买房住了近3年 法院却判合同无效！啥情况？

交了钱、过了户，买来的房子都住了两年却被告合同无效，房子要被收回，这是什么神仙操作？而日前，在北京房山区就发生了这么一档子事……

2016年9月，李先生通过中介公司购买了77岁的老人李老太名下的一套住房。去年6月，已过户并入住的李先生被李老太的儿子陈先生告了。陈先生称自己母亲患精神疾病多年，卖房时是限制民事行为能力人，卖房这事，自己作为监护人并不知情，也没有得到自己的追认，陈先生请求法院确认房屋买卖合同无效。

今年5月5日，房山法院一审判决李先生与李老太签订的合同无效。被告李先生表示 ，他以正常价格购买的房屋，尽到了普通人的审慎注意义务，并完成过户入住近三年，属于善意取得。李先生不服一审判决并提起上诉。

李老太卖房时77岁，卖房前她和自己的外甥覃先生夫妇一起在涉案房屋居住，交易过程中，外甥覃先生一直陪同李老太，但此案审理时，覃先生已去世。

法院审理查明，2016年9月，李先生通过中介公司相中了李老太在房山某小区的一套建筑面积为86.66平方米的房子。根据合同约定，李先生需要支付的购房款为175万元，其中首付款为55万元，住房公积金贷款120万元，2016年10月，涉案房屋登记到了李先生名下。

去年6月，在李先生入住并取得房产证快两年的时候，他接到了陈先生的一纸诉状。陈先生是原房主李老太的独子，今年56岁他也是本案李老太的代理人，他请求法院确认母亲和李先生签订的房屋买卖合同无效。

原告陈先生的理由是，母亲患有精神分裂症多年，且在2015年被认定为限制民事行为能力人。在出售上述房屋时没有其子女的陪同，也未得到其监护人的追认。“我在最近才得知母亲将房屋出售，但母亲至今也不说明白房款是否给清。”去年6月本案次开庭时，陈先生说。

李老太为限制民事行为能力人这一事实，得到房山法院的确认。2015年，陈先生起诉至朝阳法院，申请宣告母亲为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。2015年12月，朝阳法院判决“宣告李老太为限制民事行为能力人”，李老太的外甥覃先生参与了该案的全部审理过程。

被告李先生辩称，李老太故意隐瞒她的真实情况，被告在购房过程中不知道李老太是限制民事行为能力人，况且李老太在复杂漫长的交易过程中表达清晰流畅，举止正常，“我已经做到了一个普通人应该尽到的审慎注意义务，况且交易价格正常，她挂牌价是180万元，我购买价是175万元，没有明显低于市场价格，属于善意取得。”

李先生在上述开庭时还提出疑问，“在当初买卖房屋过程中，陈先生一次都没有出现过，如今都快两年了，为何现在才来起诉？”

法院审理认为，首先，李老太在房屋交易期间属于限制民事行为能力人，且处分房屋的行为属于重大事务，已经超出她的民事行为能力范围；

其次，因李老太无配偶，父母也已去世，仅有独子陈先生，故陈先生是李老太的监护人，也是李老太的的法定代理人；

第三，虽然外甥覃先生陪同李老太一起卖房，但覃先生并非对李玉林依法具有监护资格的人，且覃先生应明知李老太为限制民事行为能力人；

第四，根据交易习惯，购房人李先生有义务审查核实李老太其他家庭成员相关情况，但李先生并未进行审慎的注意义务。

综上，因李老太为限制民事行为能力人，其就涉案房屋与李先生签订的买卖合同须经陈先生同意或者追认后有效。最终，房山法院一审判决李先生与李老太签订的房屋买卖合同无效。