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房企业绩观察 | 越秀地产核心利润增长百分之24.8,除湖北外项目均已复工

华夏时报房地产03/26 19:34

销售额增长24.8%,核心净利润增长24.8%,越秀地产股份有限公司(下称“越秀地产”,00123HK)交出了2019年的成绩。

3月10日越秀地产管理层召开电话会议,发布2019年全年业绩,其各项经营业绩均实现了增长。营业收入383.4亿元,同比增长45%,销售额721.1亿元,同比增长24.8%,超额完成了任务。值得一提的是,越秀地产2019年的毛利率约34.2%,在全行业处于上游水平。

疫情之下,越秀地产依然将2020年的销售目标调升至802亿元。“今年销售目标802亿,已经综合考虑疫情的影响,3月份已经逐步实现复工复产,4月份(复工率)应该会达到平时的80%以上。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远对此充满信心。

经营业绩稳健增长

2019年,在“房住不炒”、“一城一策”的主基调下,越秀地产采取了灵活、适应的销售策略,精准把握市场机会,加快销售和现金回流,2019年实现了721.1亿元的销售额。合同销售面积约为349万平方米,同比上升26.1%,完成全年合同销售目标人民币680亿元的约106.0%。合同销售均价达到每平方米20,700元。

2019年越秀地产的营业收入、净利润、核心净利润分别为383.4、34.8、35.1亿元,相比上年同期都实现了较大幅度的增长,增长率分别为34.2%、27.7%、24.8%。

在业绩稳健增长的同时,越秀地产的财务也保持着稳健安全的状况。年报显示,截止2019年末报告期末,越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约301.9亿元,较年初上升11.2%;净借贷比率为74.0%,处于合理区间。

在融资方面,越秀地产通过境内外多元化融资渠道的优势,努力降低融资成本。2019年发行各类债券合共约人民币73.0亿元,年期介于三至五年,发行利率介于3.60%至4.03%之间,优化了债务年期组合和债务结构。整体平均借贷成本为4.93%。

“轨交+物业”模式成功实施

越秀地产能取得这样的成绩,得益于其多元化的业务发展模式,尤其是近年来成效显著的“轨交+物业”模式。

2019年,越秀地产向广州地铁以每股2.0港元发行约30.8亿股认购股份,广州地铁持有本集团扩大股本后19.9%的股份,成为其第二大股东。并向广州越秀集团、广州地铁集团收购首个“轨交+物业”项目品秀星图86%股权;向广州越秀集团收购品秀星樾和品秀星瀚51%股权。2019年实现合同销售额约50.8亿元。

在城市更新业务方面,越秀地产也取得不错的进展,2019年,越秀地产获得广州番禺区里仁洞村和广州南沙东流村两个村的旧改主体资格。其中里仁洞村拟改造面积约172万平方米,改造后总建筑面积将达到约349万平方米;东流村拟改造面积约为6万平方米,改造后总建筑面积将达到约25万平方米。

商业地产越秀地产的另一大板块业务,截至2019年年底,越秀地产直接持有出租投资物业约70万平方米,年内实现约人民币6.9亿元的租金收入,同比上升0.7%。其持股38.1%的越秀房产基金持有出租性商业物业约97万平方米,年内实现收入约人民币20.6亿元,同比上升1.3%。未来越秀地产将持续优化“越秀地产——越秀房托”双平台运作,推进“开发+运营+金融”的发展模式,将商业地产打造为公司业绩的重要增长极和稳定器。

“轨交+物业”模式的成功实施,城市更新的顺利进展,还有“集团孵化——地产购买”、国企合作、产业勾地等模式的推进,让越秀地产2019年获得了丰富的土地储备。如上述“轨交+物业”三个项目为越秀地产带来约315万平方米土地储备,城市更新的两个项目可为其带来约163万平方米潜在土储。

通过这些多元化拿地手段,2019年越秀地产以较低溢价于广州、深圳、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛和成都等11个城市新增优质土地27幅,总建筑面积约为771万平方米,按权益计算建筑面积约为521 万平方米。其中,通过国企合作模式增加土储约149万平方米,约占新增土储的19.3%,国企合作增储成为本集团重要增储渠道。

“我们在多元化、特色化增储方面,体现出了优势,这增强了我们的发展后劲。”林昭远说。

今年销售目标802亿

2020年越秀地产将销售目标定为802亿元。计划现金流入612亿元,主要包括585亿元的合同销售现金流入,现金流出600亿元,主要包括计划支付土地款及拍地保证金300亿元。

受疫情影响,2月不少房企销售额出现大幅下降,而越秀地产依然调高全年销售目标,是出于怎样的考虑?

林昭远在接受媒体采访时表示,“从全年来看,我们认为疫情应该不会改变房地产市场的走势,特别是一二线城市,应该会更加会受到追棒,从目前的土储分布城市来看,我认为受到影响应该是比较低的。在行业里面目前我们的复工应该是比较快的,应该可以把今年已经损失的工期给追回来。”

据了解,目前越秀地产除了湖北地区的销售案场还没有开放外,其他地区基本上全部开放了。自疫情发生以来,越秀地产采用线上营销方式推广产品,取得一定效果。

对于房地产市场的走势,林昭远认为会出现一些持续的分化,特别是刚需和改善的,未来对健康主题的这应该成为市场主导要求,虽然目前受到了一定的影响,但也按照一定的去化率去消化,从整个政策来看,国家对融资环境会有一定的放松,包括一些城市在调控上也有一定的放松,我认为应该会给房地产带来一定正面影响。

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