售楼小姐说漏嘴：这种房子聪明人都不买，房子到手就“贬值”
北京房姐2020/04/07 09:05
我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好，特别感谢您的平台！朋友推荐刚注册。北京集体户籍一直在外地，阴差阳错又回北京工作，考虑明年小孩初中，需要买房落户、小孩转户并入学，年后刚回北京，困惑中： 1、现状：外地强二线省会城市三套房，其中一套贷款，现金1100万，年收200+，应属于二套。 2 、落户上学买房区域选择：本人户籍朝阳，朋友都推荐海淀买房落户上学，是否海淀无任何投资价值？或者就在朝阳买？ 3、大小：既然买了，总想着保值增值，或者先搞定落户，再考虑投资？若只为了落户上学，考虑海淀的房子，全款后再买第二套？ 4、如果买两套，该如何付款？是不是套小房子全款，第二套大点贷款？ 有点乱，不知该如何买？请指教，非常感谢！
回答：你的情况在北京属于二套 首先推荐朝阳因为性价比高，海淀学区溢价投资不太合适 只为功能付费，买总价低的老破小 以二套资格买首付太高，建议全款抵押一套投资盘，再全款学区老破小
提问：北京现在名下没有房，其他省市有房，以前贷过款，应该算是二套吧？现在手上有600现金，不知道能买总价多少的二手房？现在想买西城区的两居，孩子在复兴门附近上学，能否推荐合适买的保值的楼盘？ 年底时如果卖掉外地房，现金就能筹到800，又有哪些2-3居好盘推荐。
回答：你这个情况算2套，600做全款抵押能买入1000+的标的，现在的情况买入西城 来保值并不建议，由于学区溢价过高，未来风险大，想保值建议看东面，如果为了孩子上学，可以买一套老破小做为学票。
提问：房姐您好，我想咨询一下，望京的融科橄榄城一，二，三期对比北苑的亚奥金茂悦，哪个盘更好，怎么选择？手持资金1000万，没有sfsd，改善需求，5~7年后再售出，这样的情况，应该选择哪个盘比较好？非常感谢
回答：融科橄榄城>亚奥金茂悦 亚奥金茂悦在北苑属于品质改善盘 相对也有溢价，离中心城区有段距离。投资角度北苑可供选择的不多，整体价格不算洼。 融科橄榄城虽然也有品质溢价，但望京的开发潜力还很大，意味高净值之人群的持续流入，后期接盘不用担心
提问：房姐您好，看房也小半年了。最后一哆嗦了……求翻牌。 个人情况：在高校工作，工作时间自由，收入稳定但不高，目前月到手剩余可以还7000，需要利用房租还月供。首付准备了300。由于工作关系，主要活动范围在高校聚集地，即北京西部和北部。单身，主要是上车加投资，兼顾居住（万一置换不掉，自己住也不会太痛苦就行） 目前看中若干个标的求教 1.西坝河小三居，70多平，三层，单价6.7万，三室一厅，总价520;2.老国展二环边顶层复式，112平（实际使用面积130+平），单价4.9，四室一厅，总价550； 3.天通苑东三区顶层复式，191平（带露台共计230+平），单价2.7万，三室二厅，总价535。 谢谢
回答：你好，北京选筹一定要具体到楼盘 楼层和户型才能做精准判断。 西坝河是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。 所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。 东三有部分奇葩的八角户型，如果是八角户型，这个价格性价比不高，如果是方正户型，上个月刚淘到一套单价2.4的，建议入手价在2.5以内。 感谢打赏！
提问：房姐好，目前住在海淀区西三环北路56号院60米两居室，因为孩子在花园桥附近上小学，所以计划在周边置换个小区环境好，楼龄较新，高层带电梯的小区。卖掉这套后首付能凑600万，月收入5万，现在考虑中海雅园，中海雅园是高层塔楼，楼层和户型好点的总价都在1000万以上，二套首付不够。关于中海雅园和周边其他小区推荐，以及首付和贷款方面有什么解决办法，请房姐指导，谢谢！
回答：别用二套资格买，直接全款抵押，找垫资公司配合，可以抵押7成，相当于首付3成。 自住可以选择中海雅园，原则上单价控制在7万内。
提问：请问房姐 如何评价东润枫景这个小区？我看了好几次，准时入手。感谢
回答：从个人角度，我挺喜欢东润枫景。 品质还行，距离朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。 地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。 同时也是目前主要缺陷所在，进出道路不够通畅便捷，区域内缺少商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。 整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。
提问：房姐您好，我目前情况如下：夫妻共同申请一套限价房，爱人主要贷款人，我是次要贷款人，于19年初还完贷款。虑给孩子找学区，计划在海淀或者西城再入手一套落户，办理离婚已满一年。现在我买房是否能按首套？手里有300万左右可用资金，（可再用亲属房子经营贷抵押300万）年收入60-80，三年有要二胎计划，工作地点在海淀北三环附近，综合考虑学区和生活环境，请房姐指导，谢谢！另：法拍房是否可以选择。
回答：没有记录就是首套 建议自住和学票分离的方式，sfsd入一套品质自住，全款入一套低总价学区(用完即售) 例如 荣丰2008 法拍并不建议，除非有懂行的人帮助，后面坑比较多
提问：房姐，我现在成都市中心有套大两居（现市价380万，有120万贷款，月租金7千正好抵了月供），北京户口无房想上车，成都那套现在卖的话感觉价格不是高点（时450，而且感觉成都市中心优质盘还有上涨空间），是否可以抵押出现金来买北京紧凑小两居呢？因为在京是二套，您之前建议的全款购入再抵押是否可行、有什么需要准备的呢？感谢赐教！
回答：二套全款抵押如最合适 不知道你手中现金如何，能抵押出150+的资金 看紧凑两居，建议筹足300左右的资金，信用卡、信用贷等提前计划起来
提问：房姐，本人情况如下： 1，在西城区一套老破小学区，60平，总价580万，贷款50万，孩子今年上学用。 2，劲松农光里2001年87平两居一套，租金不抵房贷，若卖掉预计剩余200万。 3，手头有现金200万，能承受月供3万。 请问： 1，农光里是否应该卖掉？感觉投资价值低，长期跑输大盘。 2，目前一家5口在西城学区附近租房，家人都在西二环和西三环上班，还有一个sfsd资格，如何调整进行资产配置保值效果？ 3，可以接受租投分离。 4，烦请点评泰禾立春湖院子，叠拼产品。 谢谢！
回答：农光里可以出掉，这样首付在400左右，全款抵押900左右的标的可以拿下，月供也能支撑 建议看双井板块 泰禾立春湖投资不建议，自住随意
提问：请教房姐。手头海淀双榆树700万老房，贷款余额60万，另外还有二套房抵押贷120万。想换附近1000万房，不满二，原值300万，老人有sdsf资格，应怎样操作？家庭月收入80k，月供18k
回答：双榆树大多是老破小，需要具体的房本信息，看能否抵押贷。 什么是 另外还有二套房抵押贷？ 双榆树是危险地段，尽快出掉换仓。 老人具体信息没有。 从描述来看，涉及到贷款，融资，多套贷款置换，接力贷等综合规划
提问：美丽房姐，选未来科学城的未来公元900多万160多平米带装修，我老公喜欢，说有公园，有地铁，有医院，有生值潜力，自住兼保值，我还是选望京星宝园等。房姐麻烦给说说建议，谢谢
回答：我并不看好未来科学城的发展 这种计划型增长极，不是强力创新和推动型产业，很难形成产业带辐射和带动周边产业，加上周边交通和地段影响，最终演变为纸面规划 望京已经有成熟的商圈，未来阿里总部的入住，辐射周边产业，很容易形成产业带，看现在的海淀你就知道了 潜力望京远大于北七家
提问：房姐哥，我们是河北的，在北京办的工作居住证，只为买房，刚办好工作居住证，这个工作居住证需要一直维持着吗？考虑长期有效到期续签的话，每月5K，不考虑续签的话，没做2K+，需要一直维持着吗？
回答：关于工作居住证的续期和有效期问题： 1.买房过户前，需要工作居住证有效状态。 2.拥有工作居住证，家庭身份可以买两套。 3.工作居住证暂停社保6个月内，为有效。 4.工作居住证3年为一周期，如果3年后需要预约，则周期内每个月的社保基数和纳税都需要高于建议的值（社保基数和个税）。 5.如果只用3年，可以每月社保基数。 6.考虑下后续是否要用工作居住证上学摇号等。 7.工作居住证失效或过期后，需要重新办理。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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