三四线的房子到底还能不能买？这三个关键巨变，信息量巨大

调控重压下，一二线城市购房门槛不断垒高，需求被牢牢压制，绝大部分城市迅速进入“冰封”时期，成交量暴跌。但是逐利的资金不可能长期蜷缩在无利可图的环境里，于是资金和需求外溢，来到了政策更加宽松的三四线城市，毫无疑问这里成了房地产市场最耀眼的明星，成了炒房投资客热炒的天下。

有数据为证，17年百强房企3/4的销售额来自于此；艾普大数据更显示，三四线城市投资炒房客占比高达40%。

喧嚣过后，一切都会归于平静，世间事大抵如此。三四线城市也逃不过“疯狂之后灭亡”的命运。

最近几个月媒体铺天盖地的都在宣传三四线及其周边的房子不能买了，投资性资产要抓紧卖掉，否则过两年就是累赘。尤其是一些地产和经济学专家们，更是屡屡放出“重炮”，把三四线城市的房产贬的是一文不值，让一些本来有购房打算的刚需也开始迷茫了，站在买房的十字路口，踌躇不前。

经济学家钟伟说，三四线城市没有未来，因为人口在逐步向一二线城市转移，未来房地产的机会不可能出现在这里。

宝能地产总裁余英在博鳌房地产论坛上也强调，三四线城市价格可能真的要往下走了，对有些投资三四线城市房产的，或者有三四线城市土地的，我建议大家赶紧卖，落袋为安。

说三四城市的房子一文不值的确夸张了，对于不追求刺激，想享受岁月静好的人来说，三四线的房产买来自住还是非常不错的选择。但随着房地产最近一连串的重大决策改变，似乎印证了三四线及其周边城市已经失去了投资价值的说法，尤其是棚改、人口和居民负债等几个方面的巨变，释放的信息量巨大：

一，棚改巨变，三四线房价继续上涨的元凶被踩刹车

三四线城市的房价到底是怎么涨起来的？要知道，15年之前这里还是所有开发商的梦魇之地，地方政府最头疼的也是可卖数年的库存。那时候富力、绿地、融创等地产商都下过死命令，坚决不碰三四线的土地。

一切的转机都始于“棚改货币化补偿”政策的推出。以前“棚改”补房，新政策要求“补钱”，钱从哪来呢？央行向国开行等政策性金融机构发放PSL，国开行再向地方政府提供专项贷款以支付棚改居民相关货币化安置费用，待土地拍卖后以土地收入进行偿还。

“拆迁暴富”的说法就是打那个时候出来的，有家庭甚至获得了几千万上亿的拆迁补偿款。手握巨款的家庭，首要做的就是买房，也只有买房才合他们心意，于是轻轻松松地开发商手里积压几年的库存就这么甩完了，地方政府不仅偿还了贷款，也赚了钱，有也业绩，真的是一举多得。有钱以后开发商就拿更多的土地，地方政府也是积极供应，土地越拍越高，房价越卖越高，最终来百姓兜里的钱加上拆迁的钱，全部收割完毕，甚至有些还欠银行一屁股债。总结后不难发现，“棚改”才是三四房价上涨的元凶。

6月底，“棚改”被全面叫停、国开行收回了地方的棚改项目审批权的消息传开了，后来虽然辟谣说是未全部叫停，但是也承认了棚改要进行收缩：房价上涨快，压力大的城市要暂停；库存高压的城市依然继续。

信号非常明确：支撑三四线城市房价上涨的主要动力要被踩刹车了，这等于直接宣布三四线城市的死刑到了，试问房价怎么可能还能稳住不降呢？

二，人口流失势不可挡，购买力“跑”了

任泽平说房价长期走势看人口，都有人口活力的城市房地产市场是没有未来的。这个观点奇哥非常赞同，人才是城市发展的基础。北上广深等一线城市之所以房价如此之高，就是因为有源源不断的高质量人才流入，继而才有了产业的大发展，房地产自然跟着受益。

但是反观三四五六线城市，人口体量本身就不大，且被一二线城市不断虹吸，人口正逐年呈现外流，拿安徽的阜阳和河南的信阳来说，这一轮房价都有不低于40%的上涨，但是分析后发现，这两个城市每年人口都在以不低于30万的数量流失。人才流失即意味着购买力的流失，如此这般房价还能一路飙升，真的是太不正常。

三，三四线城市居民口袋已掏空，负债接近极限，想接盘无能为力

之前的文章中奇哥就说过，三四线的隐忧就是居民口袋已经被掏空，正面临无人接盘的困境，所以说这里是“甜蜜的陷阱”，炒房投资客近两年聚集扎堆于此，跟着拆迁大户一起炒高了房价，但是回过头来他们才意识到，房子确实了，但是想套现却异常艰难。因为本地的居民大多手里都有多套房产，且他们经过一轮的“扫货”之后，负债已经接近极限，根本无接盘之力。炒房客未来想套现只能寄希望于把房子卖给后入场的炒房客同行了。

奇哥一直强调，三四线城市有多高的预期等量的就有多高的风险，很多人一直不信，如今大幕落下，尘埃落定，很多人转过脸来才知道后悔：最近华夏媒体曝光了一个在三四线城市炒30套房，身败名裂的资深炒房客的案例，相信足以敲醒很多沉睡中的炒房客了吧？

此外，据业内消息透露，以碧桂园领衔的三四线房企巨头们最近几个月都在酝酿大撤离，尤其是碧桂园，已经在内部叫停了“全覆盖”战略，并暂缓各区县城镇的投资拿地计划，叠加4月份碧桂园不顾业内舆论谴责一意孤行地加速再加速高周转来看，明眼人都知道碧桂园这是意识到了“三四线城市大势已去”，在抓紧抢收。

如此形势下，你还敢往里冲吗？