四个被忽略的消息，透露了明年房价走势，刚需该不该买房明确了？

奇哥在一周前的文章中说过，当董藩、李铁这样的知名经济学家、国家重量级专家们又开始高喊着“只有房地产才能救中国”、“房地产对地方财政意义重大”、“放开对房地产的管控很有必要”的时候，意味着房地产或许又要迎来重要调整了——这次不是收紧，可能会是局部地区部分政策松绑或取消。

一周刚过，奇哥的预言就一语成谶了——短短两天，菏泽、广州、珠海等三个城市，就迎来了政策的松绑，或取消限售、或降低社保要求、或调整商住。于是乎，媒体同仁们便炸了锅，诸如“楼市春天来了”、“房价又要涨了”的新闻标题满天飞，搞得购房者是紧张焦虑到不行；喜欢和稀泥的中介小哥们更是如获至宝，朋友圈铺天盖地都是“重磅消息！XX调控取消了，年底不买房，明年又白忙”，看得人是心痒难耐，躁动不安。

个别城市政策稍有风吹草动，整个市场就全民皆兵，不难看出国人对房地产的关注热情还是一如既往的高。这说明在过去两三年的房价大涨环境下，民众都得了一种恐惧房价上涨综合症，已经变得非常易撩拨、挑逗，某个专家的一句话，某篇文章的一个观点，都可能让人变得更加躁动、焦虑。尤其是在这个时候，有一两个城市“放松调控”，再加上媒体或添油加醋或歪曲地解读，那没买房等着改善的人群就更坐不住了，所以特别容易被带沟里去。

奇哥在昨天的文章里说得很明确，一城一策的改变不能代表整个市场，菏泽政策的变动能够引起大范围关注纯属巧合，当前环境下国家能够允许一座纯属随意放松的政策都不会掀起太大波澜，说白了这样的政策调整很难会促使房价上涨。

还是那句话，当前的房地产市场大趋势没有任何变化，购房者没必要恐慌焦虑，更用不着自己吓唬自己。对于2019年的房价走势，我倒是从很多人忽略的四个重要信息中窥探到了答案，刚需明年该不该买房也能从中寻找到明确答案：

一、近2个月以来，市场降温面积越来越大，民众购房预期彻底碎了，疯狂难再复制

毫无疑问，眼下是楼市严控最强力的阶段，房地产各项指标已经出现纷纷下行：新二手房销售面积单月同比增速和百城土地成交价款增速，均首度由正转负；11月份房价出现下调城市数量已达近5年来水平，二三线热点城市新二手房成交量创年内水平。

楼市彻底熄火了，奇哥认为传递了三个明确信号：1，成交量迅速萎靡，说明购房者更加理性了，一半是因为钱包瘪了，一半是因为对后市不再看好；2，经历2年非理性上涨之后，多数城市房价已经触顶，现在是市场自我调节阶段，高房价空转一段之后，适当挤挤水分再正常不过； 3，房价只涨不跌预期彻底被击碎，炒房投机赚钱思维正在逐渐消亡。

市场迎来全局降温之后，实际上民众的预期就彻底被粉碎了，尤其是几家知名的大房企又搞了一波“降价促销”活动，楼市预期彻底“由涨转跌”了，这个时候大家等得是房价再继续下探，任谁也不会冒然进场。是以很多人期待的楼市疯狂举动恐怕难再复制了。

二、房企明后年偿债压力更大，开发商更艰难的日子还没来

房地产专家杨红旭说，一场超级牛市终结之后，排在中国楼市卖家开发商面前的难题是如何逃生。开发商对于后市预期变差无可争辩，叠加高负债，以及偿债高峰的到来等多重因素，未来开发商资金链越来越紧张是必然趋势，这种情况下，开发商仍然选择不推盘，不降价，不促销，不跑货，约等于坐以待毙！

奇哥也分析过明后两年房企其实压力更大，原因有三：1融资渠道越来越少，融资成本越来越高；2明年房企集中兑付的有息债务规模为6.06万亿元，2020年房企集中兑付的有息债务规模为5.86万亿元，债务规模都远高于今年，对开发商来说，冬天还没真正到来，眼下有很多企业不得不向资本市场发行更贵的债去偿还成本更低的到期债，恰恰说明，他们已经意识到了风险，在积极自我救赎呢；3明后两年房子会更难卖，回款更不易。

三、土地市场遭遇史上最寒冷时期：地价降了，明年房价还能涨吗？

过去二十几年中国房价之所以涨多降少，很大一部分原因是土地价格一直在上涨。拿近2年涨幅最猛的二三线城市来说，土地价格几乎占据房子价格的6成还多，地价涨且供地规模小，房价就自然会一路上涨。奇哥说过，想要房价下跌，地价首当其冲要跌。

进入2018年以来，土地市场就一直不活跃，降价流拍严重不说，一二三线城市溢价率更是一路狂跌，即便很多城市地方政府一再让利，开发商还是谨慎小心，不该拿的地一寸不拿，完全颠覆了前两年的“抢得你死我活”形象。

拿今天合肥的土拍来说，挂牌9宗地块，最后成功拍卖3宗，未达底价流拍高达6宗，其中还有一块地是第二次拍卖，仍然未引起开发商的重视，背后的深意一目了然：市场不好，开发商真的没钱，他们也在等着地方降价捡漏呢。话说回来，影响房价的因素地价降了，明后两年房价还能不降吗？

四、棚改大变局，楼市已然凉了半截

一二线受棚改影响越来越小，但三四线及其周边城市可以说就是靠“棚改货币化安置”拉动发展起来的，棚改一熄火，这些地方房地产就必然熄火。三四线房价只能由货币化棚改促发，而现在中央已经严令要求去化周期低于18个月的地区采用实物安置，且明年棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。毫不夸张地说，这意味着楼市已经凉半截了。

明年房价如何走，奇哥认为需要分开来看：首先，一线城市意义重大，无论如何明年是不会放开调控的，哪怕是丝毫放松都不可能，在这种市场环境下，房价只能是稳中微跌；

其次，二线城市将很有可能实行有针对性、有分寸的政策宽松，大概率会通过人才引进破除限购，将是房地产市场供需博弈的主要战场。

至于三四线城市，我不说大家也都明白了，棚改这个动力一撤，房地产等于没了支撑点，房价下跌是不可阻挡的。所以未来几年，国家要做的是如何防止房价快速下跌，这个时候调控就完全没必要了，像菏泽这样取消限售，甚至是全线放开调控都是有可能的，所以大家完全不必感到意外。

明年刚需要不要急着买房？仍然要分开来看：一二线我觉得真有需求春节前就可以出手了，这些地区楼市有人口和产业支撑，房价就算不涨也很难下跌，期待房价下跌坐收渔翁之利，不现实，没有等的必要，搞不好明年一些城市又大搞人才抢夺战，或许会加大购房难度，请知悉；三四线城市，不急真的可以延缓购房计划，最迟也要等到明年8、9月份，因为这才是房价开始调整的时候，掉头阴跌才是刚需买房的时机。