房价降了吗？如何从统计局数据表象看房价真实走向

国家统计局每月发布70大中城市房价走势，已经有很多人觉得没有什么意义了。当说房价微涨，实际上购房者在买房的时候已经觉得很吃力了；当说房价要降，市场上房价依旧高企，让人摸不着头脑。

实际上，看统计数据，不仅仅要看到字面上的涨跌与数字上的幅度，更要看到数字背后的意义。对于1月房价下行的统计数据，官方给出的解释是这样的：

一、70个大中城市中15个热点城市中，有7个城市新房价格环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间。从同比看，有11个城市新房价格下降，降幅在0.1至3.4。

二、70个大中城市中，4个一线城市新房价格同比下降，二手房涨幅连续16个月回落；二线城市新房和二手房价格同比涨幅回落，三线城市同比涨幅也在回落；

三、70个大中城市中，四个一线城市新房和二手房环比都下降；二线城市和三线城市新房和二手房环比涨幅回落。

也就是说，同比也好、环比也罢，一线城市新房价格回落，二三线城市房价涨幅回落。只不过很多人看到0.1%，就觉得这不是逗乐呢？这点降幅还比不上房贷利率上涨的零头呢。而且，从实际市场上看，会有这样的感觉：谁说房价跌了，我买不到便宜房子？也会有这样的感慨：谁说房价涨了，我的房子卖不上价。

那么，每个月房价数据的真正价值和意义在哪里呢？仅仅是为了显示调控起到了作用吗？

笔者之前曾定期会房价数据进行分析，从来都是重视趋势而忽视具体数值的。事实上，这个统计数据的价值就是告诉你，未来的房价走势，以及房地产投资的基本趋势。比如说，就从最近的数据看，一线城市新房环比同比都下跌了，而且，北京已经连续数月处于下行通道；这也是32个月以来，一线城市新房同比次出现下跌；更有意义的数据是：一线城市二手房同比连续16个月涨幅下滑。

笔者之前曾经强调，新房只是反映市场热度，真正反映投资者盈利机会的，是二手房的数据。目前统计数据是二手房涨幅下跌，但实际情况是目前二手房的降幅普遍在15%到20%；当然，之所以人们觉得房价依旧高，依旧买不起，那是因为房价涨幅前期较大，且房价基数高；二手房下行，对于一些跟风投资者或高净值人群，如果没有在笔者之前反复强调“抛售”时重新配置资产，那么现在几乎就没有盈利的空间，并且房价的预期已经逆转，如果未来没有政策逆转，房价难以重新雄起。

因此，可以说，2018将是房地产调整的一年，仅仅看市场数据就有如此趋势，那么再联系政策导向、金融去杠杆，未来房价承压进一步明显；此外，一线二线城市开始进入下行通道，三四线城市不会太远，千万不要说现在三四线城市市场热度高，购房门槛低，等到买入房产、房价进入下行区间时，就会发现，三四线城市房价比一二线城市房价的坚挺程度更加脆弱。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。