资色·争锋丨2018年上半年物业成绩PK战 厮杀刚刚开始

曾被房地产视为附属板块的物业正在迎来新的发展机遇。

上半年，物业公司上市成为行业热门现象，雅生活服务、碧桂园服务从母公司分拆上市，陆续登陆H股，南都物业成功登陆A股。截止目前，港股上市物业公司已达8家，A股上市物业公司1家，新三板挂牌公司62家，诸如金科、新城悦、佳兆业物业等均已进入上市筹备期。

2018年各家企业发布的半年报显示，独立上市的物业公司在营业收入方面整体表现良好，不仅如此，基于对物业管理模式与前景的看好，此类公司估值和市盈率普遍较高。未来，随着越来越多物业公司分拆上市，物管行业进入上市加速期，盈利预期较高。

营收增幅来自物管面积增加

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根据港股及A股业绩公告，独立上市的9家物业公司在上半年的业绩比较亮眼，财务指标多呈上涨趋势。在营收方面，绿城服务以29.3亿元收入居首，收入来源是物业服务，总占比达68.8%，另外，园区服务对业绩贡献较大，收入达5亿元。其次是碧桂园服务和彩生活，营收分别为20亿和17.6亿元。

在营收增速方面，彩生活以135.3%的涨幅居首，增长主要来自于收购万象美带来在管面积及预售服务费的增加，物业管理服务收入14.7亿，占总收入83.5%。其次为雅生活服务，涨幅达103.1%，增长主要来自非业主增值服务，具体包括协销服务、物业代理服务等，收入占比提升至40.9%。增速第三的是碧桂园服务，增速为42.5%主要来自于收费管理面积的增加。整体而言，推动物业公司增速的主因是物业管理面积的增加。

2018年上半年上市物业公司营业收入及增长

通过数据可以发现，上市龙头物业公司不仅营收排名靠前，其增速同样大幅领先其他房企，背靠大型房企的物业公司在增长方面优势明显，而第三方物业公司增长面临压力。

以中奥到家为例，截至2018年6月30日，其营收4.98亿，较去年同期增长4.7%，与行业涨幅相差130%，差距悬殊。

中奥物业副总裁梁兵日前表示公司市场压力非常大，在他看来，中奥到家作为第三方物企，最重要的客户来自于中小开发商，现在中小开发商基本上是哀鸿遍野，要不只能跟大开发商合作，要不就退出市场，中奥的客户群在慢慢萎缩。

在毛利方面，碧桂园服务以7.9亿位列，相对于营收，碧桂园服务毛利排名上升说明成本控制不错。彩生活、绿城服务、中海物业、雅生活等毛利比较接近，分别为6.2亿、5.5亿、5.28亿、5.1亿。

在增速方面，雅生活以131%的增速遥遥领先，彩生活、碧桂园服务、绿城服务增幅依次为83%、61.5%、34%，增幅较大。从表格可以发现，毛利越高的企业，增速也往往较高，而毛利增速较低的中奥到家和浦江中国，面临较大压力。

2018年上半年上市物业公司毛利排名及增长

探索多元发展路径

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相对于开发业务，物业服务行业虽然整体盈利较低，但具有轻资产和抗周期属性，现金流相对稳定，因此财务结构稳健，备受资本市场青睐，随着碧桂园服务及雅生活的成功上市，专家预计未来会有更多物业公司拆分上市。

初步统计，金科物业、新城悦、佳兆业物业、旭辉旗下永升物业、天骄爱生活等物企等都在筹备上市。此前，北京鸿坤瑞邦物业管理股份有限公司的挂牌申请获得批准，鸿坤物业于8月1日正式挂牌。8月31日，中国奥园地产集团股份有限公司发布公告称，建议分拆奥园健康生活集团有限公司于港交所主板独立上市。仅仅四天之后，其上市申请书已出现在港交所官网。

对于为何选择新三板上市，鸿坤地产集团总裁袁春回应到，鸿坤自身现金流充沛，物业上市不以融资为目的，鸿坤物业挂牌更多是为了更规范化的管理，如果未来机会成熟，也不排除会考虑在A股或者港股上市。

此前，有外界质疑物业公司分拆上市是因为房企缺钱，对于这种说法，碧桂园物业执行董事、总经理李长江认为是错误的，物企融资规模较小，并不能解决房企资金问题。不过，在北京睿信致成管理咨询公司的董事总经理郝炬看来，物业服务行业还是典型的“大行业、小企业”格局，未来物业服务企业整合空间较大，在这一过程中，物业服务企业如能借助上市获得融资，扩大规模，可以加速奠定行业领先地位。

物业企业上市有利有弊，成功上市并不是目标，而仅仅是另一个开始，资本驱逐压力下，企业必须跑的更快。

绿城物业上市两年来，董事长吴志华直言一直在矛盾中度过，在他看来，行业在商业资本的创新之下生机勃勃，众人拾柴火焰高，一派繁荣景象，但是资本市场的加持并没有带来商业模式的创新以及服务质量的明显改善。上市的好处是促使公司战略更加清晰，将坚定幸福生活服务商的定位，但坏处是财务指标压力大。

李长江提醒上市物企做明智选择，要想清楚融资的用途以及寻求哪些方面的帮助。

对于已经上市的物企来说，挑战是如何保持快速增长，多数企业的路径是扩规模和增加附加服务营收。显然，物业管理规模扩张对于龙头房企旗下的物业公司来说优势明显，交付面积增长就可以保证物业公司增长，而其他企业要么收并购，要么寻找新的盈利模式。

以碧桂园服务、彩生活、浦江中国、中海物业、中奥到家为代表的物企，70%以上的营收来自于物业管理服务，盈利增速重在扩张物业管理规模。

2018年上半年物业管理服务收入在总收入中的占比

碧桂园服务今年6月刚上市，由于母公司发展减速问题，很多人担心物业收入会随之放慢。李长江表示，碧桂园的调整至少要在1年半甚至2年左右，才可能对物业管理面积增长产生影响。当下，碧桂园服务的增长路径是参与‘三供一业’的供热和物业管理业务，未来也会考虑收并购。

作为第三方物业公司，中奥到家的策略是产业链条延伸，通过收购产业链上的公司为公司赋能，梁兵认为每一个产业链当中的环节都可能带来新的生意机会，比如通过收购广西的代理公司，寻求当地资源，以便进入抢占市场。

以绿城服务、祈福生活、南都物业等为代表的物企，在营收结构上比较多元，增速的空间更大。以绿城服务为例，增速最快的业务是园区服务，基于业主全生活服务场景和全生命周期提供系统性服务和产品，这是绿城未来发展的重要方向。

作者：刘宝丹

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