楼市调控再出新招，打击炒房保护刚需购房者，普遍比较满意

2016年年底国家提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个全新定位，而2017年应该说经历了惊心动魄的打击炒房政策，注定2018年炒房者被打击的力度不会更弱。在强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”时，住建部部长王蒙徽表示，2018年会针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

当时大家的解读是这样的，相比2017年的房地产信贷及调控政策，或许2018年针对刚需、改善性需求会有所放松，但也仅限于是有效居住需求，对于炒房的投资投机需求还会继续严格对待。然而新春刚过，各地纷纷对房贷利率进行了上调，特别是首套房的刚需人群也面临着房贷利率提高的现实压力，房价降不降不知道，反正手头的钱要买房更加捉襟见肘了。所以，刚需被误伤的言论层出不穷。

安家融媒也屡次表示过，不要着急，一方面刚需本来就是个伪概念，很多人也并不承认刚需真正存在。另一方面，刚需过去利用加杠杆，可以说四两拨千斤，利用低首付低利率等优惠政策买房，即使还款能力较弱，一般情况下也能买上房子。但时过境迁，时代不同了，刚需不仅要保障，但也要防范市场风险。所以，2018年将对刚改人群进行保护绝非空话。

继2017年南京、上海、长沙、成都四个城市出台购房摇号政策后，今年西安、成都也开始实行购房摇号政策，并对刚需客群给予了一定的政策倾斜。上个月，安家融媒听到消息，关于北京“限竞房”(限房价、竞地价项目)实行摇号购房的消息也传开。虽然还没有一锤定音，但据了解这一政策有望在4月底或5月初出来。甚至有人预测，如果这个政策落地，其威力可能不亚于去年的317新政。

虽然政策出来后跟原来的传言并不完全一致，但相比单纯摇号似乎更加合理更加公平，之前，很多人抱有只要有资格摇号，“买到即赚到”，而并不是真正需要房子的人来参与，其实这就是一种投机行为，如果转化成共有产权住房再摇号，那就能保障更多的真正需要房子的人了。相对而言，政策是越来越合理，越来越体现出房住不炒的初衷。

据中新社报道，5月7北京发布通知明确规定，限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%。人民网的评论是，该意见出来是为落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。目的是切实保障限房价项目的住房是用来住的，规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房。

85%比例据说是经过多番论证得出的，高了不好，低了也不好。85%也就成了这个房子是限价房还是共有产权住房的临界点。应该说北京能够非常及时的出来这个政策，一方面打消了刚需被误伤的传闻，同时也对打击炒房进行了非常掷地有声的回击。

我们都知道，过去尽管上有政策却是下有对策。开发商、中介和购房者串通一气，哄抬房价。结果就是一层一层的盘剥，买了房的就希望房价涨上去，后来者好接着你的盘。于是，各种制造热销和紧张气氛的工作，大家都乐于去做，因为对谁都有利，然而最倒霉的就是最后的购房者以及没有买房的。

诸如过去的“茶水费”动不动就要几十万，很多刚需购房者本来就资金不足，加上开发商“全款优先”的鄙视链，让真正需要房子却无力购房的人失去了机会，让炒房愈演愈烈。

这一次我们看到政策中有一条，“具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。”对于140平这个数字，以前我们都知道，经常会当做刚需和改善人群的一个比较常见的临界划分。从这个角度讲，既保障了刚需人群，改善人群也得到了政策倾斜。

由此可见，北京正有条不紊地对限价房政策进行推进，保证房子是用来住的而不是用来炒的这个定位的合理实施。保证房子是用来住的以后，打击炒房也在其中。

我们回到85%这个临界点，如果高于85%，也就意味着国家收购成本增加，同时也会影响商品房市场的供给平衡。但是如果过低，也就意味着买套共有产权住房需要的成本比买正规商品房低得多，这样就很容易给套利者保留较大空间，从而影响真正刚需人群的买房计划，对“房住不炒”贯彻就非常不理想，失去了当初的意义。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，限房价项目是按北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目，新政起到了“双防双保”的作用。“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利；“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

这么一看，似乎当前的政策越来越闭环化了，不仅打击了炒房，也让刚需和改善人群得到的保障。这跟当初提出的满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房完全一致。就目前的大家评论反应来看，各方相对来说算是比较满意的，当然政策不可能达到所有人都满意，但在满足大家住房梦上始终在进步。