当年，为什么俄罗斯选择保楼市，而日本选择了保汇率？

在保汇率还是保楼市这个艰难抉择上，曾经有两个鲜明的案例。日本选择保汇率，而俄罗斯选择保楼市。

先来说明下，为什么楼市和汇率难两难全？

既然要二选一，那肯定是整体经济出问题了，如果要保住汇率，就必须让外面的钱愿意进来。但外面的钱也不傻啊，你的资产价格那么贵，谁会进来呢？所以要保住汇率，楼市往往就只能当弃子。

同理，一旦楼市价格保住了，而资本又可以自由流动，那么经济问题来临之际，感觉到风险的外资，必然会选择高位套现离场。别人在拼命抛售，你可以动用外储保接盘，但这对外储的消耗极大，一旦耗尽汇率还是会大跌。

一、日本——保汇率弃楼市

日本楼市的崛起与经济的腾飞密切相关。战后短短20年，日本GDP保持高速增长，城镇化率迅速提高到了69%，20年间，日本地皮价格平均涨了30多倍，重点城市地皮涨幅超过40倍，年平均涨幅超过20%。

经历了20年的高速增长，日本经济在七八十年代也进入了调整期，这期间发生了两件大事，一个是70年代的石油危机，1972年至1974年石油价格涨了3倍多，这对外向型经济的日本打击不小。二个是1985年的广场协议，这个大家应该都很熟悉了，就是大家一块要求日元，结果出口急剧萎缩，进口大量增加，结果到了1986年日本经济开始衰退，通胀转为通缩。

日本是外向型经济体，汇率的重要性要高于楼市，所以从1986年开始日本开始执行宽松货币政策，连续多次降息。

此举进一步刺激贷款流向房地产，进而刺激地价和房价的上涨。到1991年，日本各银行累积贷款额相当于当年日本GDP的90%，而同期美国这一比例仅为37%。

广场协议让日本当年高价入手的海外资产大幅缩水，而在国内，杠杆也已经接近极限，为了防止泡沫继续下去，从1989年开始，日本央行开始加息，基准利率从2.5%上升至6.0%。

除了利率，流向房地产领域的贷款也被严格控制，地价税也同时推出。自1991年开始，日本房地产开始崩盘，直到2000年，日本宅地价格平均下滑20%以上，重点城市下滑超过50%。

二、俄罗斯

俄罗斯的经济在21世纪初保持了良好的增长势头，这主要是得益于两点，一是21世纪初国际能源价格上涨，俄罗斯受益良多，二是全面利用外资。

经济的高增长往往伴随着M2的快速增长，俄罗斯也不例外，印钞是马不停蹄，钱多了就如容易推动资产价格上涨。

不仅如此，俄政府在发展房地产方面也不遗余力。2005-2009年，时任俄罗斯总理普京还将住房列入国家四大优先发展项目，到了2012年时任俄罗斯总统梅德韦杰夫表示要让35%的俄罗斯人住进自己的房子。

有了这两位的定调，下面的各路资本自然是竞相进入房地产行业。不过到了2008年，美国那边日子不好过了，俄罗斯这边也得跟着咳嗽，人们收入缩水了，银行贷款贵且不好批了，房地产项目一个接一个的停工。

俄政府采取了几项措施，一是划拨专项预算为军人和贫困家庭购买住房。二是保住银行房贷业务，还贷中的购房人可以申请缓交，由政府垫资。几番下来，俄楼市成功在2009年止跌回升。

但这还没结束，2014年跟乌克兰闹了一通后，西方国家不让资本进入俄罗斯，这下断了俄的资金来源，更为麻烦的是，俄赖以依靠的能源收入也因为油价下跌而锐减，看到这种情况，已经进入的外资，看到形势不对也开始撤出保命了。

俄罗斯此时的选择是保住楼市，放弃汇率。自2014年3月其，先后6次上调基准利率，从6.5%一路上调至18%，并允许卢布自由浮动，随后卢布应声下跌，累计跌幅超过了30%。

俄罗斯之所以选择保住楼市，其实也很无奈，刚开始是打算拼一拼的，但无奈外储实在有限，1000亿美元砸下去也不见效果。虽然现在俄罗斯经济仍然处境艰难，但好在房地产并没有来添更多的麻烦。

俄日选择虽然不同，但问题的出现却有相同的诱因。比如两国都因为汇率市场的变化导致国内流动性过剩。俄罗斯卢布在2003年开始，随后吸引国际资本进入，再加上国内利率下调，进而刺激资产价格上涨。日本则是因为广场协议导致日元，最后不得不大幅降息缓解国内经济压力，但释放的流动性也都主要涌入资产领域。

不同于俄日，中国资本市场尚未完全放开，规模性的资本外逃和人民币超贬的情况并不容易出现。当前人民币也表现强势，所以单纯二选一很难在我们这里上演。

长期来看，我们更可能的选择是，通过收入增幅跑赢房价涨幅，来解决房地产的问题，到时候泡沫也就不是泡沫了，谓之“化解”，而非“刺破”。