楼市将重新定义刚需，没买房的是抓紧上车，还是赶紧下？

关于刚需，一直是个暧昧不清的概念。有的楼市政策和规则一出，就会有人说，误伤刚需。其实，根本就没有什么刚需，房住不炒、租售同权的前景预期下，解决居民住房问题，不再单一依靠买房。这不仅仅是从满足民生的层面树立的长效机制，更是引导居民树立正确的财富观，促进社会经济良性运转。

然而很多居民对此不买账。当史上最严调控把炒房热潮压下去之后，刚需依旧成为了推动房价上涨的主力，这时候，重新定义刚需，引导正确的居住观，很可能成为下一阶段楼市的重要内容。

比如近期对于贷款政策的调整，可以看做是地方的一个试点，也是一个信号，刚需观念必须要变了。

对于贷款方法变革，有的人认为是贷款余额不足，但如果是这样，直接停贷或者加强审批就可以。可见，并非是缺钱，而是不希望买房人再把钱投入到楼市之中。

什么样的人不能贷款买房了：

1. 外地有房的。

老家或者外地有房，为何还要在居住城市再买房？不管你是出于什么原因，房子买来不是住，就可以视为“炒作”；潜在的意识，还是认为楼市只涨不跌。所以，这种“刚需”要被排除在外；之前可以贷款120万，如今上线60万，加上多出来的商贷利息，总体要多花70万。

不是不让你买，只不过不能占用低价的名额——不管怎么说，你好歹有房了，是“有产阶级”了。

2. 付不起首付的。

这个是国家在帮购房者。为什么呢？付不起首付，最后不得不掏光“六个钱包”，在借遍亲朋好友，刷爆信用卡，搞不好再凑点网贷……房子买下了，然后呢？

长期负债状态，并不利于个体发展，而且手中没有一定的现金结余，作为社会一成员，实际上就是不稳定因素；因为一旦遇到一些突发情况，他无法应对，而且实际上他是有房的，也没法享受社会救济；如果卖房，在有按揭的情况下，加上现在楼市降温，购房者实际上是亏损的。总的来说，购房者无法应对突发状况，稍有风吹草动他就可能被逼上“绝路”。

从社会安定和发展的角度看，这是不正常的。

所以，未来楼市的主导精神，应该是引导正确的购房消费观，用资金作为研判依据，挡住一部分并不具备买房条件的人。

所以说，不是有居住需求的，就是刚需。没房的想住房，有房的想住大房，有大房子的想住豪宅……搞清楚吧！这不是刚需，这是“欲望”；欲望是永无止境的，所以混杂了“欲望”的“刚需”，推动着房价一直涨。

平抑房价，居者有其屋，市场正常运转，经济去杠杆，要做到这些，不仅仅要将“炒房客”剔除出市场，也要把“欲望”剔除出“刚需”。

那么，未来楼市很可能会出现以下趋势：

一、将购买力较弱，但却是是实在需求的年轻人，引导向租房市场。尽管我们当下租房市场存在很多问题，但从自如等租金暴涨、毒公寓被曝光力度来看，国家已经准备出手规范了。

二、信贷越来越难。以后想要成为房奴，要经过一系列更为复杂的评估才行。银行放贷不再那么容易了。低收入者、多套房者基本上难以在获得贷款了。

三、加大交易成本，限制交易次数，从而让房子难以成为投机的工具，房地产和赚快钱从此不再有联系。

总之，对于买房居住的人来说，如果自己没有在政策影响范围内，说明可以买；如果在，那就是国家在帮你认清自己的处境，别纠结买房，想想别的方法吧。如果是想投资房地产，要谨慎了，之前那种买一套就可以赚到的市场环境已经一去不复返；这倒不是说楼市不能赚钱，而是不能像之前那么赚钱；规则变了，思路必须随之改变，对于一些城市或者一些楼盘来说，无疑这是利空。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。