房价为何“死撑不降”？潘石屹一语戳中要害，黄奇帆也说出了真相

2019年底，机构统计调查的结果显示，中国人买房的平均年龄是27岁。这引得地产大佬冯仑疯狂吐槽，全世界几乎没有一个国家的年轻人平均27岁就能买得起房，在发达国家一般是37～40岁。

另外一组数据更让人“意识不到”。统计局数据显示，截止到2020年7月份，平均房价是9638元/平。2000年这一数据是1948元/平。也就是说，过去二十年时间，平均房价上涨了近5倍。数据更显示，绝大多数一二线城市房价上涨了近20倍，尤其是四大一线城市核心区域的房价上涨了30多倍。

联合以上两组数据来看，我们会发现一个怪象：我们一边叫苦着房价太高，又一边在最年轻的年纪早早买了房，这到底是怎么回事？民众“叫苦房价太高”难道都是假象？

当然不是。首先，以刚需的收入论今天的房价，房价过高是铁的事实。房价的不断推升，直接导致了亿万国人的买房难度骤增：十年前，凭个人努力贷款买一套房子可能只需要七八年时间，但是今天，一线城市普通人想买房已经是痴心妄想，即便是普通的二线城市，买一套房子恐怕至少也要不吃不喝奋斗二三十年。

其次，房价高不是任何人杜撰出来的，事实上国家也终于承认了——“房住不炒”是客观承认，炒作推升了房价，回归房地产居住本源，核心思想还是要稳定房价，稳定楼市大局；国家机构社科院早前的科学研究坐实了这一说法，是主观承认。中国社会科学院2019年发布的报告显示：2018年底，50个主要城市房价收入比平均值高达13.1：1，已经远超国际9：1的临界点。报告不仅指出，房地产对经济的贡献由正转负，更首次承认了“绝大多数普通人买房困难”的事实。

再者，财富在人口中的分配是极度不均衡的，20%的人口，掌握着80%的财富，这就是所谓的“二八定律”。房地产其实也是一样的道理，面对居高不下的房价，有人坐拥几十甚至上百套房产，而真正需要的刚需，却连一套房子的首付都承担不起。更可恨的是，这些人买房后不住也不出租，就单纯“空置吃灰”。这样的结果就是，房地产发展陷入恶性循环，房子开发建设得越多，有钱人手中的房子也越多，空置率也越高，对应的财富增值也更快，最终导致贫富差距越拉越大。

有人评价称，“当前的高房价，是一小撮把房地产当作攫取财富工具的人，严重挤压了绝大多数刚需切身利益后所结出的‘恶果’。”对此，我表示一万个赞同。总结起来，房价不断高涨的主要原因有三个：房子的金融属性被不断放大（炒作）、房产资源分配极度不均衡（供需矛盾）、城市发展对房地产的过度依赖（支柱地位）。

国家主观和客观都终于承认了“房价高”的事实，更在关键时刻出手了。从2016年9月底至今，调控历时即将满4周年。根据中原地产的不完全统计数据显示，4年间国家出台政策累计高达1850次，平均每年460多次，调控涉及城市更是高达160多个。调控手段，从限购、限贷到限售、限商业，再到限价、限户口、限离婚，再到摇号买房、刚需优先选房……可以说，费尽周章。而且在租赁和保障市场，更是没少花费心思：成立租赁监管平台，引入阿里、京东、腾讯等互联网基因；允许集体土地入市建租赁住房；租购同权试点；共有产权房试点等。

调控历时4年，各种招数出尽，到今天房价到底有没有降下来？答案不尽如人意——国家统计局数据显示，70个大中城市中，这两年房价年涨幅高于6%的城市，有95%。虽然环京等极少数城市房价有所回落，但是绝大多数城市这两年多房价还是在缓慢上涨的。

房价为何“死撑不降”？潘石屹一语戳中要害，黄奇帆也说出了真相

地产大佬潘石屹回应房价“死撑不降”时一语戳中要害：调控没有做到对症下药，很多政策都只是隔靴搔痒。

在他看来，房子早就不缺，房地产的问题是房子分配不均：有些地方房子库存只够买三四个月，有些地方库存够卖几年，有些地方空置率高达30%，有些地方房子一套难求。要想真正把房价调节到合理水平，的办法就是出台政策调剂房产分配：即缺房的地方大量增加供应，房子过剩的地方减少或暂停供应，同时要辅以空置税、房地产税等长效机制。

在谈及限价和摇号买房政策时，潘石屹说道，虽然地方政府主导了对新房价格的管控，设置了价格红线，但这只是扬汤止沸。对房价进行政策干预，只会让市场更扭曲，因为真正影响价格的是供求。所以，诸如限价、摇号买房、利率上调等政策，都是治标不治本的“隔靴搔痒”的花式调控，根本没有对症下药。

被称为“史上最严”调控下，房价却“死撑不降”，对此黄奇帆也说出了真相。据聚富财经媒体报道，5月底的一场经济论坛上，黄奇帆在回答财经记者问时直言不讳道，马拉松式调控下，很多城市房价不降反涨的真相是什么归根结底是三方面原因：其一，没有对开发商进行“断奶”，开发商后面背着个银行，他们拿地、炒地的底气和欲望只增不减，这必然导致房价上涨；其二，没有精准制定政策，空置率高、投机炒作猖狂是高房价形成的主要原因，加快制定出台空置税、房地产税等长效机制，不仅有助于打击投资炒作，更会逼出房源，有利于平抑房价和租金。但很遗憾，到今天这些政策还没有制定好；其三，城市对房地产的“高依赖症”没有治好。除少数一二线城市是产业兴城之外，99%的城市都是靠房地产经济支撑城市开发建设。卖地融资发展城市的模式不彻底改变，房价就很难跌下来。

房价“死撑不降”的原因算是找到了，那么到底如何才能做到让调控对症下药，让房价下跌立竿见影呢？潘石屹和黄奇帆其实都开出了“良方”：调剂房产分配+开征空置税、房地产税。

两位专业人士都提到了，核心要从供求端发力，即加大供给，供不应求的城市，供应增加，有助于稀释需求，对房价是利空；第二，要想真正做到供应的房子能够不被投资炒房客囤起来，还需要彻底遏制投资炒作房产：尽快出台空置税和房地产税——持有房产的成本骤增，会加剧多套房者的抛售和出租行为，市场上的二手房源多了、出租房源多了，对于遏制投机炒作，平抑房价和租金都有积极作用。非但如此，未来稳定的税收或可以作为取代地方财政来源的渠道之一。

真若如此执行，房价能降下来吗？答案是肯定的。

一方面，改变供需结构，是从源头上解决问题，真正做到了对症下药。尤其是那些供不应求严重的城市，土地供应加大，新房供应加大，不仅会稀释开发商之间的竞争，更能在短期内平抑需求。物以稀为贵，当房子变得不再稀缺，房价自然就会下降；另一方面，对多套房征税，且持有房屋越多征税越狠，这会倒逼多套房者降价抛售。过去投资炒房客买房赚钱，是没有刨除持有成本，未来随着税收政策的出台，核算持有成本，很多人会发现投资炒作房产没钱赚，逐渐会弱化房产的投资属性，这也有助于房价回归合理水平。

当然，这些只是理论上的分析，以后的政策制定还要根据实际情况而定。

另外我们也要综合考虑每座城市的人口、金融、需求和住房总体结构。比如一线和强二线城市，这类城市需求远超供应，而且有庞大的资金和经济实力支撑。这决定了未来即使出台房地产税，即便每年定量加大土地和新房供应，也很难扭转市场供不应求的大局。所以，对于这类城市，房价中长期可能依然还会缓慢上涨，这一点我们必须有清醒的认识。