成功。此后诸暨所有的“城中村改造项目”少不了祥生的身影。

因此,坊间才有了“一部祥生史,半座诸暨城”的说法。

陈国祥与妻子朱国玲育有一儿一女,儿子陈弘倪,女儿陈雪宜,祥生刚成立时,是一家名副其实的夫妻店。

1999年时,朱国玲还持有祥生实业37.88%的股权。随后一直被不断稀释,2016年11月时,朱国玲完全出场,目前仅保留一个董事席位。

朱国玲退出后,其子陈弘倪以出资3415.5万元占股31.05%,陈国祥出资7584.5万元,占股68.95%,祥生实业也从夫妻店变成父子局。

耐人寻味的是,2018年1月,陈国祥又以出资10890万,陈弘倪出资110万的形式,变更股权。自此陈国祥持股高达99%,一人牢牢控制祥生实业。

在股权不断变化的同时,祥生也在慢慢崛起。从夫妻店到父子局后,祥生开启了快速扩张之路。

2015年,祥生首次突破百亿大关,销售额为109亿元,2018年,祥生销售额突破千亿,达到1070.6亿元,复合增长率超过100%。

三年10倍的销售业绩增长,祥生把“快”展现得淋漓尽致。同样是百亿到千亿,这段过程,碧桂园用了6年、恒大用了5年,行业平均6.75年。

2019年春天,年近古稀的陈国祥将祥生掌舵人的位置交给了给了儿子陈弘倪,目前职位为祥生控股行政总裁兼总裁。

02

儿子儿媳对薄公堂

三年突破千亿,祥生避免不了债台高筑。

2017年和2018年,祥生的净负债率达到了1380%、740%,2019年达到360%,得益于规模扩大,才有所下降,不过依旧保持在非常高的水平,远远高于2019年地产行业平均值91.37%。

截至2020年4月30日,祥生的资产负债率为90%、净资产负债率426%、现金短债比0.5,净负债率回升明显,现金难以覆盖短期债务,“三道红线”全踩。

因为资金链紧张,陈弘倪与祥生曾陷入民间借贷纠纷之中。

2016年5月23日,陈娜良子向上海市青浦区人民法院提出财产保全申请,要求立即查封扣押、冻结陈弘倪价值2969.87万元的财产。

公开资料显示,陈娜良子出生于1985年,是一位加拿大籍华人,现为新时代电视旗下艺人,曾经获得过2008年温哥华华裔小姐冠军,2009年国际中华小姐季军。

陈娜良子的另一个身份,是陈弘倪的“妻子”,虽然判决中提及到离婚诉讼,但不知道他们是否已经离婚。

中国裁判文书网发布的关于《祥生实业集团有限公司、陈弘倪与陈娜良子民间借贷纠纷二审民事判决书》文书中显示,陈良娜子曾在陈弘倪请求下,于2015年11月,将本是自己的2600万聘礼汇给了祥生,实为借款,约定年利率13%。

孰能料想,祥生公司认为,向原告借款的是陈弘倪,与祥生公司无关,原告系按照陈弘倪的要求将钱款付至祥生公司,这笔钱是由陈弘倪付给公司的。

祥生公司还认为这是陈弘倪出国垫付钱款,此款系陈弘倪对祥生公司的还款。原告与祥生公司之间没有书面借款合同。

不过,最终在一系列证据之下,不想还款的祥生最终在法院的判决下归还陈娜良子的借款本金2600万元,而且还应支付陈娜良子利息110万。

03

“跑步”上市的祥生

这其中根本,终究还是钱的事情。

2017年至2019年,祥生的收入分别为62.93亿元,142.15亿元和355.19亿元,复合年增长率为137.6%。2019年,公司净利润为32.09亿元,较2018年同比大幅增长650%。

虽然营收和利润快速增长,不过截至2019年底,祥生的现金及现金等价物为24.12亿元,较2018年和2017年分别减少了6.98亿元和8.14亿元。

截至2020年4月底,祥生银行及其他借款总额为300.56亿元,而信托融资借款总额为152.7亿元,信托融资笔数为37笔。

随着去年房地产信托的收紧,过于依赖信托融资的祥生急需其它的融资渠道,上市成了一个不错的选择。

为了上市,祥生早在去年10月,让先后经历了2013年10月景瑞控股以及2018年1月正荣地产两家公司上市的原奥山控股副总裁谈铭恒,出任祥生地产出任副总裁一职,给上市铺了第一条路。

随后又在IPO前夜,拉入了同乡寿柏年助阵,此举也通过引入知名战略投资者,规避了祥生控股持股单一局面,助力顺利上市。

寿柏年作为绿城中国的创始元老,在房地产行业资历深厚,又被称为“宋卫平背后的男人”。

这一套组合拳打下来,祥生“跑步”上市似乎变得顺利成章。

乐居财经统计,6月3日递表,10月23日通过聆讯,祥生仅用时142天。从过会时间来看,祥生地产是2019年以来过会用时最短的一家。在10家被统计的房企中,过会平均用时186天,祥生足足快了1个多月。

上市不是终点,只是节点,面对未来,父子联手的祥生,2020年是陈弘倪出任总裁的第一个完整年,祥生和二代的挑战或许才刚刚开始。

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