房产圈

厦门连续两个月二手房价跌幅居首,接下来恐怕还要跌!

楼市微观察02/25 13:00

1月份的70城房价数据刚刚出炉,从上涨的城市来看,仍然是三四线热,一二线冷。1月份新房涨幅排名前三名分别是大连1.6%,昆明1.4%和襄阳1.2%。而去年12月份前三名分别是昆明2.6%、海口2.2%和泸州2%。

1月份共有13个城市新房价格下跌,他们分别是韶关、上海、广州、无锡、南京、郑州、泉州、厦门、北海、桂林、合肥、南昌、蚌埠。

二手房方面,北京、石家庄、南京、福州、厦门、南昌、济南、郑州、广州、成都、包头、牡丹江、无锡、温州、安庆、北海这16个城市环比下跌。

在二手房价格下跌的这些城市里,我们注意到厦门和北京已经连续两个月排名一二位了。

在2017年12月份,厦门和北京的二手房价格环比跌幅分别是0.7%和0.4%,而到了2018年1月份,这两个城市的二手房价格环比跌幅分别达到了0.8%和0.6%。

我们来看看这两个城市,先来看看厦门。

与新房相比,二手房往往对市场更敏感。与官方数据相比,厦门民间的中介机构对楼市趋冷感受更明显,厦门某中介这一年来的成交均价已经回落了10%左右,这其中有投资客退潮等方面的原因。自2016年开始,厦门房价进入上涨的快车道,历经两年,厦门房价已经明显透支当地需求,而外地购房者又普遍以投资需求为主,价格的高企让投资客逐渐弃厦门而就福州。

二手房市场浓厚的观望情绪也已经影响到了新房市场。整个2017年,厦门新房供应量同比下滑8%,销售量下滑51%。而2018开年,不少新开盘的项目已经开始给出更多的优惠,其销售策略已经从以地价推动房价转变为保本走量。

总体来看,在购买力透支、资金成本增加等多重因素影响下,厦门楼市已经形成了一种“调整”的预期。

与厦门不同的是,北京二手房价格下跌则明显是强力调控的结果。

国家统计局的数据是北京二手房价同比下跌3.1%,环比下跌0.6%。而北京市住建委数据显示,2017年12月二手房价格同比下跌1.2%,而比2017年3月的高峰期则下跌了13%。

从2017年3月份开始,北京连续多月连续发布调控措施,与其他城市相比,北京在调控上可谓是“相当周密”。除了最常见的限购限贷上调房贷利率等措施,北京还在学区房等方面发力,通过多校划片来破除天价学区房问题。针对二手房价格,更是通过指导房产中介设置挂牌价上限的方式来调控。这些非常“本地化”的措施效果还是很明显的。

除了一二线城市整体停涨之外,部分三四线城市在2017年出现了明显波动。比如安庆和北海,这两个城市在2017年经常杀进涨幅榜前三,但目前这两个城市的新房价格都在跌。

如果说厦门和北京这种需要调控才能促使房价下跌相比,三四线城市房价下跌则明显是市场热度的退潮所致。在大城市化的进程中,一二线城市虹吸效应明显,楼市有其支撑力,但三四线城市是人口净流出的,他们属于虹吸效应的另一端,行情只能是阶段性的。

虽然今年热点仍然在三四线,但这是从整体来看,具体到城市则不然,很可能是“你方唱罢我登场”,单一城市行情难以持续。

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