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2019房企到底有多难?绿地、福晟和汇景哭着答

楼市资本论官号01/15 12:24

在知乎上看到一段对话:

你是从什么时候开始体会到生活不易?

当我吃苦瓜开始不觉得苦的时候,

因为生活比苦瓜苦多了。

楼市资本论发现一个现象,无论是寻常小人物,还是地产大佬,今年的成年人,好像都特别爱哭。见过在地铁上边吃面包边哭的寻常男子,也见过眉头紧锁的龙湖一姐吴亚军,更见过在公开场合抹眼泪的王健林。

用一句2019年的流行语来说,就是“我太难/南了”。

通常成年人只有在晚上崩溃的权利,那么在白天都没忍住眼泪的人大抵算得上是痛彻心扉了吧。王健林的眼泪或许正说明着,相较于其他行业,房地产是难上加难。

楼市资本论总结来看,2019年房地产的难可概括分为目标难、发展难、上市难这三大难,难易程度依次递增。

【一】肉难吃:大房企销售目标难达成

在整个稍显萧条的大环境下,吃香喝辣的大房企如今也面临着“肉难吃”的现状。

从克而瑞公布的《2019年中国房地产销售TOP200》中,碧桂园、万科和恒大三家房企位居前三位。

不过值得注意的是,2019年TOP10房企的全年增速为13%,销售同比增速下降较为明显。而从销售额完成率来看,据统计,前50家房企完成率均值102.51%,不及2018年,更有不少房企未完成销售目标。

以绿地控股来看。

据披露,2019年全年,绿地控股实现合同销售金额3880.42亿元,未达到4000亿的销售目标。与此同时,其同比仅增0.1%,相较于2018年26%的销售增速而言明显放缓,合同销售面积3257.2万平方米,比2018年同期减少11.1%。此外据了解,绿地约为3.5%的归母净利润率也在TOP10房企中垫底。

2018年,绿地控股全年实现3875亿元的销售额,雄心勃勃的绿地控股,提出了保持未来三年房地产平均销售规模在5000亿元水平。

不过随着市场的变化,绿地控股董事长张玉良将2019年销售目标定为4000亿元。只可惜,这一目标依然还是以约120亿元的微弱差距,成为憾事。

从相关统计数据来看,首开、保利、北辰实业、富力、远洋等房企销售目标完成率超过九成。富力和景瑞控股等房企完成率在80%-90%之间;朗诗和福晟等房企完成率则处在70%-80%之间。

楼市资本论只能说,今年的肉对于不少大房企来说并不太鲜嫩。

【二】汤难喝:中房企被并购成行业常事

从前跟着大房企喝汤吃肉的中型房企,如今在下行的大环境下,汤也很难喝成。而困境的房企更是难逃变卖资产的命运。

1月13日,世茂集团与福晟集团品牌联合发布会举行,迎来2020年的首次并购案。据了解,世茂集团将以最大股东的身份操盘收购福晟集团的87个项目,其中包括福晟集团的住宅、旧改项目、六建集团、物业板块、商办领域等,所涉货值四千亿有余。

想变大的福晟最终变“没了”。

楼市资本论获悉,福晟董事长潘伟明此前的野心很大。据了解,在2018年战略会上福晟喊出2019年业绩达到900亿元,2020年突破1300亿元的口号。但在克而瑞销售排行榜中,福晟2019年完成630亿元,销售额与去年无异,但排名却下滑5个名次至第55位。

这场试图变强但最终变“没”的开端似乎早在二代接班中便已显现。

在2019年9月,潘伟明的儿子潘浩然接班福晟成为董事会主席。不料一个月之后,福晟国际股价跌去七成。据了解,目前其市值已从高峰时的200亿跌至不到20亿港元。

随着福晟国际在资产市场崩盘后,紧接着福晟集团大厦将倾。高管出走、裁员不断、资金不抵短债、旗下子公司股权被冻结……几年前一骑绝尘的地产黑马在楼市寒冬中马革裹尸了。

其实这种“大鱼吃小鱼”的游戏早已成为业界常态。相关数据显示,截至12月9日,今年A股房企涉及并购动态达757条。其中,融创已连续发起多笔大宗收购案,总金额达408亿元。世茂则成为新晋的“并购之王”,曾在80天内收购项目超20个,总收购金额近200亿元。

成王败寇的行业规则亘古不变。大房企想再发展,并购成为最直接了当的办法之一,小房企想改变破产现状,接受收购成为最有效的办法之一。只不过在走上并购的路,喝汤的机会便也变得越来越小了。

【三】骨难啃:上市难股份认购更难

2019年的地产行情,对小房企格外不友好。

在大中型房企吃肉喝汤的时候,小房企尚且还有脆骨啃。如今的这骨头早变成了硬骨,要么啃一块,成功上市后接着啃股份认购、融资等更加难啃的骨头,要么连骨头都没有。

楼市资本论发现,从IPO递表到挂牌上市,2019年内地房地产企业在香港上市的等待期明显拉长。按照港交所规定,房企递交IPO资料后,若超过6个月还未上市,即为失效。其中海伦堡、汇景和万创国际等已二次或多次提交IPO。房企IPO资料频频失效,延期成了上市新常态。

此外,港交所审核趋严也为房企上市造成大的难题。据了解,港交所在“首次公开招股制度安排”“ESG规则”等方面公布新规,影响到对内房企的上市申请,一是规范性要求更提高,二是审批也更为严格。

就算啃下上市这个骨头,接下来还面临着股份认购不足的问题。

2019年12月24日,汇景控股通过聆讯,31日开始招股,预计将于2020年1月16日正式挂牌交易,顺利搭上了2019年上市末班车,成为2019年第7家登陆港交所的内地房企。

以2019年上半年15.98亿元的销售额推算,汇景控股2019年全年的销售额不会超过35亿元。不过,年均销售不足35亿元的汇景控股,发行估值却在101.4至125.57亿港元之间。这种与公司规模严重背离的定价,可能会导致股份认购不足和股价破发的风险。

楼市资本论了解到,在这之前,银城国际控股、德信中国上市时都曾面临股份认购不足,被重新分配至国际发售的尴尬,比他们体量更小的汇景控股也可能会遭遇这种情况。

一直以来,在大型房企与政策环境的双重夹击下,内地小房企的生存尤为艰难,上市成为不少房企拓展生存空间的办法之一,但对于小房企来说,上市只是这条艰难路上的第一个硬骨头,更难啃的还在上市后。

按照如此来看,你会发现,小房企的难是致命伤,大房企的难则只是相对论。

不过楼市资本论想说,纵有千难万难,一切都仍在持续上升。2019年中国全年GDP接近100万亿人民币,人均GDP首过万美元,中国正大步迈向高等收入国家的行列。从房地产市场来看,房地产年总销售规模也完成从15万亿到16万亿的突破,而房企规模已正式步入7000亿时代,千亿房企数量也增加至34家。

最后用罗曼·罗兰的一句话来说就是,世界上只有一种英雄主义,那就是看清生活的真相之后依然热爱生活。

我们都在逆风飞扬,且光明就在前方。

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