权威报告释放楼市信号，2019年房地产将面临这些新变化
光宇吐楼市2019/01/19 14:34
2019年房地产市场形势如何，只能透过2018年的政策和市场表现寻得一些蛛丝马迹。自从2016年国家提出房子是用来住的而不是用来炒的这个新定位之后，所有的政策基本上都在围绕着这个新定位而展开。如果不能正确认识到房住不炒的深层内涵，你就无法理解政策的百般变化。
2017年和2018年是坚决落实和执行房住不炒政策的年份，在这两年里，调控效果比较明显。尤其是刚刚过去的2018年，房地产市场也在发生巨大变化。始终坚持“房住不炒”的定位，同时有不搞一刀切，以因城施策、分类调控精神为指导，年内累计各项调控政策多达450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。也正因为如此，房地产市场经历了从局部过热到整体降温的过程。在政策的不断调控下，市场也发生转折，差异化转变愈发明显。
2019年1月18日，诸葛找房数据研究中心发布权威报告《2018年房地产总结》。分别从调控政策、土地市场、新房二手房租赁市场等方面进行了解读。从这份报告中一睹2018年房地产市场的变化，寻找2019年房地产的答案。
1、调控政策：目标变成坚决遏制房价上涨，“分类调控”转为“分类指导”。
我说过，无论调控如何变，都是以房住不炒为基石，同时以稳定大局为重，房价难有大起大落。2019年调控将从过去的坚决抑制房价过快上涨向坚决遏制房价上涨转变。删掉了过快也就意味着我们的市场已经发生了基本面的变化，调控思路自然也要面临调整。这既是我们再遏制房价过快上涨中取得了一定成绩，同时也表明房价必须被稳定住，哪怕是上涨都可能会谨慎。
诸葛找房报告显示，由“分类调控”改为“分类指导”，强调因城施策，尊重不同城市的实际情况，提高地方在房地产市场调控政策微调上的自主性。预计 2019 年，国家一方面将密切关注市场基本指标、加强地方考核；另一方面将金融、土地、财税、住房保障和市场管理等一揽子短期调控交由各地因地制宜、精准施策。
可以说地方在遵循房住不炒大局下，有了更多的自主权，而这一切同样是基于市场面的表现。
2、新房市场：调控高压下2018年新房市场终迎来普遍转折。
一二线城市房价回落不应该阻止你买房的脚步，而三四线城市的市场火爆也不应该成为你抢房的理由。这是我对大家在2018年给出的警告。诸葛找房报告认为，2018年，一线城市调控并未放松但市场较之前更加稳定，从销售面积来看除北京同比下跌之外，其他一线城市均有不同程度的上涨，深圳同比上涨12.14%，上涨；二线城市纷纷推出人才引进政策，以此来提高城市未来发展竞争力，带动市场发展，长沙、西安、苏州等城市销售面积同比上涨，其中长沙销售面积同比上涨30%。
的确如此，一二线城市不同于三四线城市，一二线城市房价大局已定，不太可能持续下跌，因为有人口和资源支撑，而且调控也不允许房价出现大幅下跌。回落只是让房价更稳定。
报告显示，众多三四线城市纷纷出台调控政策，各等级城市市场发生转折，尤其是环一线城市的三四线城市，下跌明显，其中廊坊、常熟、张家口、汕头销售面积同比下跌超40%，重点样本城市成交量首次同比下降。
这主要是之前房价上涨太多太猛，导致回落也很明显，毕竟没有可支撑这么高房价的人口或资源。
起步较晚的三四线城市过去成交异常火热，到年底才有降温迹象，如果不降温危险会更大。因为需求透支，后续成交量面临较大的下跌风险。但总体而言，普遍进入转折大周期。
3、二手房市场：存量房市场时代来临，深调控城市或回暖，多数城市调整才刚刚开始。
俗话说，二手房市场相比新房市场更能反映市场的现状，作为楼市的晴雨表，2018年二手房市场经历了哪些变化呢？又对2019年有哪些影响？诸葛找房报告显示，一线城市已经全面进入存量房时代，部分热点二线城市紧随其后，逐渐踏入存量房时代。4个一线城市已经全面进入存量房市场，其中北京存量房市场占比，高达70%。重点二线城市中，苏州、厦门已踏入存量房时代，南京、杭州成交仍以新房为主。
这也很好理解，城市越成熟，二手房市场越规范，存量房市场就越发达。据诸葛找房研究中心监测数据显示：2018年全年成交78.62万套，相比2017年成交84.52万套，同比下跌6.98%,二手住宅成交量已连续2年下跌，2018年跌幅有所收窄。
我们都知道，北京等一线城市二手房市场降温还是很明显的，但2019年还会继续下滑吗？我认为，一线城市当前成交量其实已经处于历史低位，下跌空间相当有限。一二线城市在稳定一段时间后或缓慢回暖。但是三四线城市等多数城市可能恰恰刚从过去的火爆中冷静下来。
4、西安二手房市场全年累计涨幅高达31.95%。
在过去的一年里，哪些城市涨幅？或许从他们的动作中能略知一二。哪个城市在人才引进方面最疯狂？可能就是他们对房价的刺激。
诸葛找房数据
诸葛找房报告显示，从20个重点城市挂牌价变化幅度来看，10个城市挂牌价有不同程度上涨，平均涨幅为10.58%；10个城市挂牌价下跌，平均跌幅为5.43%，显示出不同城市二手房市场出现不同的走势。西安、重庆、大连、昆明、南京、苏州2018年全年挂牌价上涨幅度均超过5%。其中西安挂牌价涨幅，高达31.95%，其次为重庆，涨幅为23.36%，由于此前两城二手房价格相对较低，导致2018年房价上涨幅度较大。
我们来分析下，报告中提到的是西安和重庆房价基数低，所以一旦遇到上涨涨幅可能就会很大。但还有一个比较重要的原因，西安在人才引进方面可谓疯狂，在前三季度，有新闻报道，西安就吸引了60万人落户。当然也不能完全否认西安自身的魅力。在多种作用力的影响下，西安房价飙升成涨幅也就不足为奇了。但是西安的房价能继续涨下去吗？恐怕还要继续观察，像之前猛涨的机会不太大。楼市都在调整中，西安会例外吗？