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龙湖上市十年的稳健与坚持

阿伦侃房03/26 20:10

别人追求前凸后翘,我们追求有货有料。

房企动态先问阿伦,感谢关注拿走不谢。

胜利的歌

我要再唱一遍

阳春3月,上市房企进入业绩披露期。3月24日,龙湖集团发布2019年业绩,稳健和均衡依然是龙湖财报的底色,在复杂多变的市场及多元化的竞争格局中,龙湖一如既往坚守盘面,稳健经营。在24日发布会当天,龙湖股价应声上涨,截至25日收盘,龙湖股价上涨8.9%,报36.100港元。

务实:实现了每一个“小目标”3月24日,龙湖发布2019年年报,实现营业收入1510.3亿元,其中:投资性物业收入57.9亿元(不含税租金收入),同比增长41.5%;归属于股东的净利润183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%。毛利同比增长28.5%至508.0亿元,毛利率为33.6%。核心税后利润率为15.5%,核心权益后利润率为10.3%。

图中人物从左到右依次为:龙湖集团首席执行官邵明晓、董事长吴亚军、首席财务官赵轶此外,2019年龙湖每股基本盈利3.13元,剔除评估增值等影响后之每股核心盈利2.66元。董事会建议派发末期股息每股人民币0.84元,计入中期股息每股人民币0.36元,全年合计派发股息每股人民币1.20元,同比增长21.2%。财务稳健、指标向好,低调务实的龙湖于无声处再次书写了自己的传奇。犹记得2018年业绩发布会上,龙湖曾立下“军令状”,2019年销售目标将保持两位数增长,达到2200亿元。最终,龙湖超额完成任务,2019年实现合同销售额2425亿元,完成目标的110.02%。2019年,龙湖则许下另外三个“小目标”:即“保持核心盈利20%以上的增幅”、“25%毛利率是底线”、“净负债率控制在50%-60%之间”,也都一一达成。最新披露的年报显示,2019年龙湖核心净利润达155.5亿元,同比增长21%;毛利率为33.6%;负债率仅为51%。完美达成去年夙愿。当然,体现龙湖实力的还是对融资能力的把控。财报显示,2019年龙湖净负债率为51.0%,在手现金609.5亿元,综合借贷总额1460.0亿元,平均借贷成本为年利率4.54%,平均贷款年限6.04年。谋定:十年稳健发展路2009年11月19日,龙湖于港交所上市,2010年,上市后的第一年,龙湖实现营业收入151.15亿元。2019年则是龙湖登陆资本市场的第十年,第十份成绩单的数字也是“十拿九稳”,营业收入翻了近十倍,增至1510.3亿元。与此同时,10年时间,龙湖的净利润也在稳步增长。2010年实现净利润41.30亿元,2017年净利润首次破百亿,增至125.99亿元。随后的2018年、2019年分别实现净利润162.37亿元、183.37亿元。营收净利双“丰收”背后,龙湖突飞猛进的销售额绝对功不可没。2010年龙湖合约销售额333.2亿元。至2017年首度迈进“千亿门槛”,合约销售额1560.8亿元,同比增长77%;2018年合约销售额2006.4亿元,同比上升28.5%;2019年合约销售额2425.0亿元,同比增长20.9%。在Top10房企中,除未公布销售目标的碧桂园外,龙湖是完成销售目标110%以上的两家公司中的一个,稳健与发展并不冲突,甚至可能更持久。2019年年报中,龙湖的现金流也令人心安。2019年龙湖净负债率仅为51%,较2018年的53%小幅下降。在手现金609.5亿元,一年内到期债务为139.3亿元,现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)4.38。此外,2019年龙湖综合借贷总额1460亿元,平均借贷成本为年利率4.54%,已连续四年将借贷成本控制在5%以内,并长期保持行业地位。2020年1月,龙湖成功发行6.5亿美元票据,其中2.5亿美金为7.25年期,票息3.375%;4亿美金为12年期,票息3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。3月24日,龙湖召开线上业绩发布会。首席财务官赵轶表示,2020年1月份集团集中发力,基本完成全年融资,下一步会在国内申请一些公司债。赵轶解释,2020年公司刚性到期贷款相当少,均已做好还款安排,未来将继续保持融资的主动性,以自律换自由。敏行:四大航道驱动未来2017年,龙湖确定了四大主航道业务:地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务。在龙湖看来,四大航道不存在“短板理论”,而是协同进步。2019年业绩发布会上,董事长吴亚军表示,C1到C4航道都是我们的主业,我不认为我们是多元化。地产开发方面,2019年龙湖合同销售额达2425亿元,同比增长20.9%。销售总建筑面积1424万平方米,较上年增长15.2%。销售单价17032元/平方米,同比增长4.9%。其中,长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为823.9亿元、592.0亿元、522.5亿元、263亿元及223.6亿元,分别占龙湖合同销售额的34%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。土地是房企的生命线,资金是房企的血液,房企的发展和这两大因素息息相关。龙湖尤其擅长在二者之间寻找平衡点,龙湖首席执行官邵明晓表示,我们拿地是按照全年净负债率的控制来倒算,公司始终保持50%-60%的净负债率水平。2019年龙湖新增收购土储总建筑面积为1731万平方米,权益面积为1273万平方米,平均权益收购成本为每平方米6186元。截止2019年12月31日,龙湖土储合计6814万平方米,权益面积为4742万平方米,土储的平均成本为每平方米5737元,为当期签约单价的33.7%。此外,2020年前两月,龙湖新增收购土储总建筑面积为232万平方米,权益面积为178万平方米。邵明晓预估,2020年的拿地金额应该会在去年基础上稳中有增。2019年,龙湖实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元,同比增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。商业运营方面,2019年,龙湖集团新开业商场达10座,合肥、南京首座天街开业运营,全国范围内累计开业商场达39座,已开业商场建筑面积377万平方米,整体出租率98.5%。商业租金增长31.9%至47.5亿元,同店增长达到19%;商场销售额为267亿元,同比增长25%;全年平均日客流154万人次,同比增长23%。业绩会上,邵明晓还表示,2020年龙湖还将新开9座商场,2021年预计再新开10座,即至2021年底,龙湖全国范围内计划实现累计开业商场数将达近60座。租赁住房方面,截至2019年底,冠寓累计开业房间数量达7.5万间,租金收入11.7亿元,同比增幅150.6%,开业超过六个月的房源出租率为87.3%,位居集中式长租公寓品牌指数排行榜第一名。邵明晓介绍,今年冠寓会开到10万间,速度比之前更稳健,但公司始终长期看好租赁住房业务的发展空间。此外,龙湖还给冠寓定下了近20亿收入的2020年“小目标”。智慧服务方面,2019年,龙湖智慧服务新进入45座城市,基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局,实现营业收入42.8亿元(合并抵消前收入约为50.0亿元)。2019年,龙湖智慧服务毛利高达26.3%,其中,除基本物业费收入之外,创新收入占比接近50%。截至2019年底,龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务,合约管理面积达4.28亿平方米,服务业主330余万户,业主满意度连续十一年超过90%。机会总是留给有准备的人,疫情并没有将龙湖打个措手不及。业绩会上,面对记者诸多关于疫情的提问,吴亚军也讲述了龙湖的“未雨绸缪”。龙湖自去年下半年就开始注重现金流,现金流不是危难时才考虑,而是龙湖一直以来的坚持和沉淀已久的习惯,十年稳健发展蓄积的爆发力令龙湖无惧危机。正所谓“天晴补屋顶”,阿伦对于吴亚军此举还是非常认同的。在房企融资成本普遍走高的当下,龙湖作为行业头部少有的几家低融资成本房企,在保障充足现金流的情况下,势必会在扑朔迷离的2020年市场中展现出更从容的定力与更坚韧的底蕴!

我是阿伦

地产圈老司机

2007年成为记者

发布文章6000余篇

累计字数超800万字

2016年创立阿伦侃房

2017年成立阿伦工作室

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