潘石屹：房地产非常畸形！未来五年房价还能否上涨有结论了？

地产大佬潘石屹说，整个房地产行业非常畸形，负债率高、低，住宅甚至不足1%，但房企还在不断拿地，不断建房子，究其根本原因是中国人对房子的产权有近乎宗教般的狂热，让房产市场变得很不理性。而这种宗教般的狂热正在像癌细胞一样扩散，吞噬着社会的机体，整个社会越来越不健康。

尤其是最近几年，房地产迎来大踏步发展，连一些名不见经传的四五线小城，房价也早早进入“万元俱乐部”了，一批人凭借房产轻松实现了资产的滚雪球式增长，这让很多人看到了房地产的暴利和赚钱之易，越来越多的人放弃了经营多年的企业和工厂，也投身到“炒房”行列。越多的人加入到投资买房的怪圈，就形成了“房价只涨不跌”的预期，才导致了“今天的房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识”，而房子并不是用来住的，已经变成了一种投资赚钱的工具了。

然而更可怕的事实是，房地产虽然一边在急速狂飙发展不止，但是另一边各地都充斥着大量的“烂尾楼”和“鬼城”，数以万计的人虽然靠辛勤劳动所得买上了房，钱包被房子掏空了，但是最后却落得“无家可归”：近日有媒体报道，辽宁锦州有人买了房子诚诚恳恳地还了10年贷款后，负债仍然是“空中楼阁”一片荒地，购房者还着房贷，却看不见、住不进自己买的房；谁也想不到深圳这样的超级城市也会出现“鬼城”项目：深圳玉岭山庄亚洲别墅区，投资百亿，入住率却不到3成，成为中国“鬼城”……

像上述两例情况随便上网一搜，都可以检索到一大堆。更有机构还煞有介事地做出了“百大烂尾楼项目排行”和“百大鬼城排行”榜单，榜单中得见，从北上广深到不着边际的县级小镇，鬼城和烂尾楼项目无处不在。

林林总总都说明，中国房地产已经偏离了正常的发展轨道，很多城市早几年就已经存在过度开发建设的通病，且房价已经远远脱离了民众的工资性收入；更不要说大量的资金长期沉积在地产行业，也对实体经济和制造业造成了挤压。我们经常说，科学技术是生产力，但是现实却狠狠地给我们上了一课：房地产才是中国的发展要素，房地产很好地做到了“藏富于民”，但也掏空了民众的口袋，最后还不忘让几乎所有人都背上了接近极限的负债。

这种近乎于“掠夺式”的发展还能持续多久？未来真的像著名经济学家董藩所说“只有房地产才能救中国”吗？未来5年房价还能涨吗？

这些问题我没法给出准确答案，但今天我也想谈谈自己对未来房价走势的肤浅看法。从16年开始，我就一直坚定不移地表态：未来房地产会逐渐回归健康理性，房子也会回归居住属性，原因很简单，此轮以“房住不炒”为大局指导的楼市绝非儿戏，经历了两年多的调控之后，我更加固了这种观点：2年超过800次出手调控，涉及城市多达300余座，充分展示了中央调控楼市的决心和态度；另外叠加住房总量、居民负债、土地市场等方面的情况来看，我们完全有理由相信：未来5年房价很难再像过去那般疯狂上涨了。

1 房地产开发过度，中国早已过了住房缺乏的年代了：潘石屹说，全中国的房子不是少了，而是多了，一二线城市住宅不算，办公楼空置率都已经超过20%、40%还多，一二线城市尚且如此，库存挤压严重、人口逐年流失的三四线城市情况能好到哪去呢；原我爱我家副总裁胡景晖甚至爆料，北京这样的超级大都市6环内甚至有100万套空房，空置率高达20%还多；住建部专家更明确表示，中国户均已经1.1套房了，中国现阶段不缺房子。

2 “全民负债”，居民几乎无存款：半个月前人民大学报告一针见血地指出，中国居民财富基本被房地产掏空，消费基础受到严重削弱，未来房地产难以支撑；而据各大银行披露的数据显示，我国居民存款增速下降至7%，最爱存钱的民族突然不喜欢存钱了？当然不是，一方面是工资性收入涨幅太慢，另一方面是物价水平偏高，叠加近两年中国房地产迎来迅猛发展，大多数人已经把老本都拿出来买房了，不仅如此还背负了一身巨债，现在准确地说不是存款少了，而是“全民负债”，中国人穷得只剩下房子了。连本金都没有，试问谁还敢加杠杆买房，拉动房地产飞速发展吗？

3 土地市场大降温：其它城市不说，拿北京举例，根据北京中原地产数据显示，截至今年11月底，北京成交住宅地块的平均楼面价为2.39万元/平方米，环比下降了4%，平均溢价率为16%，环比下降10%，这也是5年来，北京土地的成交价格首次出现下降。

过去两年那种交易大厅被围得水泄不通，媒体记者们翘首以盼等待“地王”诞生的激动场景不再了，取而代之的是竞拍企业屈指可数，来拍地的企业代表也有明确目标，但凡地价超过“可接受红线”，便不再举牌。从1月到11月，土地流拍的新闻从未停止，地价跌了，溢价率下滑了，试问未来几年房价还能涨得上去吗？

专家说，高压的楼市调控未来几年将继续保持常态化，诸如限购、限售、限贷等也会纳入到一些城市的日常调控手段，这一行为将至少持续到长效机制的出台，这意味着首先在国家意志这一块，我们普通购房者根本没必要担心了，国家这次管控楼市是动真格的了，大有“不把房地产问题解决好誓不罢休”的意味；叠加中国已经不缺房了，居民荷包更是空空如也，影响房价的成本地价又走上了下跌通道，未来房子可以说彻底失去了投资价值，如果只是买来居住，且未来还要缴纳税费，谁还会傻傻地拼命买房呢？没有炒作和投资价值的房地产，房价回归合理区间，顺理成章。