楼市调控做到这四点，可以根治中国的高房价吗

在谈到房价的时候，大家自然而言的就会想到房价的构成。相信大家已经看过很多关于房价构成分析的文章，也大体了解地价、税费、建筑成本、人工成本、开发商利润等在房价中的占比。

按照房价构成来看，其中某几个因素上涨或者下跌，往往会直接影响房价。近几年来，各地地价都出现了大幅上涨。人们很自然的就以为房价上涨是由地价上涨造成的。那么实际情况真的是这样吗？

著名经济学家、上海交通大学经济学院的特聘教授、博士生导师陆铭就曾对房价发表过看法。在他看来，我们对于国内的房价有很多误区，其中就包括房价上涨是由地价上浮造成的。他认为对于房价的误区有以下四个：

对房价的误区之一：中国的房价因为货币超发

对房价的误区之二：人们认为房价由需求推动，尤其住房的刚需

对房价的误区之三：有人说一线城市的房子因为投资性需求

对房价的误区之四：说房价贵是因为地价贵

之所以陆铭认为对房价的认知有误区，最根本的原因就是人的配置和地的配置脱节。

以地价与房价的关系来看，到底是地价涨了之后房价才涨，还是因为房价涨了之后地价才涨？假如某市出让的土地价格明显高于市场预期，那么最终的结果肯定是流拍。近期，各地均出现了土地流拍的情况，这说明地价高了并不一定有市场。相反，前几年，热点城市出让的核心区的城市住宅建设用地，往往会吸引很多开发商参与竞拍，竞拍的轮数也会高达几百轮，最终才会有地王的出现。之所以开发商敢于出高价买到，说到底还是他们认为未来的房价上涨可以完全将大王的价格包的住。也就是说，开发商对于未来房价上涨的预期是非常有信心的。

因此，房价贵并不能完全归结于地价高，主要原因还是因为未来对于房价的预期造成的。

另外，再来说说一线城市房价贵的原因。如果之前一线城市房价高确实有投资性购房需求导致的话，那么现在睡着限购、限贷等楼市调控政策的事实，投资性需求的占比已经很低了。现在一线城市的购房需求，除了刚需之外，改善型需求占了很大的比重。改善型需求一是将小房子换成大房子，二是将郊区的房子换成市区的房子，三是将非优质学区的房子换成优质学区的房子。因此，一线城市的二手房交易才如此活跃，的价格也是越来越高。

虽然说陆铭所说的对于中国房价的误区确实存在，但是目前要想改变高房价的现实，并非那么容易。正像前面说的，中国房价高的原因，主要是因为人的配置和地的配置脱节造成的。所谓的配置脱节，就是人不断的往大城市迁移，但是大城市的土地出让量越来越低，最终导致的结果就是大城市的房屋不能满足这么多人的需求。因此才有了控制大城市人口，疏解人口的任务。

对于大家常说的房价泡沫，陆铭认为，在房地产市场供给短缺的情况下，房价上涨不叫泡沫。

要根治房价上涨，陆铭也提到了四点，分别是：

，建设用地的总量可以放松管制，超大城市都市圈内可以不必保留那么多农业用地。

第二，工业用地和商住用地的比例可以调整，工业用地可以转住宅。

第三，商住用地内部商住比例可以根据市场情况进行调整。

第四，住宅用地可以增加建筑的容积率，增加房子供给。