博鳌·现场 | 全国房地产商会联盟主席：我国还有10-15年高速城市化的时间

　　8月8日，博鳌·21 世纪房地产论坛第20届年会在上海举行，本次论坛的主题是“穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑”， 在“疫情启示录：房地产改变了什么？”的六方会谈环节，房地产商会联盟主席顾云昌先生发表了关于疫情对房地产行业的实际业务产生了哪些影响的看法。

　　顾云昌提出，我觉得任何事情都有两种可能性出现，一种到了什么样的发展阶段必然会出现什么样的问题，这些问题是我们没预料到的。第二个是很多事情都是逼出来的，疫情期间难道没有想法吗？有，但是没到时候。

　　最近这段时期我一直在思考房地产的问题，有这样的体会：个体会，中国的经济发展领先世界全球的，经济的恢复领先于全球；第二个体会，我们的行业，我们的房地产市场，我们的恢复是引领的。今天我们开会讨论这个事情说明我们有领先的意识。

　　但是也给我们带来了许多问题，因为现在中国的国际形势非常严峻的，刚才韦教授说的是险恶的。我觉得改革开放以来从来没遇到过如此险恶的情况，可能大家意识不到。实际上这给我们提出了很大的压力，我记得领导讲话当中有一句话叫“确保房地产市场平稳健康发展”。过去都是叫促进，现在要确保，为什么？房地产这个市场无论是从数量上还是规模上，和它对中国经济的贡献上，以及发展速度上都是个“航空母舰”。这个“航空母舰”有差错不仅影响了房地产，而且影响整个经济。所以不允许房地产忽高忽低，必须确保发展。

　　我年轻的时候练过体操，我觉得我们现在走上平衡木了，必须是稳稳当当的往前走，这对我们行业提出了很大的要求。但是我们的经济是高低杠，所以如何在高低杠上翻滚的时候保持平衡，这是对我们行业下一步发展提出的要求。首先一个问题是房价问题，我们调控来调控去调控房地产市场就是调控房价，房价涨得太快就限价，房地产跌了也不行。上次有人问我房地产是不是到了“天花板”了，我觉得不远了，我估计2019年就是我们的天花板，今年的面积超过去年可能性不大，现在下降了百分之八点几。今年的销售额可能接近去年，因为房价涨了。

　　在这样的情况下我们要维持几年的“天花板”，但是以后再也不会顶上去了，只能慢慢的往下走。这是房地产的总量，这个总量下降的太快对我们的经济意味着什么，对我们的财政意味着什么，为了确保平稳发展房价不允许大涨。房价有的时候涨了2%，有的涨了4%，但是地价涨了17%。房价不能涨的情况下地价拼命涨，房地产市场平稳健康发展规模上不能降太多，房价上要稳住，是在地价涨得很快的情况下房价稳住，对我们行业和企业来说意味着什么。

　　这个形势摆在我们面前很清楚，现在中央提出了内循环的问题，以内循环为主，内外循环互相促进。过去改革开放很大程度上外循环占了很大的比重，我们过去之所以落后是因为我们只有内循环，之所以改革开放取得巨大成就是因为外循环大幅度的发展，现在要回来了。所以我们强调内外循环要互相结合。

　　这个时候怎么办？我们的老基建就是“铁公基”，现在新基建要和劳动基建结合？无论是信息技术的问题，5G、互联网、人工智能跟高科技相关的行业，当然包括城镇化。这也是必然的，我们国家提出“四化”：工业化、城市化、信息化、国际化。过去改革开放主要是在城市化和工业化方面大发展，大量的住宅建设和城市建设促进了我们国家的发展。

　　今天要不要？当然要，美国还在盖房子呢？美国人均80平方米还盖房子呢，我们40平方米就不盖房子了。好多有钱人希望房间大一点，在小空间里多难受啊。90平方米占70%的时代过去了，现在人均40平方米，有人说已经到头了。我认为不应该到头了，但是数量太大，我们还有10—15年高速城市化的时间，到了2035年以后恐怕城市基本上完成了。

　　这些东西对我们提出了严峻的考验，我们这样的规模怎么样做好做大？就有新基建的问题。我认为新基建就是信息化为主导的建设，以信息技术为主导的建设。我们的城镇化和工业化的发展基础上再加上信息化，或者把信息化融入到我们的城市化和工业化。新基建就是人工智能、互联网、物联网如何和房地产结合在一起。

　　我认为现在讲新基建的问题首先想到互联网+房地产，包括人工智能，包括大数据，包括云计算和我们怎么结合。目前看来我们行业已经在这方面有动作了，而且有的动作很大。比如说58同城都加入了房地产，发现房地产的境况开采的还不够，最近我看到阿里巴巴和易居中国结合。房地产的几个环节：开发投资环节、中间流通环节和持有环节，哪个环节都和信息化密切结合起来。开发投资环节，许多前50强的企业都在搞信息化系统。有家公司专门搞信息化，这次疫情当中他们占了很大的便宜，非常了解各地的情况，数字马上就上来了，信息流、资金流都清清楚楚。下一步的房地产发展一定要在企业管理过程当中，需要信息化的手段更加精准、全面的把控。这一点有很大的运营空间。

　　第二，流通环节。现在社区商业很好，宅在家里的经济让社区商业有很大发展的余地。如何更好地拓宽市场，更好地掌握整个市场的信息，客户在哪里，他们需要什么东西，怎么样卖得更好一点？这是我们已经在做的。

　　至于最后的物业环节、持有环节上的文章更多，如何把我们已经管理的社区更好地管理好。刚才说的产品问题，我觉得有两大产品：物质产品和服务产品。我们不仅用互联网的信息手段，用数字化、数据化搞好我们的物质产品，从头到尾如何把我们的技术用到房地产项目来，创造更好的物质产品。服务产品非常重要，商机在服务产品里边，把宅在家里搞好，从这个出发来打造。

　　除了住宅以外再讲一句非住宅的概念，现在商业地产困难很大，写字楼困难很大，我们的库存逐年在减少，但是减少的都是住宅库存。减少的库存是没有卖掉的库存，还没有进入销售的，竣工以后没有销售还不算库存。这个量很大。如何把这个库存解决好，就要用信息化的手段。不要认为新基建来了老基建就让步了，不存在，更好地为老基建服务，为老基建精细化管理，行业的进步，以及创造更好地物质产品和服务产品融合在一起。我认为这就是我最近一直在思考的新基建的问题。