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房地产无“战事”

攸克地产12/03 03:07

写在前面:大佬们的美好时光

今天举办的第5届中城联盟论坛,久未在地产节目里露面的王石、冯仑等“地产老人”也难得地做了演讲。

中城联盟虽然本就是个老人论坛,老人圈子,但王石、冯仑、凌克、胡葆森、陈劲松等几位地产大佬的出现,还是让人不禁回忆起地产黄金时代的美好时光。是的,中国地产20年跌宕起伏的故事,是他们写的。

有两个重要人物缺席了。一个是任志强,由于众所周知的原因。不过,任志强近日也再次在朋友圈露出。是他的朋友潘石屹12月12日起要在798举办一个摄影展。潘石屹的摄影技术不怎么样,但他为朋友操办的情义还是殷殷可鉴的。

另一个是孙宏斌。但老孙从不甘于寂寞。前几天他刚结束了一场媒体采访,阐释了他收购环球项目进军会展文旅的缘由。孙宏斌这些年离中城联盟很远(尚不知他退了没有),却可能是大佬里最活跃的企业家。

郁亮也没有参加今天的联盟论坛。不过几天前他刚在昆明接受了媒体的集体采访。虽说这年头要讲出一些让媒体兴奋的内容颇不容易,但郁亮倒是一直在场。

我们讲述过往的地产故事,并非要止于缅怀,恰恰相反,抒写过去,是为了映照未来。因为,一批又一批地产人仍奔赴在路上。


1999年,为了加强行业交流和合作,王石与冯仑、胡葆森共同发起并成立了中国城市房地产开发商协作网络(中城房网),这是中城联盟的前身。2001年10月,王石、冯仑、郭钧出席中城房网记者招待会。而中城房网就是中城联盟的前身。作为天津房地产业的霸主,孙宏斌旗下的顺驰也加入了中城房网。王石和孙宏斌一共有过三次正面交锋,两次都发生在中城房网的论坛上。2001年,有人提请由万科牵头,联合各家一起去全国买地。坐在一角的孙宏斌问:“为什么要以万科为主?”旁边的一个企业家告诉他,中城房网是由王石提议发起的,当年的协议书便是由万科起草的。孙宏斌马上回应:“那就由顺驰来起草吧。”2003年,还是中城房网的论坛。孙宏斌在发言时说,顺驰的销售额要达到40亿元,“我们的中长期战略是要做全国第一。”他微微顿了一下,侧脸看了看一旁的王石,“也就是要超过在座的诸位,包括王总。”王石很快反驳,“你不可能这么快超过万科,是不是要注意控制风险?”孙宏斌一脸诡笑,“王总,我们可能超不过,但是你总得让我们有个理想吧。”两人的第三次“交锋”发生在2004年,博鳌房地产论坛。主持人刘晓光问起楼市调控,孙宏斌说,最难受的是钱,“今年我们一直在调整目标……保守估算,今年的销售回款可以达到100亿元。”话音未落,一旁的王石脱口说:“睁着眼睛说瞎话,这是吹牛!”

2004年8月,任志强、刘晓光、孙宏斌、潘石屹出席在海南举行的“博鳌21世纪房地产论坛”。

房地产业一直存在各种各样的“局”,但像这种“神仙打架”的场面,已经十多年没有出现过了。从那以后,王石和孙宏斌各走各的路,再无交集。当任志强和潘石屹开始打嘴炮的时候,火药味儿还是很浓的。2006年,任志强在一次媒体见面会上说,“中国住房建设必然会出现贫富分区的过度”。此言一出,激起千层浪。潘石屹很快在博客上说“我不赞成”。当时任志强已经和潘石屹有多年的交情。眼见潘石屹为讨好大众而落井下石,他接连写了《小潘的无知》、《小潘,洗洗你的脸》等文章进行还击。潘石屹则撰写《谁是最该挨打的人?》继续反击。两人还跑到《锵锵三人行》上进行论战,一时引发全民热议。但慢慢地,这场battle的画风变得暧昧起来,两人化敌为友,欲拒还迎,换上一身白大褂,就能上台说相声。人民群众渐渐觉得无趣,除了任志强还能指导大家买房以外,二人的论战越来越没有营养。而且两个大开发商这样努力地迎合观众,实在是居(太)心(想)叵(红)测(了)。4年前,任志强退休,“大炮”渐渐熄火。潘石屹早就失去了对公司的实际控制权,干脆在商界、娱乐界、文化界、手工业界“斜杠网红”的道路上越走越远,但也越来越不红。房地产圈仍然有故事,比如孙宏斌和宋卫平的“兄弟情”,比如万达世纪交易中途的海报疑云和摔杯惊魂,比如宝万之争与王石退休,比如“局外人”贾跃亭接连“忽悠”了两个房地产大拿……但大佬同台、神仙打架的场面早已绝迹。老百姓也越来越发现,地产大佬们似乎再也没有真性情,他们的正襟危坐和推杯换盏,像极了舞台上假唱和假笑,作秀成分无比明显。去年,我国的房子一共卖了近15万亿。这是什么概念?全世界只有9个国家的GDP超过这个水平。在大家的共同努力下,今年还可能卖得更多。用不了多久,第一个卖到万亿的宇宙级房企就会出现。房地产业正在登峰造极,但也在走向另一个现实:有钱、热闹、没意思。

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1984年的万科,做的还是摄录像设备贸易的生意。具体来说,就是从香港进口录像机、复印机,再卖给各地的批发商,赚取差价。好的时候,利润能达到200%到300%,比做房地产强多了。但王石很快发现,北京市场的批发渠道被打乱了。有一家公司租用了军用飞机,直接到珠三角地区收购,然后快速运回北京。做这件事的人,就是任志强。任志强于1984年加入华远,并快速将公司做大。1996年,华远地产在香港上市,大股东是华润。上世纪90年代,万科和华远分立南北,规模和品牌都堪称业界翘楚,业内有“南万科、北华远”一说。2000年,华润成为万科大股东后,希望将两家公司整合,打造“地产航母”,但其中的一些重要细节遭到任志强的反对。第二年,任志强将华远旗下的项目和股份转让给华润集团,然后带着“华远”这个品牌,重新创立华远地产。此后,万科进入“快车道”,并逐渐稳住“老大”地位,华远则始终未能在规模上真正做大。经济学家张维迎评价王石,“个性张扬,以自我为中心,我行我素,追求与众不同,不循规蹈矩。”但从“倒爷”开始,在和任志强的多次交锋中,王石始终占不到便宜。2002年,博鳌房地产论坛。任志强穿红,王石穿绿。当时王石提出了“职业化”的概念,并对“职业经理人”的提法颇为自得。他调侃任志强已经“蜕变成花蝴蝶”,即从打工的变成老板。他自己则还是绿色的“大虫”。任志强的回应毫不客气,“王石比我晚来两天,前几天穿了绿的,今天就要换红的……”任志强还以参与者的身份,回顾了华远和万科整合未果的经过,并称“如果没有一定的股权控制能力角色的转换,可能会随时被炒掉……”这是一个被忽视的精准预言。十多年后,“宝万之争”爆发,宝能抓住万科股权分散的特点一度成为大股东,王石则在风波后彻底隐退。无论如何,当年的万科意气风发,王石似乎也没有在意这种提示,但他仍对任志强有所敬重。华远地产很早应邀就加入了中城联盟,任志强还曾担任第六任轮值主席。中城联盟始终未能发展成王石期待的规模。王石曾经设想,组织400多家房地产公司成立这个联盟,联合采购,并进行资源合作。但直到去年,也才69家成员企业。加入中城联盟的成员大致可以分为两类,一类是王石、冯仑、胡葆森、陈劲松等,可称为市场派;一类是同时代的任志强、刘晓光等,有官方背景并力图推动行业发展,可称为改革派。其余的主要是他们的追随者。这些成员通过一系列的业务合作和公益项目,形成一个小圈层。2001年11月23日晚,在深圳威尼斯酒店举行的“中国房地产十大风云人物高峰会”上,刘永好、张宝全、任志强、冯伦、王石、卢铿、潘石屹合影。这么多地产大佬同框的机会,现在愈来愈少见了。由于“价值观背离”,潘石屹并未加入中城联盟,但他与两派人都有渊源,所以也和这个圈层保持着密切的联系。在顺驰折戟后,孙宏斌就退出了这个联盟,后来的融创也未加入。其中的具体原因不得而知,但王石不喜欢孙宏斌是显而易见的。

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2004年以后,王石再未参加过博鳌房地产论坛,而是活跃在很多财经、公益、文体类的活动中。实际上,除了中城联盟的活动之外,王石几乎不再参加任何房地产类的活动。

2014年9月,王石正式当选亚洲赛艇联合会主席。

这时的王石渐渐有了多重身份:商人、慈善家、运动家、社会活动家、环保主义者……相比之下,“房地产商”并不是一个体面的身份。马云曾在湖畔大学发表演讲:“生意人、商人和企业家是不一样的。中国的生意人很多,商人也很多,会赚钱的不等于是企业家,企业家必须要有家国情怀,以别人的利益为重,以未来的利益为重。”在“无奸不商”的中国传统观念中,能满足“企业家”标准的商人寥寥无几,即便是马爸爸也未必符合。相反,即使有一件事没达到预期,商人就容易落下“为富不仁”的把柄。2008年5月12日,汶川地震爆发。王石宣布,万科总部捐款200万元。当时,万科已经连续坐稳行业“老大”的位置,此前一年,万科的销售额为523亿元,净利润超过48亿。与200万捐款作为对照,很多大型房企的捐款额度为1000万。质疑声扑面而来。王石在博客里回应:“对捐出的款项超过1000万元的企业,我当然表示敬佩。但作为董事长,我认为,万科捐出的200万元是合适的。”他的理由是,中国是个灾害频发的国家,赈灾慈善活动是个常态,企业的捐赠活动应该可持续,而不应成为负担。这一表态引发了更大的批评。在反复权衡后,王石道歉,万科宣布投入1亿元资金参与四川地震灾区重建。后来,冯仑、潘石屹一度为王石辩护,但最终也被骂声淹没。这是王石生命中的至暗时刻。他后来回忆说,即使是“宝万之争”,也未能带来如此大的冲击。但道歉不等于认错。如果你觉得王石会为他的观点而感到羞愧,你就错了。王石道歉,是因为不该忠实地把观点表达出来,这对万科公司、股价、投资人带来了不良影响。能在桑拿房里熬走年轻人,意志的坚强可想而知。但王石的确收敛了很多。此后,他很少在公众面前表现自己的特立独行,而是在登山、环保等领域努力经营一个健康、负责任的商人形象,而且还成了商业代言人,完美得像个偶像。成名后,任志强也有了多重身份,但更多是经济学家和公共知识分子,偶尔作为公众人物参加活动。任志强的活动范围主要停留在房地产界。他性格耿直,不断唱多房价,炮轰过同行、政府、媒体、专家,“任大炮”便由此而来。树大招风,风必摧之。2006年末,一部名为《大电影之数百亿》的爆米花电影上映,电影讲述了一个由购房陷阱引发的生死纠缠的故事。黄渤饰演一名代言新楼盘的过气演员,名字叫做“潘志强”。很多人对这个名字会心一笑,因为你很难不联想成“潘石屹+任志强”。

2006年末,一部名为《大电影之数百亿》的爆米花电影上映。黄渤饰演一名代言新楼盘的过气演员,名字叫做“潘志强”。

2010年5月7日,大连某地产论坛上,任志强登台正欲演讲,一只鞋子忽然飞来,引发全场骚动。躲过“鞋袭”后,任志强自我调侃,“享受到了总统的待遇”。后来,这位“扔鞋哥”在网上表示,他刚刚买了房子,也是一个房奴,每个月拿着微薄的工资,“还要拿出一大半送给你们这些房地产商”,他当时“扔的不是鞋,是愤怒……”这一年,房价大幅上涨,任志强的公众形象降到冰点。在网友评出的“中国人民最想揍的人”中,任志强排名第三,仅次于时任日本首相小泉纯一郎和时任台湾地区领导人陈水扁。宣传心理学上有一个著名的假设,“公众都是健忘的”。但现实证明,如果你能让公众赚到钱,公众终究会记得你,并且感激你。由于屡次准确预言价走势,任志强的公众形象很快从低谷中反转,他逐渐以公众人物的身份参加活动,甚至代言。2012年1月,海南三亚,在某楼盘的开盘仪式上,任志强、林志玲作为代言人出席。有美女在侧,任志强出现与身份不相符的拘谨局促,很是逗趣搞笑。2012年1月,海南三亚,在某楼盘的开盘仪式上,任志强、林志玲的这张合影,一时成为经典。但任志强的公众活动开始减少。除了年龄渐长,国企领导的公职身份带来的限制也越来越多。2014年,任志强正式退休。房地产界最著名的意见领袖终于隐退。退休后的第二年,任志强和王石先后作为嘉宾参与了综艺节目《最强大脑》。当时正值“宝万之争”,任志强力挺王石,相信他能处理好“管理团队与资本市场的矛盾”。但当被问起谁的脑袋更聪明时,任志强直言自己比王石更能称为最强大脑。2017年,历时两年的“宝万之争”终于平息,王石从万科卸任,郁亮接班。

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这些年,孙宏斌几乎不再参加任何行业组织,也很少参与业内论坛。除了给融创站台,孙宏斌只参加了最近两年的“不动产金融年会”,年会的主办方是民生银行——融创的众多金主之一。与当年欲抱大腿而不得相比,这波操作可以说相当务实了。孙宏斌不再说什么“超越万科”之类的豪言,但偶尔也会对万科品头论足。2016年初,孙宏斌谈及“宝万之争”说,“给姚老板带个话,这就是个买卖,别较劲。”2017年末,孙宏斌说,万科提的白银时代“太扯了”,现在应该是大房企的钻石时代。去年,融创做到了4650亿的销售规模,稳居行业第四,另有3.55万亿的土储货值。对于一个再次创业的公司来说,已是很不错的业绩。在公开场合,孙宏斌偶露峥嵘,但与以往相比,他已不再逞口舌之快。2014年5月,融创收购绿城24%的股份,达成当时房地产业最大的合作。在发布会上,孙宏斌对宋卫平以“大哥”相称,后来双方合作未果,老孙嘴上仍然谦卑,“大哥永远是大哥”。

2014年5月,融绿并购,彼时二我还以“兄弟”相称。

2017年7月,融创以438亿接手万达的13个文旅项目。在这场世纪交易中,孙宏斌、王健林、李思廉给媒体留下了一张举杯庆贺的照片,三脸职业假笑。孙宏斌说,“这次合作过程中王健林董事长的视野、格局、大气和对融创的支持与提携,让我们钦佩和感动。”2017年7月,万达、融创、富力三家联合上演“世纪交易”,发布会当天幕后诸多故事至今仍为人津津乐道。真是谦虚得过分。当时,万达和富力的销售规模加起来,都比不上融创。“小目标”王健林,当年也不是一个低调的人。2012年,王健林和马云打赌“到2022年,10年后,如果电商在中国零售市场份额占到50%,我给马云一个亿,如果没有到,他还我一个亿”。后来,万达的文旅业务开始起步,王健林不断叫板迪士尼。2016年,他对陈鲁豫说,“有万达在,上海迪士尼20年内赢不了利。”对了,一个亿的“小目标”,也是在这一年说的。现实很快就打脸了。由于银行收缩信贷,加之对海外投资的限制,万达的资金链出现危机,并从2017年开始大量出售项目。融创接手的,就是曾叫板迪士尼的文旅项目。直到今年,万达还在努力降负债。王健林仍然忙碌,但曝光率低多了,和马云的赌局,不知道还能不能兑现。万达则在忙着辟谣,因为总有各种关于他们的不利言论。在房地产业,但凡想把生意做大,又要稳稳当当的,似乎都得保持低调。就像我们从小被教导的,谦虚谨慎,戒骄戒躁。恒大老板许家印有很多身份,他最重视的,还是全国政协委员。2012年,在记者的追赶下,政协委员许家印满面春风,在天安门广场上优雅地奔跑,西装前襟随风摇摆,不经意间,腰间露出金色的“H”。“爱马仕哥”由此得名。那是许家印最有表现欲的年代。当时,恒大会提前告知老板的两会行程,邀请媒体前去“围追堵截”,并最终留下“众人追捧”的图片记录。有一年全国两会前夕,时任国家总理温家宝与网友在线交流时表示,“你们(房地产商)的身上应该流着道德的血液。”当年的天安门广场上,有记者问开发商,“你身上有多少道德的血液?”这一问题令他猝不及防,气氛一度十分尴尬。许家印深知这样做风险极大。慢慢地,他在公众面前的曝光逐渐减少,即使每年参加两会时,也是来去匆匆。当然,许老板在公司内部仍然是个万能神。2016年,58岁的许家印在恒大集团第二届职工篮球赛上独得32分,率领高管队以45比44击败员工队,并当选MVP。凡是看过比赛视频的人,无不叹服于许主席的篮球天赋。作为真正的“宇宙之王”,碧桂园的杨国强老板有着与其身价极不匹配的低调。也许是对自己的出身和口音不太自信,杨老板基本不参加任何活动,包括旗下项目开盘。他只在公益、捐赠的场合出现,保持自己朴素的善心。杨国强喜欢说:“我是个农民,书读得少,很多事情听不懂,人笨。我没有背景,违法违规的事绝对不干。”尤其在与官员打交道时,他经常借机说出这些话。由于姿态谦卑,得到认可。2018年6月,安徽六安碧桂园一项目建筑工地发生坍塌。后来,碧桂园召开发布会,CEO莫斌鞠躬道歉,杨老板想想自己这么多年做的事,陷入一种复杂的情绪中,“我为了什么?!我自己是很笨的人,我也不知道,我也不晓得说什么?”

2018年8月3日,碧桂园召开“走进碧桂园全国媒体见面会”,碧桂园CEO莫斌为之前发生的安全事故鞠躬道歉。

杨老板实在不适合曝光,也不喜欢自己的公司过度曝光。2017年末,曾在碧桂园担任CFO的吴建斌出了一本书《我在碧桂园的1000天:以财务之眼看杨国强和他的地产王国》。传说其极为恐慌,下令将书全部买断。但正因如此,这本普通的商业图书,一时间洛阳纸贵,各种盗版在业内传播。都说信心比黄金重要,当房地产进入白银时代,开发商的底气似乎没那么足了,人也变得和善起来。前阵子,王石教导年轻人“别老想着赚钱”,要先做公益,或者去探险。有些人觉得王石虽然心怀善意,但逻辑顺序似乎有点颠倒。也有很多人觉得王石的教导有用,因为现在的年轻人再努力赚钱,也买不起房。行业的论坛、聚会仍然多如牛毛,但同行之间的氛围无比融洽,当面笑嘻嘻,转过身去再看,还是笑嘻嘻。曾经的“任大炮”已很难在公众场合看到了。这个时候,如果和任志强来一场辩论,王石的胜算也许会更大一些。他会很有底气地说,“我早就说过这个行业要走向职业化,看看他们的表现,多职业!”

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