开年楼市风向急转，再次给刚需上了一课：先上车很重要！

去年12月份，包括中央经济工作会议和住建部城乡工作会议，都释放出楼市平稳运行的态势。但元旦刚过，房地产却表现得有点出人意表。部分二线城市开始就楼市调控政策展开微调，还有城市不断降低人口落户的门槛，买房好像变得更容易了一些，看上去是这样的。

在武汉，一场围绕茶水费的拉锯战从2017年12月份开始直到现在。作为购房者好像也没占到什么便宜，因为摆在他们面前的仍然只有两个选择，要么交钱买房，要么退钱退房。想不交茶水费买到房，没那么容易。

对于今年的楼市，我希望刚需购房者应该至少清楚这4点：

1、 政府做的和你以为的两码事

就在前几天，国土部部长姜大明的一句话，让地产圈着实兴奋了一回：政府不再垄断居住用地以及加快宅基地入市。

很多朋友问我，房价会下跌吗？

我想说的是，这是“租购并举”的一个延续，跟房价走势并无太大的关系。购房难的情况依然会延续到2018年。有人会说租房发展起来了，购房需求就会逐渐找到平衡，房价也许会下跌。我看未必，原因很简答，租房市场历史欠账太多了，即使是全面提速，没有个5年8年，也无法对楼市形成真正的影响。

拿北京来说吧，目前大概有700万套存量房，1500万间房子，2200万人口，每个人不到一间房，人均居住面积只有12平米。要达到人均36平米的平均水平非常难，即使达到人均20平米，也差不多要新增1亿平米的租房面积，这要多长时间才能完成任务？

北京是个典型，供需压力很大，所以在全力发展租房，即使如此房价也已经止跌了。剩下那些供需矛盾不那么突出的城市，他们就不会那么着急发展租房。很多事问题是压力到跟前了，才会想着去解决，指望未雨绸缪不现实。

2、 一边限购一边落户，其实倒霉的是无动于衷的刚需

限购措施的确没有变化，但放开落户却是一种松绑，因为一切限购都是与户口紧密挂钩的，户口先松绑了，一大堆人突然获得了一张房票，你说限购到底有没有松绑？

限购的确是在保护刚需，它让想买多套房的人死了心，一些高端盘因此受到了较大影响，但限购不变，户口在变，实际上影响的正是刚需购房者，一大批新人获准进入刚需购房市场，刚需盘消化速度会明显加快。那些等待房价下跌的人，恐怕希望又要落空了。

3、 选择购房时机应该以面代点

什么叫“以面代点”，其实意思就是别总想着找到一个的价格时间点进场买房，找到一个相对低谷期进场已经算是抓住机会了。

你本以为2018年的楼市会保持平稳，再看看或许能找到更为合适的进场时机。但去年12月到今年1月份这段时间，部分城市对房地产调控措施的微调实际上已经堵上“更合适的进场时机”，政策的变化，就在一瞬间，你根本来不及反应。

如果一定要找个合适的参照物，还是得看二手房市场的活跃度，重点看成交量的变化，再看成交价格的变化，要去门店看，不要看月度的统计结果，因为门店得到的信息更及时，月度统计结果至少滞后一个月以上。

需要注意的是，看二手房的活跃度，并不是让你一定要买二手房，你也可以选择新房。现在这种调控力度之下，如果二手房成交量持续活跃，说明价格是被市场接受的，直接买二手房没问题，如果要买新房，则要与二手房做对比，所有的成本都算进去，价格也比二手房便宜，那新房也是可以入手的，当然这个价格倒挂越大，你就越划算。

4、先上车再说

与高端豪宅讲究生活进阶不同，对于刚需来说，首套房没那么复杂，考虑好配套，比如你对各种配套的重视程度，再结合自己的支付能力，筛选一遍就差不多了。

通常意义上来说，首套房必须要自己攒钱买；二套房可以以房买房，可以是置换一套，也可以直接抵押买第二套房；三套四套后面的房子，基本就是靠杠杆，花的是别人的钱。

不上车就没机会换车，不买房就没机会换房。你不能拼爹就别总想一步到位的美事，先上车再说。