房价低迷，会买房的人机会来了，房价下跌也能赚到钱

2018年下半年，国内楼市似乎进入了下半场，很多2017年高位接盘的投资者，如今只盼着工作不丢，月供不断。他们此刻大概才能体会到“房住不炒”的决心。问题是，房住不炒并非禁止投资房地产，居者有其屋，根本上说还是要盖房子才能实现；投资房地产和炒作房地产，实际上是完全不同的两个概念。我们可以通过两个案例对比，看看他们的区别，以及投资者应该如何应对。

案例一：

某投资者有价值50万元的房产一套，没有负债。两年后，该房产增值到100 万。该看到房产市场有利可图，卖掉房产，接着用得到的100万，以首付50万的方式购买了两套价值150万的房产作为投资，贷款金额200万。此时，该投资者的负债率为66%；3年后，150万的房子增值到250万，随即卖出套现300万；由于房产市场的快速发展，李先生认为炒房比做生意还要赚钱，因此各首付20%，即60万投资了5套，每套价值300万的房产，贷款总额1200万，资产规模达1500万。然而，该投资者此时负债率为80%，资金链十分紧张。如果此时房价下跌20%，即便把房产全部套现，前5年所积累的财富也所剩无几。

案例二：

的Airbnb官方数据显示：黄金海岸短租房东在过去一年中获取了丰厚的，共计5300万澳币。这就意味着每周有100多万澳币进入了这些业主的口袋；平均而言，每个业主在Airbnb中一年获得6000澳币。

相比昆士兰首府布里斯班的Airbnb房东的总，黄金海岸5300万澳币这个数字要比其高出1000万澳币。此外，旅游胜地凯恩斯Cairns和汤斯维尔Townsville两大地区的Airbnb房东年度总分别为1970万澳币和550万澳币。

两种投资模式一对比就发现优劣，前者虽然获得了较大的资产规模，但随之而来的是负债也在增加；表面上财富规模很大，实际上可应用的现金却很少。这种投资者一旦遭遇收入变动，比如中产失业、突遇重病等，他的现金流就会出现危机，财富大厦也就摇摇欲坠了。

相反，第二种模式的投资者，资产规模可能并不大，但他们买的房子，可以带来持续、稳定的收入。房子在他们手中，不再是负债，而是“提款机”。

对于这两种模式的优劣，罗伯特·清崎在《富爸爸，穷爸爸》中就有过结论：不要成为金钱的奴隶，而是要成为金钱的主人。多套房产的拥有者不一定就拥有了资产，它们很可能是负债！而它们的区别就在于：资产变成可以随时变现正向的现金流；而负债，则在不停地吸走你的现金流，致使拥有这些“负资产”的人不得不终日奔波。看似拥有了大量房产，实际上带来的是还不清的房贷；而所谓的，不过是寄托在未来房价上涨。

反观国内楼市，超过95%的房产投资者都没有进行现金流投资。他们只关注房价、股价、金价银价的涨跌。这种简单期望仅仅在上涨周期赚钱的盈利模式其实是种赌博；一旦受到国际市场、国内政策的影响，房价发生转向，那么只关注规模的投资者就会发现自己的财务状况变得窘迫。去年燕郊房价腰斩，诸多投资者面临断供的风险，难道还不够引发警醒吗？

房产投资者实现的目标，并非拥有多少套房产，而是通过房产带来持续的正向现金流，最终实现财富自由——也就是“不必为钱而工作”：用财产性收入保证不工作的时候也有净现金流入。有的投资者可能拥有不少物业，但每个月下来收入的租金还不够覆盖银行的按揭供款，虽然有了很多房子，但还要拼命打工、加班来供养这些房子；经济形势好的时候还好，一旦经济转型，裁员降薪，那么对这样的投资者的现金流就会造成毁灭性的打击。

因此，投资者在选择房产时，必须考虑在坐等房产增值的同时，需要配置高的房产或者房地产信托类产品做对冲。这样就能给投资者带来稳定的、正向的现金流，让投资者的钱活起来。

古人云“流水不腐”，流动的东西就有活力，因此，成熟的房地产投资者不会只盯着房产规模，也不斤斤计较房价的涨跌，而是让钱动起来，在拥有资产规模的同时还拥有现金流。循环往复，直到财富规模或者现金流达到了其最初设定的退出机制的目标。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。