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“葱价房”频现,专家预言更多城市或暴雷!房价真要跌回三年前?

十三画生2019/09/15 06:44

无需遮遮掩掩,实事求是地说,我们现在很多城市的房价确实虚高,且远远超过老百姓的承受能力:四个一线城市如果不是家底殷实,年轻人靠自己的工资可能这辈子也买不起房;二三线城市即使掏空家里几代人的所有积蓄勉强上车,后半生也基本被房子彻底“奴役”了;十八线小城,虽然买得起,但房价收入比也极不合理。

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更畸形的是,房地产已经不是单纯解决居住的民生产业,而是投机倒把者聚集的夺利战场——尤其是16、17年这一轮房价暴涨,让更多人看到了房地产的造富能力,越来越多的人买房不再是为了居住,而是暴赚;少数有钱人掌控者大量优质房源,而真正需要房子解决居住的底层刚需,穷其一生可能连一套安身立命的场所都不能拥有。

我不止一次说过,我们只所以如此迷恋房产投资,主要是因为我们被一两次突然间的暴涨给吓坏了,再加上媒体报道和地产营销人的集体洗脑,让我们大多数人都没了辨别能力,这是房地产发展的倒退,更是时代的悲哀!

但当我们抱怨有些城市房价居高不下的时候,不得不承认,有些城市也正因为没有人口、产业、资源、资金等的支撑,房地产正在回归原形,高房价也正在逐步土崩瓦解。

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最典型且最被世人所知的案例就是黑龙江的鹤岗,两年前房子时还能卖到七八千一平,两年后因为人口流失,产业彻底熄火,各种逃离现象频繁上演,房子也就成了烫手山芋,不仅不值钱,很多人还想尽一切办法摆脱,所以今年4月份媒体爆出,黑龙江鹤岗出现了四五万块钱就能购买一套90平三居室的惊天新闻,这样的房子价格折合才只有不到60元/平,简直比白菜还便宜。

我在之前的文中就分析过,鹤岗折射出了三四线城市的通病:在产业和资源都已经耗尽的情况下,靠政策带动的短暂繁荣很能支撑太久。资源枯竭型城市,是不可持续的,而且随着棚改接近尾声,以此带来的购房需求将出现快速回落,四五线城市房地产市场的未来需求将呈现减少趋势,这一趋势或许是断崖式的,而如果出现这种情况,后果是难以想象的。因此就有专家预测,不久的未来,会有大量的无人口支撑、无产业支撑、无资源支撑的“三无”城市楼市或暴雷,“葱价房”扎堆出现。

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多地楼市跌回“葱价”,马云这次确实没说谎!

事实上基本没隔多久,我们就看到专家的预言成真了:媒体相继爆出山东威海乳山的“无敌海景房”卸下伪装,变身为“两千一平都没人买的全是缺点的烂房子”;昔日的石油之城甘肃玉门,现沦为鬼城无人住,房子白送都没人领……

马云17年5月份时说,“中国过去八年房价都是呈上涨态势,可见不科学。未来楼市将迎大变,房子如葱,如树叶,未来中国的就是房子、车子这些东西,而最稀缺最值钱的就是新鲜空气、优质水源和养老院的病床。”

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马云这个“外行”对楼市的预测到底有没有道理?

上述黑龙江鹤岗、威海乳山、甘肃玉门等就是的例证,这确实不存在造谣,这些城市的房价水平就真实地摆在那里。至少从这些城市房价的结果来看,马云的预测是精准的。

而且从这两年民众对马云观点的态度转变,也多多少少可以感觉到,大家正在逐步选择相信他的观点:马云此观点倏一出来的时候,几乎所有人都把他的话当做笑柄,因为那时房地产正如火如荼,无数人眼里只看得到房价上涨,马云这话显得无比突兀;调控两年后,认清大势者,开始审视自己当初的决定,加上调控政策一再收紧,选择卖房的日益趋多,甚至有些城市出现了炒房投资客大幅降价2成以上套现离场的情况,到此,马云预言楼市将大变,已经彻底成真了;到了今天,一切更加尘埃落定,每每有文章再提及马云的“未来房子如葱”,底下的评论赞成者超过七八成,因为市场正在向马云所预言的结果一步步发展。

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最近很多专家和房地产写作者都纷纷预测,“照着目前的趋势发展,不出两年时间房价极大概率会重回三年前水平”,此预测到底靠不靠谱呢?

先说一下我的观点:不管是上述专家的预测,还是马云预言未来房价如葱,我觉得都应该分开来看,对于没有人口、政策、资源、产业的城市,这种预测90%的概率会成真,尤其是人口塌陷型城市,房价别说重回三年前,就是跌回解放前都有可能;而对于有人口增量,产业发展日益向好,且有政策支持,又受制于土地局限的城市来说,肯定是不靠谱的。对于这些城市来说,房价涨上去容易,降下来很难。因为有庞大的购房需求存在,而且土地财政、地方政府对房地产的过度依赖也是症结所在,除非中国房地产发生巨大变革。当然也不能理所当然地认为这类城市房价就彻底稳了,因为政策的因素也要考虑,到底房价能不能稳,最后还是要看国家宏观政策的变化。

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但值得赞同的是,这种预测的方向大概率是靠谱的,即未来很长一段时间房价不可能再像过去几年那样疯狂上涨,在棚改作用力失去,人口流失因素等集体作用下,绝大多数三四线城市及其更低级别的城市,房价都很难支撑不跌。

尤其是最近银保监会发声要遏制房地产金融化,开发商扎堆采取降价卖房回款自救,以及国家一锤定音不准资金流向楼市,更让我坚定了自己的这种看法:

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一,银保监会再度重磅发声:房价“永涨”神话被打破

6月中旬银保监会郭主席在上海痛斥,历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。

时隔不到三个月,这位让开发商已经遍体鳞伤的银保监层,又放话了:遏制房地产金融化泡沫化倾向,守住不发生系统性风险的底线。对……部分交叉金融产品流入房地产领域……等问题果断采取监管措施,做到立查立改、即知即改。

信号很明确:房地产的投资属性金融属性要弱化,在未来的一段时间,新一轮对房地产金融市场方面的整顿力度更大,开发商的艰难期还未正式开始。毫无疑问,对楼市对房价都构成巨大利空。

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二,国常会发出最强音:资金流动性要释放,但钱不能流向楼市

9月4日,国常会上,管理层明确表示未来要“运用普遍降准和定向降准等工具,引导金融机构将资金更多用于普惠金融”,但也明确了提高资金活性是加大对实体经济支持,而非房地产;而且首次明确指出在加快发行使用地方专项债的同时,专项债不得涉房涉地。

所以随后的9月6日,央行宣布降准,释放9000亿资金,但有言在先:加大对实体经济支持力度,不仅从资金来源上给予支持,并且将降低实际贷款利率。

什么意思?意思就是,钱不会流向楼市,涓涓细流都不行。更不会如传闻所言对房价产生巨大推动作用,开发商、炒房客都该梦醒了。

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三,保房地产还是保实体经济?国家做出了正确选择。

我强调过多次,今年的7.30是极其具有重要意义的一天,因为这一天国家次宣布未来不再将房地产作为短期刺激经济的工具。

此举有何深意?很多人觉得是形势大于实质意义,在我看来,这其实就是经济发展动力的一次大切换。过去房地产作为重要引擎推动经济发展,其中对实体经济发展挤压效应明显,直到7.30我们终于明白,一国经济的发展崛起到强大,最终还是要靠实体、科技经济来支撑,房地产带来的经济繁荣,只具有短时期效应。

国家宣布暂时放弃房地产经济,选择重振实体经济,意义重大,影响也注定非常深远。 

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房价利空面大于利多面,那么房地产还能投资吗?房子还能买吗?

首先,房子当然能买,对于刚需更不是能不能买的问题,而是你必须要买。之前有人说,没有房子的人没资格关心房价走势,虽然扎心,但确实如此。你得身在其中,才能参与楼市的任何变化,没有房市场好与坏都和你没有关系。攒够首付钱才是你最应该考虑的问题。买不起或者压根就不打算买房的人,房价也不会因为你的需要短时间就跌到你口袋里钱的价位,当前形势下更不可能一年半载就窜到你更买不起的地步。

再者,我们更不能睁着眼睛说瞎话,故意挑大家爱听的话说,一棍子打死地说房地产不能投资了,它没有任何投资价值了。这是自欺欺人,也是欺骗别人。因为不管政策如何变化,市场如何演变,房地产的投资属性到什么时候都不可能凭空消失。美、日经历了房地产的重大起伏,依然有人投资房产赚了钱。

但是我们所有人要认清的一个现实就是:时过境迁,物是人非,过去房地产绝佳的创富神话故事,不会再次上演了——在所有基本面发生巨变之后,在国家开始严控楼市之后,房地产快速发展房价疯涨的可能性极小,投资对了城市可能还能赚点小钱,但是想通过投资房地产一年赚几百万,不太现实。未来楼市极大概率会在正轨里健康合理发展,还妄图靠炒作楼市一本万利,还是早点醒悟吧。

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