上半年济南住宅供需平衡,土地市场供求规模收缩 | 市场半年报

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?3月27日，济南市住房和城乡建设局、济南市公安局联合发出通知，对房地产开发企业、中介机构、承销机构、个别媒体、自媒体及个人散布不实、不良信息，扰乱房地产市场调控工作，带来不良后果的，依法予以查处，追究相关责任人的法律责任。

?4月3日，济南两部门联合下发《关于规范房地产开发企业委托第三方代理商品房不动产登记等有关业务的通知》 。根据通知，对需办理贷款业务的购房人，开发企业应会同商业银行为购房人提供商品房预抵押服务，明确业务流程，并公示各方责任事项，不得向购房人收取费用。开发企业在交付商品房后，及时为购房人办理不动产转移登记及抵押登记提供服务，不得向购房人收取费用。开发企业委托第三方机构为购房人代理商品房转移登记、抵押登记等业务的，应签定委托协议。

?5月14日，济南市住房和城乡建设局、济南市市场监督管理局今天联合发布《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》,要求开发项目未取得商品房预售许可或商品房现售备案证明,不得发布商品房销售广告。

?2019年上半年成交量下降，市场观望情绪增加

2019年上半年济南商品住宅共成交338.29万平方米/26907套，同比下降4.96%/9.14%。2019年上半年月均成交56.38万平方米。

具体来看，2016年成交量达到历史高点，2017年成交量显著下降，2018年市场成交量稳步小幅上涨，2019年“房住不炒”多次被提及，信贷政策收紧，市场观望情绪增加，成交量下降。

?区域成交量三降四涨，历城区成交量位居首位

2019年上半年高新区、槐荫区、长清区和历下区四个区成交量同比出现上升，其中高新区涨幅。其它三区成交量同比均有所下降，其中天桥区下降66.29%，降幅。具体来看，历城区成交量，为167.51万平方米，同比下降13.19%。

?90-120㎡面积段占比，改善型需求加大

2019年上半年成交套数的面积段是90-120平米，成交套数为13059套，占比48.53%。其次是120-144平米的住宅，成交套数为9345套，占比34.73%，受到改善型需求的影响，占比涨幅。

2019年上半年济南住宅平均月度供应量为55.63万平方米，总体供应面积333.77万平方米，环比下降25.57%，降幅较大，同比大幅上涨97.19%。

从销供比来看，2019年上半年住宅市场整体销供1.01，市场供需基本平衡。

?土地市场供求规模收缩，同比均下降

2019年上半年济南共推出住宅、商业类经营性土地524.71万平方米，同比下降42.88%；其中住宅用地推出353.65万平方米，同比下降43.91%；商办用地推出171.06万平方米，同比下降40.61%。

2019年上半年济南共成交住宅、商业类经营性土地462.95万平方米，同比下降44.89%；其中住宅用地成交322.92万平方米，环比上涨41.15%，同比下降45.13%；商办用地成交140.03万平方米，环比下降4.03%，同比下降44.31% 。

?住宅楼面价同比上涨、溢价率同环比均上涨，拿地成本趋增

楼面均价方面，2019年上半年济南住宅用地成交楼面价为4941.13元/平方米，环比下降1.3%，同比上涨22.73%；商办用地成交楼面价为1458.08元/平方米，环比下降17.55%，同比下降40.76%。

溢价率方面，2019年上半年济南住宅用地平均溢价率为13.01%，环比上涨11.88个百分点，同比上涨9.05个百分点；商办用地平均溢价率为8.98%，环比上涨8.34个百分点，同比上涨6.11个百分点。

?住宅用地成交集中在章丘区和历城区，市中区楼面价

成交量方面，章丘区住宅用地成交85.95万平方米，规划建筑面积213.95万平方米，占比，为28.75%，土地出让金为37.28亿元；历城区住宅用地成交88.95万平方米，规划建面183.42，占比24.65%，土地出让金为146.96亿元，为各区域。

成交价格方面，市中区以14401元/平方米的楼面价排名榜首。

住宅市场：从成交量来看，限购、限售政策持续，信贷政策前松后紧，上半年成交量下降，预计下半年供应量加大，成交量会有所上涨，但受到政策持续，供应量加大，购房者可选择性增多，整体市场竞争加大，开发商“以价换量”、项目推出优惠将增多，价格将维持稳定

土地市场：2019年上半年土地市场供求规模下降，但楼面价和溢价率同比均上涨，优质地块仍会吸引多家开发商竞买。下半年应加大土地供应量，避免土地哄抢，推高地价。开发商应谨慎拿地，合理布局。