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2020年又到楼市拐点?今年房价会反弹吗?

房产分析01/15 01:08

之前楼市每经历2-3年就会完成一个从上涨到下跌的过程,根据这一规律,专家们掐指一算2020年,楼市该到拐点了。今年房价肯定要反弹啊!事实会是这样么?

历史是我们社会里的人们行动的一个结果,房价的上涨和下跌这一历史也是一样的,人们买房的选择、偏好、甚者购房者都换了一批人,其结果是未知和多变的。这种情况下,2-3年的周期理论很容易失效。那意味着楼市没有规律了么?

以前我们说过,楼市不调控,房价自己也会有一个上涨和下跌的过程。其实正是因为调控的因素,干预了人们的买房的行为,才造成了楼市2-3年周期的出现。楼市本身肯定存在可以推理出来的东西。

一、从逻辑上来说,楼市的购买力是没有充分释放的。由于调控政策的存在,人们的买房资格被控制,当初在楼市涨得如火如荼的时候就被限制住了。楼市的降温不是自然的降温,而是强行的降温,购买力没有释放完毕,所以购买力是被抑制住的。它本该释放的时候无法释放,在积蓄了几年以后,这股力量时刻蠢蠢欲动,所以客观上是存在一定的反弹条件。

二、光积蓄了购买力量也没用,需要政策的配合放松,以前短周期大多时候应验,正是由于政策的放松。目前来看,政策层面已经具备,而且已经走在宽松的路上了。

像海南、山西、石家庄、兰州、重庆、郑州、西安、常州、宿州、洛阳等省市基本全面取消或放宽落户限制了。1月9日,人口大省山东也跟上:除了青岛和济南,山东其余15个城市落户可能“无门槛”了。

以前我们放松楼市,就是很直白地发一个文件,告送人们,某某城市不限购了,大家可以随便买房了。现在的放松比较隐蔽,通过打开外部通道,让人口落户,使其自动具有购房资格以后对楼市加以支持。当然这种措施如果不好用,以前直白的方法依旧有可能“重现江湖”!

刚刚过去的一年,以地方政府为代表的实际收入情况是很难的。楼市确实需要回暖,更需要给地方财政输血。

国家统计局的数据显示:2019年1-11月全国财政收入增速3.8%,较2018年全年增速6.2%下滑接近40%。

各省市的一般公共预算收入,2019年上半年增速与2018年增速相比,只有河北和天津2地上涨,其余全部下跌,而且跌幅很大:

上海从7%跌至0.1%;

北京从6.5%跌至—2. 5%;

重庆从0.6%跌至—7.8%;

贵州从7.0%跌至—5.4%;

海南从11.7%跌至—3.1%;

湖北从8.5%跌至2.3%;

湖南从6.1%跌至0.22%;

辽宁从9.3%跌至3.4%;

山西从22.8%跌至12.9%;

甘肃从8.3%跌至—2.0%。

2019年1-10月,各省市财政“收入”与“支出”的差额仅仅只有上海1城为正,其余省市全部为负,入不敷出,只能靠中央补贴,比如,河南(—5173亿元)、四川(—5148亿元)、湖南(—4910亿元)……

2020年提出的“稳房价、稳地价、稳预期”确实太重要了,政策的放松是大方向。在这样的背景下,楼市向好这一事实是存在想象空间的。中国科学院预测科学研究中心(以下简称预测中心)预计2020我国全年GDP增速为6.1%左右,房价约上涨6.1%。

最后总结几点:

1、所有只谈整体而不具体到城市的预测房价都是没有意义的,楼市向来都不是步调一致的普涨。2016年和2017年,这两年算是大涨的年份吧,当时的唐山房价淡如水,房价没有上涨,最近这两年才开始补涨!

2、政策调整在有利于房价的方向上发力已经是事实,我们要聚焦具有潜力的城市。房价反弹会在具体的城市上出现,比如现在的深圳,以及2019年的苏州。但是全面复苏反弹的可能性很小,各个城市呈现出独立的行情趋势。

3、一年的涨跌其实没有任何意义,如果考虑货币的因素、城市化、以及房子作为财富的载体等因素,其长期上涨的趋势不会变。我们最好聚焦一线城市和基本面不错的二线城市、以及它们都市圈里有价值的房产,其它城市谨慎投资!

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