东三省楼市去库存需6年？为何有的开发商只有这里完成销售任务？

我们的印象里，东三省经济不景气，房地产当然也是销售不畅。不过最近刚刚两个消息让我有点发蒙，一是某企业在2017年各地的销售都不理想，尤其是华北区域一塌糊涂，而唯独东北区域实现了业绩大增并完成了任务。另一个消息便是东北房地产库存畸高，需要多年才能消化掉。哪个更可信？

后来安家融媒仔细想了想，或许都是可信的。

首先，这么多年东北经济不景气是事实，那么加上东北人买房爱南下的特点自然会导致东北房地产市场比较冷清。数据显示，东北经济有所回暖。来自国家统计局的数据显示，尽管东北三省的经济增速依然靠后，但已经出现了回暖的迹象。数据显示，除了吉林省2017年GDP增速略有放缓外，辽宁、黑龙江GDP增速均有所回升。

2017年5月，国家再次提出棚改三年攻坚计划，计划在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底，又提出2018年计划新开工棚改580万套，比预计又多了80万套。棚改政策可以说在一定程度上推动了三四线城市市场的发展。投资者报认为，棚改货币化政策的实施，让大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金，进而大大刺激了当地的市场需求，大量库存房也卖出去了，实则是三四线城市去库存的一项重要手段。

安家融媒认为，最重要的一个原因还因为，这么多年东北经济不景气，房地产市场销售困难，一切房企本身就已经调低了年度业绩目标，加上去库存的刺激，这里居然能完成年度目标可能也就在情理之中了。

但是三四线城市的房地产市场火爆能否持续呢？

据有关专家计算了城镇居民购房开支占其收支结余的比例，得出截至2017年上半年，居民的购房负担率已达83%，也就是说超过8成的收支结余用于买房。但是对于收入远远跟不上房价上涨速度的现实，三四线城市房价还能涨多久？

国家统计局数据显示，在分类调控、因城施策的房地产市场调控政策持续作用下，1月70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销售价格保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。今年北京等一线城市房价将继续同比下调。同时，楼市调控政策将向三四线城市深入，抑制市场过热。安家融媒一再强调，到这里买房的人一定要注意，既没有人口支撑又没有资源的城市很难有持续的理由，所谓火爆只是假象。这种不正常的市场反应一定会招来楼市调控。

根据世联行日前发布的研究报告，至2018年，住宅累计可售量降为23亿㎡，预计到2018年若无新开工的住宅，消化全部库存需大约1.8年。不过，按照各地房地产去库存具体情况来看，却出现了严重分化格局。在广大的三四线城市，如东三省库存相对于2017年尽管再缩短了0.6年，但若要去库存周期仍在6.1年。

知名财经评论家张平认为，本来东北各城市房地产库存没有现在高，但是大量资金被赶到三四线城市，把东三省各三四线城市房价都推上去了，马上后续就会有更多的开发商入市建房。这本来也是好事，能够带动这里城市的繁荣，但是盲目跟风式的行为又会导致锌库存的增加。本来已经比较严重的房地产去库存问题没消化多少，新的增量商品房又开始入市了。这使得东三省的中小城市房地产库存量越积越大。所以，应该提早给三四线城市房地产降降温。

张平认为，房多成灾，闻所未闻，但这事情却在东三省已经发生，如今仅是东三省的三四城市，平均去库存要6年左右。为啥会造成这样的结果呢？就是不顾实情，放任开发商拿地建房一哄而上。

安家融媒认为，当下一二线热点城市楼市调控已经取得初步成效，仍需要巩固加强。未来楼市调控一定会向三四线城市推进，经济学家马光远指出，不管是购买力还是房地产基本面，三四线城市楼市都没有有力的支撑。三四线城市的泡泡要比一二线城市大，一二线城市未来还可以消化，但三四线城市房子过多，很难去消化。三四线城市的地产风险比一二线城市更大一些。

作为刚需购房者，不能盲目跟风，作为开发商同样如此，看着人家赚钱了，等你再去跟风时，可能机会又丧失了。

总的来说，对于很多三四线城市去库存也到一个段落了。因为今年也没有怎么太提去库存这个概念，或许意味着三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，调控政策不仅不会放松，还会在落实房住不炒的路上执行更严。