三大信号显示，楼市回暖彻底没戏！刚需现在就买，还是继续等？

我一直说这个世界上有两种经济学，一种是国际经济学，另一种是中国经济学。前者庞大宏观，但自成逻辑，参透不难，一些国际头衔的经济学家也能循着规律精准预测后市走势；中国经济学就比较厉害了，不管是中国的还是国际经济学家想搞懂都不易。拿中国楼市来说，无论从负债、资产、人口等因素分析，国际经济学家早几年前就预测会走下坡路了，更有甚者断言会走日本的老路，但是中国房地产这艘巨轮还是在世人的睥睨斜视下安然快速驶到了现在。不可谓不高深莫测。

有时候真佩服中国的施政治市智慧，14年、15年开发商降价都卖不掉的房子，大部分城市去化周期超过24个月，经过一顿猛如虎的去库存、去杠杆、棚改货币化安置补偿神操作之后，房子价格非但没降反而继续上升了一个台阶，而且被一抢而空，开发商的债务成功转移到购房者身上，完了还拉动了各地经济增长，这种脑洞大开的操作估计世界的经济学家也预料不到吧？但靠出卖土地融资发展城市的模式，靠透支城市未来换来地产一业繁荣，真的是长久之计吗？

近来土地市场和新房成交量又开始躁动了，一些看不清参不透的购房者正在恐慌鱼贯而入，需求没那么急的人也借钱借贷蜂拥入场，生怕错过了时机；一些平时不见露面的专家学者也被开发商请去站台，加上媒体的包装宣传，“房价利好”的观点凭空而出，不明就里的购房者自然抵挡不住诱惑。我不止一次警告过，房地产行业最旗帜鲜明的特点就是，市场冷清时各种忽悠煽动信息会层出不穷，越是这种关键时期，刚需购房者越应该保持理性。

中国房地产发展到今天，早已是积弊深重，房价与居民收入的差距有目共睹，房地产之于经济的作用也在削弱，正如经济学家马光远所说，房地产自身不出现问题已经是对经济的贡献了。反正任何一个有良心的专家都没理由再鼓吹房价上涨，夸大房地产之于经济的作用，叫嚣房地产继续迅猛发展了。在我看来，但凡这么做的都不是真的为国家大局着想，而是在伤口上撒盐。

我还是依然保持原来的观点，因为18年无论是经济增速和消费，还是人口出生率，抑或房地产业增速，都创出了新低，这决定了这两年房地产都不会有好的行情，房价大涨大跌都很难出现，炒房投资没机会；刚需按需求行动就行，没必要跟着瞎激动。

近期三个重要信号显示，房地产“回暖”没戏，开发商和炒房客期盼已久的楼市火热重启，再一次泡汤无疑了。

信号一：五一关键营销节点40城楼市成交大跌55%，房子没那么好卖！

历年的五一、十一都是地产商借势营销的关键时间节点，尤其是一些营销不景气的公司，都会利用这个关键节点，抓回款促销售，更借此鼓舞士气，提振斗志，今年也不例外。都说市场回暖了，各大城市陆续迎来“小阳春”，但是统计数据显示，今年的五一销售行情竟然比调控高压的18年同期还要差。

数据显示，“五一”假期房地产市场明显遇冷，40个重点监测城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市暂以68%的同比跌幅居首。一线城市成交量同比下降27%，北京同比下降75%。

但是我清晰地记得五一假期这几天，朋友圈里的中介和开发商朋友都在晒成交、刷看房人气，为何到了统计数据这里，却是40个重点城市数据猛跌55%呢？谁在说谎，谁在演戏，大家应该都清楚了吧？五一这样的黄金营销时期，开发商卖房都这么费劲，可见平时销售情况也不会好到哪去。更重要的是，房地产即将进入6、7、8月传统淡季，明确地说，后仨月没有最差只有更差。

信号二：中央一锤定音，调控再收紧，楼市火热难启！

最近一段时间大家说得的莫过于“发改委要求超大特大城市放开放宽落户”对楼市的影响了，很多媒体和专家也解读此为“给楼市输血，为开发商寻找接盘侠，利好楼市”，中介开发商们自然会咬住这个好机会不放，大肆放大政策的作用。

但一切都在5月6日戛然而止——发改委一锤定音，放宽落户不等于放松对房地产的调控。坚决不允许对政策的误读或者曲解，不能片面理解为这是抢人大战，也不能片面地理解为这是放松房地产调控。其中着重提到了，坚决避免炒房投机钻空子利用落户的可能，可见中央对于市场的违规操作是有应对之策的，还是有远见的。

再者，前不久的政治局会议上，中央已经明确“房住不炒”要继续贯彻落实，业内已经达成共识，在“房住不炒”定位不变的背景下，各地房地产市场调控政策将更加精准有效，未来，随着新型城镇化建设的推进，楼市继续延续平稳态势仍是大概率事件。至于既得利益者们心心念念的楼市火热重启，彻底没戏了。

信号三：开发商拿地步伐放缓，地价下跌，房价走势明确

房价上涨的原因是多方面，炒房客低买高抛蓄意扰乱市场，开发商捂盘惜售捆绑违规营销，国人对房子近乎于宗教般的痴迷狂热，房子金融属性被不断放大等都对房价上涨有积极影响。但我始终认为只有土地价格才是房价涨跌的关键。

好消息是，今年前四个月百强房企拿地总额较去年同期下降了8.6%，虽然4月份苏州、南京、宁波、厦门、合肥等地土地市场有抬头之势，但还是难掩整体失色的局面。不可否认，这一个月以来，热门二线城市的确创造了一些地王，但是整体来看，溢价率、拿地价格还是比去年有所下跌，而且合肥、武汉等地还创新地加入了“限地价”的政策，真正呼应了中央“稳地价”的总体定调。

此外我们也看到了，在四月后半月地市忽然高热之后，4月中央政治局在会议上再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇，对地价上涨较快的城市提出了预警。由此来看本轮地市热度的上涨势态不会维持太久。

地价决定房价，房价影响地价，这是多少年不变的规律。如今土地价格下跌趋势明显，至于后期房价会如何走，相信大家都应该有判断了。

大的基本面决定了未来几个月房价都不会有太大变化，刚需购房者也可以安定下来了，按需行动。至于大家最希望得到答案的“买房时机”，我不知道，我要知道我自己就去买了，我认为也没有人能给你准确的答案。还是那句话，刚需买房什么时候都不晚，条件成熟就行动。多少过来人用亲身经历证明了，刚需买房一味等下去都占不到便宜。限价房很美好，比二手房便宜不少，倒挂高的能达到5000/平，但是拿着三成首付的刚需又有几人抢得到呢？调控政策让价格优势显现出来了，但是开发商对购房者的付款能力也有门槛啊。

很多刚需朋友最喜欢问的就是“能帮忙分析一下未来房价的走势吗？现在买后面房价会不会跌啊？”言外之意很明确，我现在买会不会吃亏。纵使是买房自住的刚需，大家关心的竟然都不是房子的质量和宜居环境，而是最不该被提及的涨价，说明国人还是裹挟着投资赚钱的逻辑在买房。

作为刚需，我理解大家想在购房上省钱的心情，但是如果所有人都想通过买房赚钱，那“房住不炒”就是一句空话，房价下跌永远都不可能实现，怀揣着这种念头去买房，你很难买到自己心仪的房子。买一套房子要花费过去十几年的积蓄，还会搭上未来一二十年的绝大部分收入，价格因素固然重要，但我觉得大家更应该关注的是楼层的选择，户型的好坏，周边配套设施的优劣等，总结起来就是“不能买错”，而不是被利益左右的“不能买贵”。