长三角三四线城市的棚改、返乡置业机会和房地产风险

2018年春节，中国指数研究院的200余名分析师回到自己的家乡调研家乡的楼市，我们据此撰写了《中国指数研究院分析师2018春节回乡见闻系列报告》，报告总结了目前三四线城市的房地产需求点，指出三四线的内生机会关键词即“棚改”和“返乡置业”。棚改方面，恒大、绿城等企业纷纷进入三四线棚改较大的城市，棚改的货币化安置是目前三四线去库存的功臣。目前长三角是中国房地产开发商投资拿地金额占比的区域，针对棚改和返乡置业这两个机会点，本文试图对长三角城市进行了研究，研究长三角哪些城市棚改有机会，哪些城市的返乡置业需求较大。

同时我们注意到目前长三角三四线城市楼市比较热，我们试图研究三四线城市可能存在的风险，包括两个方面的研究，一是该城市的城镇住宅存量价值与GDP的比值判断城市房地产是否存在风险，此外近期长三角三四线的地价高企，未来高价地所对应的改善性需求是否饱和，存在去化风险？我们将用该城市的家庭储蓄额与家庭总财富的比值，以及该城市的城镇人均住宅面积做策略矩阵进行判断。

我们的主要结论：

1. 长三角三四线城市2018年的棚改力度普遍大于2017年。可以说棚改正当时。长三角棚改有机会的城市有徐州、温州、绍兴、连云港、盐城、扬州、淮安、安庆，未来两年这些城市的商品住宅需求将保持旺盛和增长。棚改力度的是徐州和温州，我们发现棚改力度的两个城市都是人口规模的城市。

2. 返乡置业我们采用了城市人口净流出这个指标来反映城市返乡置业的潜在需求量，返乡置业需求的城市主要是有徐州、盐城、宿迁、连云港、淮安、丽水、泰州，衢州，南通。可以看出，返乡置业需求较大的城市主要是苏北的城市，其中徐州、盐城的返乡置业需求。

3. 我们用城镇住宅存量价值与GDP的比重反映城市楼市风险，得出目前长三角三四线城市普遍存在风险，其中浙江三四线城市的风险较大。长三角许多三四线城市如温州、衢州、台州、金华、丽水的楼市风险与长三角二线城市南京、杭州、苏州、宁波等比肩，其中温州的楼市风险仅跟上海，城镇住宅存量价值和GDP 的比值达到811%。但温州和丽水存在大量的在外经商人员，购买力较强，因而风险可控，但衢州、台州、金华、丽水的风险值得警惕。同时苏北的扬州的房地产风险也值得关注。

4. 我们用家庭储蓄额与家庭总财富的比值，以及该城市的城镇人均住宅面积做策略矩阵进行判断，得出目前衢州、宿迁，连云港，台州，扬州这5个城市的城镇人均住宅建筑面积超过45平方米，且家庭储蓄额占家庭总财富比重在0.11以下，即这些城市的人均住宅建筑面积已经很高，改善性需求空间较小，而且改善的购买力乏力，高价地的去化风险较大。其中台州和扬州近2年的土地市场较热，高价地风险尤为值得警惕。

2017年商品房销售面积再获新突破，三四线城市的超预期繁荣功不可没，市场份额提升至64.3%，创历史新高。而2017年三四线市场行情的最直观动力就来源于高规模的货币化棚改。棚户区改造作为一项重要的保障住有所居的民生工程，在改善居民居住环境、推进我国新型城镇化发展、提升三四线城市房地产市场发展水平以及去库存等方面发挥了重要作用。

2015年起棚户区改造进入高峰期，据住建部数据显示，2015年计划棚改580万套，2016-2017年年均600万套，实际均已超额完成目标。棚改货币化安置比例也逐年提升，2016年达48.5%，较2015年提高18.6个百分点，2017年货币化安置比例将继续提升至50%以上。高体量的棚改及高比例的货币化安置比例给房地产市场注入大规模需求。

针对棚改这个机会，我们汇总了长三角各三四线城市2017、2018的棚改计划以及十三五棚改规划，试图找出哪些三四线城市的棚改规模较大，存在机会。必须指出的是，棚改也就是未来两三年的机会，到2020年以后棚改基本完成。长三角各三四线城市2017、2018、十三五的棚改规模如表1所示，可以看出大部分长三角三四线城市2018的棚改力度要高于2017年。因此棚改机会正当时。

我们按照棚改规模的大小进行了排序.可以看出，棚改规模较大的城市是：徐州、温州、绍兴、连云港、盐城、扬州、淮安、安庆，金华，台州。这些规模较大的城市中，苏北城市和浙江的城市几乎各占一半。其中安庆虽然不是长三角城市，鉴于其是安微省棚改规模的城市，并且与上海通高铁，因此也纳入其中。

表1：长三角各三四线城市棚改计划规模汇总

数据来源：中国指数研究院搜集整理

长三角棚改的城市是徐州，2018年的棚改计划是2127万平方米，2017的棚改计划是19117户，269.4万平方米。徐州2017年商品住宅销售了1077.78万平方米，同比增长17.4％，商品住宅销售额646.39亿元，增长了38.4％。徐州近年来楼市较热，国内大型品牌房企纷纷进入，而2018年其棚改要达到2127万平方米，力度之大，是2017年商品住宅销售面积的2倍，因此我们认为徐州的棚改未来机会较大。同时徐州在长三角三四线城市中人口规模排名第二，仅次于温州，为876万，在长三角中是苏北人口和工业重地，建议开发商抓住这个机会，进入徐州或在徐州加大投资力度，未来几年徐州的商品住宅需求受棚改支撑仍然会很旺盛。

长三角棚改规模第二的是温州，2018年的棚改计划为92815户，而2017年的棚改计划为30970户。温州2017年的商品房销售面积1070.3万平方米，增长38.3%。2018年的棚改力度也相当大，按照每户100平方米安置计算，2018年的棚改安置相当于2017年全年的商品房销售规模。温州市长三角三四线城市中人口规模的城市，常住人口921万，庞大的人口加上大规模的棚改，我们预判温州未来两年的住宅需求也很旺盛，值得期待，建议开发商进驻温州或加大温州的投资力度。我们发现棚改力度的两个城市都是人口规模较大的城市。

此外棚改机会较大的还有绍兴，2018年的棚改计划为43957套，2017为18400套。绍兴2017年商品房销售面积1039万平方米，销售额935亿元，比上年分别增长34.4%和52.2%。连云港2018棚改计划30894户、521万平方米，2017棚改计划18246户、313万平方米。据连云港2017统计公报，2017年连云港全年商品住宅销售面积608.74万平方米，增长21.0%；商品住宅销售额344.97亿元，增长32.5%。此外苏北的盐城、扬州、淮安的棚改也有机会。盐城2017到2020改造5万户，住宅面积570平方米，扬州十三五城中村改造1065平方米，淮安十三五棚改81482万套。

我们的数据研究表明，棚改力度大的城市2017年的商品房销售面积不仅规模大，而且同比增长显著。因此佐证了棚改是三四线这两年去库存的功臣。

返乡置业成为近年来春节期间楼市热点。2018中国指数研究院分析师返乡调研我们发现，许多欠发达三四线城市或县城房地产市场在过去一年里去化速度的加快均离不开返乡置业需求的增长，如中部地区的安徽六安市、江西玉山县；北部地区的河北邢台威县；东部地区的江苏宿迁沭阳县。农民工作为外出务工人员的主体，未来的收入将持续增长、新生代将渐成主体、回流将日益明显，这三大趋势若能够延续，那么返乡置业需求也将持续、稳定地推动欠发达地区三四线城市或县城房地产的发展。

针对返乡置业的潜在需求，我们认为那些人口净流出大的城市有较大的返乡置业需求。我们因此收集了长三角三四线城市的户籍人口和常住人口，用户籍人口-常住人口的差得出人口净流出大的城市是哪些？如下图所示：

图1：长三角人口净流出城市

数据来源：各城市统计局

图2：长三角人口净流入城市

数据来源：各城市统计局

从上面两图得知，长三角人口净流出人口大于30万城市有：徐州，盐城，宿迁，连云港，淮安，丽水，泰州，衢州，南通。我们视为这些城市的返乡置业潜在需求较大。可以看出，返乡置业需求较大的城市主要是苏北的城市，其中徐州、盐城的返乡置业需求。此外据我们以往对城市的调研，丽水的返乡置业需求大的原因是这个城市有许多人到外面经商开超市，因而购买力较强，回到家乡置业，带动了当地楼市的发展。

同时我们注意到目前长三角三四线城市楼市比较热，我们试图研究三四线城市可能存在的风险，我们采用城市住宅存量价值与GDP的比值来衡量一个城市楼市的风险。本文通过城市城镇住宅存量与城镇住宅市场平均价格相乘来计算城市城镇住宅市场价值。城市城镇住宅存量我们采用了城市城镇人口与城市城镇人均住宅建筑面积的乘积进行计算。城镇住宅市场平均价格则用了中国指数研究院的百城价格指数中的该城市新房的平均价格。

欧美日等发达国家在城市化发展过程中，都经历过住宅市场快速发展阶段，在此期间住宅存量持续增加，土地和住宅价格不断上涨，住宅存量价值与GDP比值持续上升。具体就住宅价值与GDP的比值来看，次贷危机期间，意大利高达386%，英国达到327%，此外，美国和法国在次贷危机前的2006年，该比值均在170%左右，而德国在该比值的2009年仅为147%。值得一提的是，与我国同为亚洲国家的日本，其城市化率在1985年已达到了76.7%，在日本房地产泡沫破灭的1990年，其住宅存量价值与GDP的比值高达370%。

我们计算了长三角2017年底各线城市的住宅存量价值与GDP的比值，如下图。

图3：长三角各线城市的房地产楼市风险较大城市

数据来源：各城市统计局，中国指数研究院

图4：长三角三四线城市楼市风险相对较小城市

数据来源：各城市统计局，中国指数研究院

图3列出了长三角一线城市上海和二线城市南京、杭州、苏州、合肥、宁波以及三四线城市中楼市风险较大的城市。而图4列出了长三角三四线城市房地产楼市风险相对较小的城市。由两图可知，目前长三角三四线城市普遍存在楼市风险。其中浙江三四线城市的风险较大。长三角许多三四线城市如温州、衢州、台州、金华、丽水的楼市风险与长三角二线城市南京、杭州、苏州、宁波等比肩，其中温州的楼市风险仅跟上海，城镇住宅存量价值和GDP 的比值达到811%。但是根据我们以往对这些城市的调研，温州存在大量的在外经商的人口，他们大多经济实力雄厚，喜欢回家乡置业，抬高了当地楼市的水平，所以风险可控，但也值得警惕。而衢州这个城市人口外流，且 GDP在浙江靠后为1380亿元，而2018年4月年的住宅均价达到11745元/平方米，整体楼市存在风险，此外据我们的了解，台州、金华和丽水的楼市目前也是较热，台州和金华在浙江的GDP排在中上，台州和金华的2018年百城价格的均价达到11411元/平方米和9640元/平方米，城镇住宅存量价值和GDP 的比值达到485%和474%, 而丽水风险为460%，超过了该省的杭州（458%）和宁波(461%)这两个二线城市。因此台州、金华、丽水的房地产风险也值得警惕。而目前土地市场较热，开发商纷纷进驻的嘉兴，城镇住宅存量价值和GDP 的比值为282%，整体风险可控。

江苏城市中楼市存在风险的城市是：连云港、南通和扬州，这三个城市的城镇住宅存量价值和GDP 的比值超过300%，风险也值得关注。特别是扬州这个城市，其新房百城价格均价为11432元/平方米，房价超过无锡，而无锡的GDP是他的两倍，扬州的楼市风险值得关注。

目前长三角三四线如嘉兴、南通、扬州、台州、金华等城市的楼市较热，地价上涨较快。对于高价地而言，必然开发成中高端的改善性产品。我们则采用了城市的城镇人均住宅面积来看改善空间，人均住宅面积越大的城市，则改善性需求空间较小。同时我们用城市的家庭储蓄额占家庭总财富的比例（家庭储蓄额与房产价值之和），来判断这个城市改善性需求的购买力大小，家庭储蓄额占家庭总财富的比值越高，说明这个城市的居民越富裕，有更宽裕的资金改善自己的住房需求，购买力越强。我们用城镇人均住宅建筑面积和家庭储蓄额占家庭总财富的比重做四分象限图，我们认为那些人均住宅面积大，而家庭储蓄额占家庭财富比重小的城市，改善性需求乏力，高价地存风险。

家庭储蓄额=（城市住户存款余额/常住人口）*户均人数，家庭总财富=家庭储蓄额+房产价值，房产价值=城镇人均住宅建筑面积*户均人数*百城价格指数中该城市的新房的均价

表2：长三角三四线城市城镇人均住宅建筑面积、人均储蓄额、家庭储蓄额占家庭总财富的比值

数据来源：各市统计局，中国指数研究院

图5：长三角三四线城市改善性需求空间与购买力四分象限图

数据来源：各市统计局，中国指数研究院

由表二可知，目前长三角城镇人均住宅建筑面积的城市有金华、台州、泰州、衢州、南通。其中金华人均住宅建筑面积超过50平方米，达51.31平方米。而人均储蓄额来看，浙江城市普遍比江苏城市的人均储蓄额高，而苏南的城市的人均储蓄额高于苏北。整体来看，浙江的购买力较强，苏北的购买力。

从图5可得知，目前长三角三四线城镇人均住宅建筑面积平均值为45平方米，而家庭储蓄额占家庭总财富的比值均值为0.113. 我们据此画出的四分象限图显示，衢州、宿迁，连云港，台州，扬州这5个城市的人均住宅建筑面积超过45平方米，且家庭储蓄额占家庭总财富比重在0.11以下，即这些城市的人均住宅建筑面积已经很高，改善性需求空间较小，而且改善的购买力乏力，高价地的风险较大。其中台州和扬州2年的土地市场和楼市均较热，高价地风险尤为值得警惕。从上图可知，目前长三角三四线的热点城市嘉兴的城镇人均住房面积为39.62平方米，家庭储蓄额占家庭总财富比重在长三角中为0.15，这个城市的改善性需求还有空间和购买力，而舟山这个城市的城镇人均住宅建筑面积在所有长三角三四线中，为35.34平方米，改善性需求仍存空间。

推荐阅读：

棚改进程中的三四线楼市正在经历哪些变化？

忘不掉的乡愁，返乡置业者的城市梦想

高铁迎来新机遇，长三角下一个机会城市在哪里？