买房陷阱多，房产圈里你所不知道的秘密!

    买房，一直是老百姓心中的大事，所以都慎之又慎，可是在买房的过程中往往遭遇一个又一个的陷阱。近年来，随着房价的水涨船高，常常会出现房屋“价外价”的情况，即除去房款及正常的税费之外，需要购房者额外支出一笔不菲的费用。

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眼花缭乱的“价外价”情形

1.做低或做高合同价

    虽然国家规定在房屋买卖中的各项税费由买家、卖家分别承担，但在实际操作中这些税费往往会转嫁给买家，买家为了减少税费的支出，会和卖家签定一份低于成交价格的合同；或者又由于首付不足，为了向银行多贷房款，买卖双方签定高于成交价格的合同。

    殊不知，这些行为可能是纠纷的开端。

    2012年底，上海的刘某、方某购买了彭某的房屋，双方签订了一份价格为388万的房屋买卖合同。后刘某、方某为了避税，双方的网签合同价格定为288万元，合同附件二载明“固定设备、固定装饰包含在本合同约定的房地产转让价款内，乙方不需另行支付费用。”。同时又签订了一份《附属设施、设备及室内装饰转让协议》：双方确认网签合同约定的房价款不包含装修及附属设备,固定装修及附属设备转让价为100万元。

   可是后来彭某以刘某涉嫌逃税未履行买卖合同，刘某认为彭某是由于房价上涨不愿履约，遂起诉至闵行法院要求对方继续履行合同。

法律关系解读：

买卖双方签定多个合同的情况也就是我们说的签“阴  阳合同”，那合同是否有效？

阴合同，是基于双方真实意思的表达，基于双方合意签定，若没有其他无效事由，是应该认定为有效的，双方可以要求对方按照合同约定履行条款。

再来看阳合同，阳合同是基于逃税、骗取贷款的目的签定的，根据我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：

（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；      （3）以合法形式掩盖非法目的；

（4）损害社会公共利益；

（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”阳合同理应属于无效合同，但若认定买卖合同全部无效势必引起一系列问题，根据合同法第56条：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

北京市高级人民法院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》里就明确指出：当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

上面的案例中，二审法院也认为：“该份买卖合同中就成交价约定条款无效，但该条款无效并不影响到买卖合同的效力”。法院最终判决刘某两人胜诉，判令彭某继续履行合同。

但即使是合同仅部分无效，可还是可能会牵涉到其他问题，比如偷税漏税，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚，若数额较大、次数较多，则可能涉嫌刑事犯罪。

同时，《房地产经纪管理办法》规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。所以签阴阳合同的相关中介机构及人员也可能会受到行政处罚。

2.开发商售房价高于备案价

2016年8月3日，李强作与宏润公司签订商品房认购协议，认购宏润公司开发的4幢2单元403室房屋。10月3日，李强与宏润公司签订《浙江省商品房买卖合同》，李强向宏润公司购买4幢2单元403室房屋，单价为7593元，总价为1160131元。李强已付1260131元。一审法院法官亲自查明：4幢2单元403室房屋预售备案价格为8247元/平方米。李强向一审法院起诉请求：宏润公司退返李强多收的超出备案价的购房款，并支付利息，撤销商品房认购协议的价格条款。后一审法院判决李强败诉。

法律关系解读：

目前，大多数法官认为：物价部门的价格公示行为，是履行物价行政管理职能的体现，公示的备案价格并不一定必须是实际成交价。商品房销售价格备案主要目的是为稳定房地产市场价格，避免无原则的价格调整对房地产市场的冲击，属于政府行政部门的监管措施。因此房屋备案价并非衡量合同效力的要件。

对于开发商的行为，应当予以否定性评价，但应按照价格行政规范处理，由物价部门处理。但不影响购房者与与开发商之间商品房买卖合同的效力及合同的履行。

3.房地产销售人员索要“好处费”

老百姓去买房，有时会遇到销售人员以“排号费”、“名额费”或“打折优惠”等理由索要除房款外的其他钱款，也有部分购房者会主动提出给销售人员一些财物作为“答谢”。可是殊不知这可能涉嫌触犯刑法。

我国《刑法》第163条款规定：“公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。

2012年期间，山西太原赵某等三人在售楼处担任销售经理及销售人员，在售房过程中以能够给予客户优惠价格为由向购房客户索取财物。2015年几人因犯非国家工作人员受贿罪而获刑。

销售人员索要额外费用，数额较大便涉嫌非国家工作人员受贿罪。若是买房者主动给销售人员好处费，以非正常手段获得房源、优惠等，则涉嫌触犯对非国家工作人员行贿罪。《刑法》第164条载明：“为谋取不正当利益，给予公司、企业或者其他单位的工作人员以财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”

法律关系解读：

买房者和销售人员之间的协议虽然双方自愿，可是若违反刑法，所以双方相关协议合同无效。合同无效钱款本应返还，但由于行为破坏了公平正义的社会良俗，对其用于非法活动的款项应予以收缴。

4.平台公司收取“团购费”

近年来随着互联网的发展，买房者常常会遇到网上房产买卖平台公司收取“团购费”的情况。在笔者以“团购费”为关键词，通过检索无讼网站的历年法院判决书中发现和“团购费”有关的案例，2009年1例，2010年没有，2011年1例，2012年没有，2013年3例，2014年17例，2015年93例，2016年344例，2017年599例。

房产团购原意应该是购房者通过网站、App等途径登记参加看房、购房活动，到买房的时候，根据房屋价值大小额外付出几千元到几万元，以享受一定“团购”优惠。但实际上，大多数有争议的团购是买房者认为自己并未组团，也未签订团购协议，只是开发商为了多收费，巧立名目设的套，而且“团购费”的收取达十几万，甚至几十万，达到房价的10%-30%。

法律关系解读：

本身来说，如果购房者清楚自己是通过平台公司购买房屋，享受到优惠等服务，双方达成合意，可以形成口头或书面的民事合同，合法有效。

可是若事实并非如此，则平台公司收取的“团购费”便可能视为不当得利。

2015年1月3日，重庆谢某等人与开发商签订认购书，房屋价格为4598888元,1月6日与一房产代理公司签了一份《团购须知》，缴纳1.5万团购费冲抵6.5万的购房优惠，客户购房后此款项并不抵扣房款，且不予退还，代理公司开具了相应票据。后谢某等人将开发商和代理公司告上法庭，认为自己与开发商签订房屋认购书在先，且最后的签约价格仍为459888元，并未享受1.5万团购费冲抵6.5万购房优惠，要求返还1.5万团购费并赔偿损失。虽然在诉讼过程中，代理公司提交证据证明其与开发商早已签订团购合同，其中谢某等人所购房屋团购底价即为459888元，但由于购房人与开发商签订的认购书上明确了房屋价格为459888元，签订日期早于与代理公司签订的《团购须知》，所以谢某等人其实并未通过代理公司获得相关优惠，最终法院支持了购房人的诉讼请求，判令代理公司退还了1.5万元的团购费。

这些“团购”房屋营销活动，开发商或其委托代理销售一手房的中介（代理销售）机构有时也会参与其中，根据《商品房销售管理办法》，代理销售的中介服务机构不得收取除外的其他费用。有些地区也是明令禁止开发商、代理销售公司等机构收取“团购费”等除房款、其他税费之外的费用。根据法院历年判决书显示，大部分讨要“团购费”案件买房者均败诉，买房者可以考虑向房管局投诉处理的办法。

另外，按照合同法，不在相关行政法规禁止范围内的单位组织或公司只要提供购房者真实的服务，没有违反公平自愿原则，可以视为服务合同，不属于违法，双方约定应属有效。

5.中介公司收取“服务费”

购买二手房，通常中介费都明码标价上下家各1%，可是当房地产市场活跃，一房难求的时候，一些中介公司也会要求加价。

法律关系解读：

如果双方你情我愿达成一致，这是不违法的，《中介服务收费管理办法》中规定，中介服务收费标准以成本费用为基础，加法定税金和合理利润，并考虑市场供求情况制定。可见，双方可以根据市场情况协商确定中介费用。

但根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。若中介公司人员个人收取费用，可向房屋管理部门举报，中介机构及中介人员将会受到行政处罚。若行为符合相关刑事犯罪要件，也可能涉嫌刑事犯罪。

6.“包装费用”

近年来，政府为了保障民生，出台了一系列政策来稳定房价，这也使得一部份想买房的人被限购限贷。销售人员为了卖房，会找到一些所谓的“包装公司”，帮助购房者准备各种购房材料，如补税单、社保，甚至造假，假结婚证、假产调信息等。可是一旦涉假，这就可能触犯刑法，购房者、销售人员以及包装公司等涉嫌共同犯罪。

若制作假结婚证之类的国家机关证件，涉嫌触犯伪造、变造国家机关证件、印章罪；如果制作假资料取得贷款，给银行造成一定损失或情节严重则涉嫌触犯骗取贷款罪。

法律关系解读：

若“包装公司”在正常范围内帮助客户准备资料，按法律法规程序帮客户办理手续，此属于正常服务，收取的费用属于服务费，但双方是否对于服务的内容是否充分知晓，收取的服务费金额是否合理，需要双方协商确定，否则，就可能有违约甚至涉嫌诈骗的情况，引起纠纷。若双方都涉嫌伪造国家机关证件、印章等刑事犯罪，那付出的费用可能作为非法所得予以没收。

2房价之外的款项能否要回？

在买房过程中付出的房价之外的款项，买房人付出总是有那么些憋闷。那么这些款项能否要回呢？以上所述的房屋买卖价外价情形中，只要是双方平等自愿的基础上，且不违反相关法律法规，都是合法有效的，买房人不可主张要回。但若非如此，购房人便可以通过向有关部门举报或提起诉讼将损失追回，但需要注意弄清合同相对方是谁，如“包装费”收据的开具者是谁便应该向谁追讨该笔费用，否则会遇到被告不适格的情况。

同时，在以上情形中，当事人之间通常缺乏明确的书面协议，甚至就算有书面协议，证明双方的“真实意思”也是相当困难的，但恰恰这个问题在诉讼中又尤为关键。同时，上述有些情形还可能会涉嫌刑事犯罪。笔者在这里建议各位，买房时选择正规中介，书面约定清楚各方的权利义务，选择正规渠道和途径，否则仅仅为买房一事而惹上纠纷甚至涉嫌刑事犯罪，真可谓是得不偿失。

作者|付永生、钟刘漪