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土拍频频不限价,北京楼市释放了什么信号?

地产财富会2020/08/09 21:31

地产财富会

房企憋坏了,不限价土地举起牌来,那是一个比一个任性。所以,猜猜接下来会发生什么?

2020-8-07

北京土拍市场,不限价土地频频跑步入市。

2020上半年,北京总计拍出31宗住宅用地,不论是限竞房、共产房还是纯商品房地块均有供应。但值得注意的是,31宗地中不限价地块成为主流,总计达23宗!

对于房企而言,当不限价的土拍归来,大家终于能从持续两年之久的限价土地里纾困开来。

所以,下半年以来,不限价土拍依旧热度不减。

最近的一个例子摆在这——

8月3日,北京土地市场一连出让了两宗亦庄经济开发区地块。其中的一宗地不限价地块吸引了包括金茂、中海、合生、建发、“保利+中交”联合体、“华润+城建”联合体的共同关注。最终,经过66轮争夺,中海以79亿拿下,楼面价约 3.9 万,溢价率达23.44%。

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“今年北京的一些不限价土拍竞争特别激烈,更有房企为了抓住窗口期抢占市场份额,争对不限价土地下达了一项任务,并量化拿地指标,只要总价、溢价率在指标范围内,大可举牌拿下。”一位知情人士向地产财富会如是说。

此番背景下,某房企投拓部负责人这样形容他的生活状态,除了喝酒和开口闭口几十亿的谈(chui)生(niu)意(bi),就是你举牌,我举牌,有种你就跟我来的豪(he)迈(jiu)气(shang)概(tou)。

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全面不限价时代的敏感与焦虑

事实上,随着北京全面不限价时代时代的来临,房企并不需要特别加码拿地,毕竟接下来,等待他们的几乎是清一色不限价土地。

所以,房企拿地一定要结合自身情况量力而行,除了战略层面的需要和对核心土地资源的提前卡位外,保持正常拿地节奏即可。

但对普通购房者而言就不一样了,今年以来,曾有一些粉丝向地产财富会表示,2020年土拍让他既敏感又焦虑。

简单梳理了一下,他们焦虑敏感的核心原因在于——全面不限价时代,北京的房子会越来越贵。

其实,他们的担忧并不无道理。不限价时代,土拍市场溢价率、拿地成本走高,以此带动开发成本走高,而这样的成本最终会转嫁到购房者手中。

与此同时,购房者不得不面临限竞房红利褪去的现实。与过去两年土拍限价地块为主流不同,今年上半年限竞房地块只拍了6宗,占总数19%。而随着不限价地块的集中入市,不限价商品房供应将成为北京市场主流。

因此,特别需要看清接下来的一个趋势——总价低、门槛低、性价比高的限竞房终究会清盘,北京置业门槛也终会走高,限竞房层面的置业“窗口期”时间不多了。而当下限价和不限价交替的节点,则是北京置业者,也可能是最后的置业良机。

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寻找新北京势能下的“潜力股”

在当下全面不限价的北京楼市,如何抓住限竞房尾巴,从广袤的北京大地上寻找“潜力股”,深刻考验着每一位购房人。

地段地段潜力地段!准确来说,其中的 逻辑是——先找到一个区域,再判断区域未来十年的发展是否具备潜力。

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众多周知,近年来,北京在城南规划下总体呈现出“南飞”的发展格局,尤其是南部亦庄等区域,发展十分迅速。如今,亦庄又开始伴随“东扩战略”驶入新阶段。

根据《亦庄新城规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》,亦庄新城的范围约225平方公里。原本处于通州区的台湖,归属为亦庄新城,成为北京一个享受双区管辖利好的区域。

尤其是6月29日,北京经济技术开发区开发建设局发布的一份公告再次明晰了台湖的发展趋势。

根据该公告,亦庄新城通州部分不动产登记业务将转至经开区不动产登记大厅办理的调整公告。这意味着,台湖在承接城市副中心通州的同时,正式纳入亦庄新城经济管辖,享受双重带动利好。

所以,前些日子台湖群众各个都想家里拆迁了似的欣喜若狂,他们的朋友圈里很多都转发了上述信息。

可以明确的说,台湖越来越特殊了!

不知道大家有没有注意到,跟其他区域不同,实际上现在台湖在北京扮演了很重要的一个“潜力股”角色。

在北京东南象限这个区域,北京需要形成更加高质量发展,更加高度的协同的发展,其中台湖必定是重要引擎,是实现副中心、亦庄、南中轴区域联动发展的节点性区域。

其实,台湖与亦庄的联动规划,只是北京打造“大亦庄”的步,“亦庄扩容”还在加速,这为台湖未来发展提供了持续势能。

如今的台湖,作为亦庄未来“三中心”之一的科技金融创新中心,依托高端总部基地,发展科技服务、金融服务功能,大力建设有利于技术创新和产业发展集聚的地区创新中心。

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某种程度上,入驻台湖的企业是一批具有敏锐嗅觉的投资客。

今年3月,已有16家信创领域龙头企业入驻这里的通明湖信息城。5月,信创园里包括龙芯、华为、飞腾等自主核心芯片项目、统信操作系统UOS项目、浪潮、联想、同方计算机等高端研发及智能制造项目在内的30家信创领域“四梁八柱”企业签约落地,为台湖产业发展注入活力。

2010到2020年,台湖完成自身区域的规划和定位,作为东部区域的交通枢纽,优质的前置规划发展的半熟地属性,拥有了极大的发展潜力。

2020到2030的十年,则是台湖兑现潜力的新十年。在前期优质的区域规划下,台湖迎来了新的历史机会。

交通上,这里17号线21年开通南段,S6号线建设在即,教育上景山学校21年交付,商业配套城乡商业广场也在建设中,明年就能开业。

还有一点需要注意,21年春天开园的环球影城,辐射圈对于台湖的区域影响也开始显现,10万岗位的释放也将快速拉动区域活力,同时房价将很可能实现跳涨。

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参考这类业态的上海迪士尼周边房价可以发现,迪士尼动工前后简直是天壤之别。

在迪士尼动工前,这里的一手房成交均价不足1.9万元/平方米,但现在周边一些项目直接跳涨至8万甚至10万元/平方米。

因此,综合上述利好,可以判断台湖在2020年会正式进入加速发展期,迎来全新十年。

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台湖之上再造一城

今天的台湖,迎来了金茂、绿城众多实力房企,但这里的进驻的房企却是万科。从2012年万科在此拿一块地时,到现在已8年时间,这个时间跨度其实基本和台湖发展的时间轴重合。

在这块土地上,万科亲眼见证着台湖的强势崛起。

与一般房企不同,在台湖深耕的八年,万科很壕气,投资规模达百亿级,同时进行了包括住宅、别墅、商业、办公等各种业态的多元开发,不断丰满社区功能和配套,逐渐形成了城市丰盛、生活无界、创造向上的先进城市模型,这就是所谓的万科造城模式。

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在这种造城模式下,万科打造了一个符合新生代年轻置业客群的标杆项目城市之光·东望,并一举成为区域最行销的网红热盘之一。

城市之光·东望是集万科人居理念设计打造的智慧未来新品,占据17号线首站和全能配套优势。在具体产品上,城市之光·东望拥有70平米到140平米全周期多样化户型设计,可前置满足未来人居的多样化需求。

最重要的是,这是当下北京价值洼地中为数不多的限竞房“潜力股”,具有低门槛、低总价、高性价比、高潜力的特征,毕竟在北京,125万就能上车且不浪费通州首套资格的项目非常少见。

“房子还是要选大盘”,不得不说,除了限竞房特征外,项目丰富的配套呈现、产品的加持,以及万科本身的品牌背书,确实让城市之光·东望具备了成为区域爆款的实力。

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最后再多说两句,如今很多房企都在欢快地抓住窗口期拿地,因为北京的限价让他们憋久了,现在要换换口味,囤点“不限价”的粮草后面好“打仗”。

从这一点来看,咱普通购房者也一样,要在他们还没“换口味”之前,先行一步,才能吃到全面不限价时代夹缝中的最后一丝红利。

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