?北京东部地理杂志

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60后和70后都会唱《我爱北京天安门》这首歌，这表明了天安门曾是人民的心理中心，当然这个中心也包括它东西两侧的东单、西单和王府井。在那个年代，这也就是北京无可置疑的城市中心和。

改革开放后，国贸及东部延长线成为北京CBD，全球知名的商务中心；金融街成为中国金融总部和监管部门聚集的金融中心；恢复高考一直到以电脑为核心的科技热潮后，西北的中关村一带成为教育和科技工贸中心；互联网及移动互联网兴起，上地和望京成为白领职住中心；19大前后，通州成为北京副中心；随着北京的发展和相当一部分人先富起来之后，顺义的温榆河畔成为中央别墅区，即北京首屈一指的高尚居住中心。

不断更新和涌现的众多“中心”，焕新着北京的雄伟风貌，提升着北京的城市价值，当然，也颠覆着人们对于“”这一房地产铁律的认知水准。在“地段、地段还是地段”之外，人们发现了这个铁律的另一半：经济热点和优质项目，也能造就新的。

三十年河东，三十年河西。

北京的大发展已历四十年，若论发展之快，变化之大，当属东北方向。西起国贸，中经华贸，东北至首都国际机场。此线所及，不仅是北京经济发展和对外开放的，也是高端居住的“新贵”地段。

在这条“金线”的地理亲缘范围内，有着亚洲社区望京，后来因西门子、微软和阿里巴巴的入驻，望京又更新为知名的职住中心；有着北京的中央别墅区，从早期的影视明星，到后来的商业巨子，多少牛人故事出自其中；有着相邻朝阳公园的棕榈泉和泛海居住区等。

多年以来，这条线一直在延展。

向北，有上地科技园区。曾记否，当年华润置地在这个还叫清河的地方拿了一块地王，受尽同行奚落和媒体的批判，但事实证明这是一块。

今天，这个叫橡树湾的社区，房价已超每平米10万元，是著名科技公司小米的职住大本营；从发展的眼光来看，房价还有上涨空间，因为小米快要上！市！了！

向东，则是通州副都心。北京市府东迁，终于从纸面和口头落了地。而按照北京新的规划，这个历史上南粮北运的终点，帝都人民最基本生存保障的起点，在新的历史周期，又有了新定位和发展空间。既是首都行政首府，亦是百万人口级的现代化国际新城。

东北偏东有玄机。东北三环到东北六环间，从现状看，已是北京规模、房价的品质居住区域，也是国际商务人士和国内富裕人群进京后的生活半径。从发展看，仍然是北京地理杂志上活力的“流奶与蜜”的旺地和福地。从行政区划上看，这个区域的大部分就是“著名”的朝阳区。

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在北京地理“杂志”的版图上，朝阳区的可开发空间日见逼仄。不多的增量中，距朝阳门仅十余公里的东坝将是绝唱式的亮点。按照新的规划，东坝将建设成北京市的高端社区。

以源于京城护城河，东流入温榆河的坝河为界，东坝分为南北两区。

北区6.2平方公里，定位为集高端商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务功能于一体的高端商务区，建成后规模相当于东扩后的北京CBD。

东坝南区则为8平方公里的住宅区，其用地规模相当于3-4个天通苑。未来将成为北京的居住区，开发建设面积达200万平方米，主打低密度、生态型高端住宅。

业内的共识是：东坝区域的低密度居住社区将具有较大的发展空间和潜力。

由于这是朝阳的最后一块黄金板块，也由于其定位为城市商务和豪宅中心，更由于CBD东扩和北京副中心两大利好，该区域的土地价值被一致看好，曾在2015年引发开发商的抢地大战，彼时，东坝土地楼面价高起。

对于购房者来说，“抓住东坝，留在朝阳”，成为了一种机敏而现实的心态。

一位业内知名专家提到她的朋友想在朝阳区买一套低密新房，专家为他介绍了很多东边项目，但她的朋友最后买了位于东坝的首城珑玺。这使专家很惊讶，因为她差不多能将北京新房项目倒背如流，也参观过几乎所有的豪宅项目，唯独低调的首城珑玺是个例外。

为什么选择这颗“沧海遗珠”？

朋友告诉她，自己住在朝阳公园的大平层，现在就想换个有天有地的城市别墅，又不想搬远，所以看来看去，看明白了一件事：这样的选择并不多。于是下手。

后来专家带着极大的好奇参观了首城珑玺，她不得不承认朋友的选择是正确的。这个项目，论地段，论产品，在北京都是稀缺品。用业内的专业语境描述，这叫做产品改善。

梳理后的项目关键词是这样的：朝阳区、东五环、城市别墅（也有大平层）、新中式、故宫气质、全空气系统、美国Leed金奖、PM0.1?容积率0.68?院子……等等。

还有眼见为实之5个例子。

1?在进入样板间之后，眼前出现一种难得的豁亮感觉。细看发现面宽12米，进深9米，这是一种的做法。

2?推开窗户，眼前出现一个方正的院子，约在110—160平米之间。院子的土层3米多，可以种一棵大树。用本项目设计师的话说，一开窗看得见春暖花开。

3?成长性的房子。结构开放，室内没有承重墙。除了电梯和楼梯以外，其他空间结构可以随意打开，用开发商的话说，这是把室内设计的权力交给业主，给客户大的想象空间。比如中年入住，到老年后，还可以根据家庭变化情况，进行适老性改造。

4?从规划开始进入LEED金奖认证，不是只画一个图，而是从设计到实施，到监理，到运行。不光包括建设期，还有之后的使用期。

5?环保同时，也有尊贵感。外立面和内部的铜饰，都是类似故宫的紫铜颜色。

东坝位于望京和中央别墅区之间，首城珑玺开放期间，经常会有来自这两个方向的客户参观，有时销售人员会问他们，为什么会考虑来此置业。望京人的回答往往是空间的改善，比如从平层到大平层，从平层到别墅；而中央别墅区客人的回答往往是：都是别墅，但这里离市内近，还有电梯！

项目负责人首城置业的刘颂军对市场需求的预判很简单：未来在五环周边，别墅会非常稀缺。“毕竟，我们打磨了5年的首城珑玺，类独栋别墅也就40套。”

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