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中梁频释利好!上市一月即获信用评级B+,半年盈利大增80%

楼市资本论官号08/09 09:44

继7月16日香港上市之后,中梁控股近日频频释放利好消息。

8月6日,中梁控股发布首份正面盈利预告。称上半年收益大幅增长,预期股东应占核心净利润录得人民币654百万元,增长不少于80%。

与此同时,该公司又获得三大最具影响力的国际评级机构的信用评级。其中,标普给予长期主体信用评级B+评级,展望稳定;惠誉和穆迪分别给予B+、B1评级,展望都为稳定。

内部录得盈利高增长,外部又有国际评级公司的加持和资本市场的肯定,楼市资本论认为,上市后的中梁内外兼修,再赶上上海自贸区扩容升级的新风口,形势大好,前景可期。

【一】香港上市获资本市场热捧

中梁控股是一家立足上海、布局全国的大型综合房企,其创业历史最早可追溯到1993年,早年业务主要集中在浙江,2002年拓展至江苏,2009年进入上海,开始深耕长三角经济区。

2016年,中梁将总部迁至上海,提出“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的布局战略,抓住三四线城市去库存和棚改机会,开始全国扩张。

2016-2018三年间,中梁销售规模从百亿扩至千亿,以黑马姿态迅速崛起,上市也随之提上日程。

去年下半年,在调控持续加码的高压下,中国楼市迎来历史性拐点,使得房地产对资本的吸引力下降,不但内房股整体表现乏力,今年新上市房企更是屈指可数。资本市场甚至有传言说,内地房企若不能在短时间内完成上市,预计要等到两三年之后了。

中梁控股就是在这一背景下逆势上市。楼市资本论注意到,早在2017年,坊间便传言中梁计划上市;但直到去年11月,中梁才第一次递交招股书;今年5月又补充部分材料,提交新一版招股说明书。

俗话说,好事多磨。中梁控股在第二次提交招股书后,6月26日通过港交所聆讯,6月27日-7月8日公开发售,7月16日于港交所正式挂牌,成为中国房地产20强中最后一家上市企业。

招股书显示,中梁控股全球发售共5.3亿股,每股定价5.55港元,预计集资净额约为27.73亿港元,主要用于现有物业项目开发、偿还部分现有信托贷款和一般营运资金用途。

此前上市的多家内地房企,美的置业、恒达集团、银城国际均在开盘首日遭遇破发窘境,德信中国、大发地产短暂冲高后也以平盘报收。内房股整体走弱态势,在一定程度上给中梁上市蒙上了阴影。

然而,让人意想不到的是,中梁控股开盘后股价迅速上涨,午盘报收6.04港元/股,涨幅8.83%;当日成交3.69亿港元,收于5.95港元/股,较开盘上涨7.21%,一举打破了内房股的破发“魔咒”。

上市次日,海通国际研报认为中梁控股发展快速,预计2019合约销售增速同比增30%,财务稳健,给予“买入”评级,目标价为9.70港元。海通国际的评级,显示了资本市场对中梁业绩的肯定和信心。

【二】信用评级领先其他新晋千亿房企

如今,中梁上市还不到一个月,国际三大评级公司同时给出B+评级,展望稳定。楼市资本论认为,这一评级结果沿续了资本市场对中梁的积极评价,有三大看点。

一看评级时间,比其它上市房企大大提前。

楼市资本论注意到,弘阳地产去年7月香港上市,标普11月7日宣布其长期主体信用评级为“B”,展望稳定;大发地产去年10月上市,标普到今年6月18日才授予“B”评级;德信中国今年1月上市,今年7月15日才获标普评级为“B”。

这些房企从上市到获得评级,短则4个月,长则8个月;中梁上市20天即获三大评级公司的关注,并很快给出评级结果,在业内并不多见,充分显示了资本市场对中梁的关注和重视。

二看评级结果,领先其它新晋千亿房企。

从上市房企的主体信用评级情况来看,BBB以下的投机级占了绝大多数。楼市资本论发现,30家典型房企中,只有碧桂园、万科、保利、华润置地、世茂房地产等数家房企的国际评级为投资级,占比24.1%;其余23家房企的国际评级均为投机级,占比75.9%。

去年新晋千亿房企如阳光城、正荣地产,目前评级均为B;与之规模相当的中梁控股非常难得。从惠誉的评级结果来看,与中梁同为B+的房企还有恒大地产、融信中国、俊发地产和海伦堡地产,其中恒大地产展望正面,其余三家展望稳定。

三看评级效应,有助于拓展海外融资。

亚布力智库研究员任安迪告诉楼市资本论,企业主体信用评级是房企境外发债的资质凭证,也是国际机构投资者决策投资的主要参考。房企评级越高,海外融资成本越低。

他说,根据国际通行的评级标准,B级意味着公司存在一定的信贷风险,但仍在安全范畴,现有债务能够得到偿还,经营环境持续向好。这意味着,B级房企仍能以相对较低的成本获取海外融资。

楼市资本论注意到,中梁在上市前非常依赖信托融资,融资成本平均为9.9%,处于行业较高水平。相比之下,规模房企去年以来海外发债的平均票面利率为7.8%。也就是说,中梁香港上市和获得“B+”信用评级,有助于拓展海外融资渠道,使现有融资成本大幅降低。

上半年,针对国内房地产过度金融化的问题,监管部门政策频出,国内发债持续收紧。在此情况下,境外发债越来越受到规模房企的青睐。三大国际评级公司此时给中梁的评级,无异于敞开国际资本市场的融资大门,将为其后续发展注入雄厚的资本力量。

【三】低杠杆撬动高增长的快速扩张

作为国际资本市场的准入资格证,国际信用评级问世以来,自有一套严格的评级标准。对房企来说,评级主要基于业绩增长、盈利能力、财务杠杆和土地储备等硬指标,来不得半点马虎。

比如,恒大作为国内房企三巨头,尽管销售规模和盈利能力高居前列,但标普给出的长期主体信用评级也只是“B+”,原因在于他们认为恒大地产流动性不均衡、杠杆率高,成为影响评级的重要因素。

以国际评级公司的苛刻眼光来审视公司运营的基本面,中梁在销售、盈利、负债和土储等方面,业绩表现都可圈可点。

招股书数据显示,中梁2016-2018年合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿,年复合增长率为131%。今年上半年实现全口径销售金额681亿,行业排名第20位,继续保持稳定增长势头。

伴随着销售额的增长,中梁近三年的营业收入分别为29.25亿元、140.26亿元、302.15亿元,年复合增长率221.4%,远高于行业平均增速;去年录得净利润25.26亿,同比增长更高达406%。

由于房企从预售到结转收入有一到两年的滞后,中梁在未来两年,仍将处于业绩快速增长的释放期。上市后核心净利润增长80%的首份盈利预告,就是明证。

在创下行业规模扩张奇迹的同时,中梁的净资产负债率快速下降,2016-2018年分别是1790.2%、339.5%、58.1%。降杠杆成效之大,同样堪称业界奇迹,展现了中梁人的高超财技。

据招股书,截至2018年末,中梁现金及银行结余230.81亿,有息负债270.05亿,现金基本上可以覆盖短期负债,显示公司资金链较安全、流动性较高,财务非常稳健。

土地储备方面,中梁应占土地储备总建筑面积3890万平方米,其中长三角占比近一半。随着长三角一体化上升为国家战略,以及上海自贸区的扩容升级,区域房企迎来重大利好,中梁未来业绩增长也有了强劲的外部动力。

从香港上市,到国际评级,再到长三角发展新机遇,中梁如今形势一片大好。

然而,楼市资本论注意到,这家早先曾喊出“3000亿”目标的黑马房企,在上市发布会上,仅公布了1300亿元的年度销售目标,与此前的激进扩张形成鲜明对比。

从单纯追求规模扩张到更多聚焦利润、风控,经营风格的转变,展现出一个成熟稳健、发展更可持续的中梁,内外兼修,行稳致远。

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