房地产的主基调是“房住不炒”，调控政策有效果吗？

今天我国房地产的问题根源，在于用短期政策替代长期体制机制发挥作用。政策作用期限比房地产产品开发周期还短，让企业长期处于紧张的调适过程中，行业目标不断在“稳增长”和“控房价”之间频繁交替。

调控政策缺乏独立性、系统性和长期稳定性。调控政策重视需求侧，忽视供给侧，不解决供需矛盾而单纯通过抑制需求无法实现市场平稳增长。调控过程过于依赖政府和市场的力量，缺乏社会力量的介入。发达市场经济体的经验一再表明，企业自我管理、社会与行业自律调节、政府宏观调控等三位一体共同作，是市场在资源配置中起基础性作用的重要保证。

调需求不调供给、调房价不调地价、调房企不调政府，这种房地产政策调控的思路和方法应该改变了。

我们在十五年的时间里把行政性资源和限制手段用到了：限购、限售、限贷、限价，但是仍然促成了房价不断高涨，它会成为世界所有商学院的经典案例。

我们在房地产一系列基本问题、甚至常识认知上缺乏社会共识，本是又快又好地改善居住条件的盛世德政，结果成为政府和百姓整天议论不休的社会热点焦点问题。

我们在处理行政和市场关系时，不自觉地迷恋在手中的权力上，殊不知所有政府都是有限资源、有限能力和有限责任的政府，唐·吉柯德不应该去和风车挑战。

我们在调控指挥组织架构上仅凭常务会议和部际协调是不够的，住建部没有规划、土地、信贷、税费、人事等调控资源，仅凭约谈和发文，是完成不了艰巨任务的。

行政性调控已使房地产市场出现了四个倒挂：地价和房价倒挂，毛坯房和装修房倒挂，中心城区和郊区房价倒挂，新房和二手房倒挂。房地产市场价格当前是扭曲的、失真的。

我们正处在房地产政策是否改变的十字路口。当前对房地产社会存在两种截然不同的判断。选择哪一种判断，决定我们未来的政策、道路和结果。现在的情况是政府和舆论媒体选择的是判断一，企业和投资者个人选择的是判断二。

判断一：如果认为房地产产能产品是过剩的，价格是充满泡沫的，给包括金融在内的其他产业带来巨大风险的，能够导致社会不稳定的，政府的调控政策发挥了巨大作用。

判断二：中国房地产业和市场总体上是健康的，它使政府财政税费收入增加，给城镇居民带来财产性收入增加，给城市形态改变和功能再塑提供发展引擎，是中国经济的支柱产业。

文|李战军