【楼盘测评】900万买万科别墅？圆梦路上还需哪些技术贴？

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元旦刚过，顾问君的一个好朋友就找来，非要顾问君陪着一起去看一个别墅项目，说是接到了销售的促销电话，万科翡翠四季有一套特价叠拼别墅，面积180多平米，总价只要880万，折合使用面积，单价只要4万多一平米，而且还是精装修！还是万科的项目！

顾问君这位好友，按捺不住内心的激动，他刚有了二孩，正要买个四居室改善居住条件呢。有这等价位的别墅，他自然是请了假，拉上顾问君一起去看。

顾问君之前去过台湖板块，那时候刚刚开始建设，如今肯定大变样了。为了比较客观地了解这个项目，顾问君专门做了项目攻略。

万科翡翠四季是首开、万科、绿地和东亚等四家房企，在通州台湖板块联合打造的城市级综合项目城市之光的一个子项目，主打精工叠墅和无限系平层高端产品。整个大盘内，还有公园里、新光天地等项目，提供部分商业、医疗服务中心、社区服务中心、公园等生活配套。

相比新光天地的商办产品、公园里的刚需产品、以及无限系平层，翡翠四季的叠墅，无疑是这个区域打造的端居住产品。

今年年初，在北京楼市最疯狂的那段时间，翡翠四季首次开盘曾经卖得不错，尤其是无限系平层产品。虽然周边还是比较荒凉，很多买家犹豫之后，仍然选择入手，看好发展前景。

可转眼随着史上最严调控步步落地，翡翠四季下半年的开盘不复从前，原本就不是特别抢手的叠墅，这一次更是卖得很慢，以至于年关时节开始促销。

区域配套尚不成熟

翡翠四季项目所在地通州台湖区域，属于规划中的环渤海总部基地片区，该总部基地定位打造“有城有业、城业联动”的现代综合城市。未来台湖板块将依靠环渤海园区产业进行联动发展。据了解，目前已经确定入驻环渤海总部基地的公司有韩国SK集团、国家车联网千方集团总部、中青旅旗下的青年创业园等。未来台湖区域也将沿着“创业+互联网+文化园”的产业布局发展。

从五环化工桥上京津高速，出京方向个出口驶出，走通马路，在个红绿灯路口，就能看到一排排的高楼与首开万科城市之光的立柱。在路口左转进入站前街，前行约800米就能看到项目售楼处。

沿途可以看出整个区域开发建设已接近尾声，但入住企业不多，多数写字楼和商铺都处于空置，很多道路都被施工围挡阻隔，能看到里面部分建筑垃圾还没有清运，整体区域缺少生机。

翡翠四季距尚未开通的地铁亦庄火车站站1.5公里，距未来17号线次渠北站1.5公里，现在乘坐地铁需要到3公里以外的次渠站。离项目最近的东石村（临时）公交站只有通12路专线一路公交，公交站距离项目约1公里。相比公共交通，由于临近京津高速，自驾的交通方式更为便利。

在教育配套资源上，项目周边3公里内有黑庄户乡中心幼儿园、台湖学校、次渠中学、黑庄户中学等；商业有百尚购物广场、次渠购物中心、百发隆购物中心等；医疗仅有通州区第三医院一所大型医院。

项目社区内部将规划具有万科特色的“五菜一汤”标准社区配套模式，引入超市、餐饮、洗衣店、药店、银行、菜市场等配套，让业主在社区内解决基本生活所需。

可以看出现阶段翡翠四季周边配套尚不健全，大型生活配套主要依赖10公里外亦庄核心区的资源。

中叠户型：三大亮点三大弊端

顾问君朋友惺惺念念的是翡翠四季的中叠户型，这个户型产品赠送面积大，130多平米的产权面积，能够做到赠送50多平米，使用面积达到180平米以上。

从沙盘图上可以看出，翡翠四季项目楼间距在20米左右，均为南北朝向。其中10、11号楼为平层住宅，8、9、12、13号楼为叠拼别墅，分上中下三叠。平层面积在128平米左右，叠拼别墅面积分别为：上叠182平米；中叠130-150平米；下叠250－330平米。

项目采用人车分流的方式，减少了地面上的交通不便，车库入口在项目北面，地下停车场，车位比接近1:1.5。

户型图仅供参考

亮点一：智能电梯直接入户

中叠户型，同层两户共用一部电梯，电梯为双向开门，通过智能刷卡，实现电梯直接入户，电梯间为赠送空间。

电梯间南墙布置了一组收纳柜，含鞋柜，精装交付时全部包含，比较实用。

亮点二： 7米面宽客厅

中叠户型，客厅与餐厅面宽7米，即使在平层130平米的户型中，这种级别的面宽也不常见，此处值得肯定。

进入房间，玄关面积很小而且狭长，南向可以看到客厅和餐厅。客厅和餐厅中间没有阻隔，南向的面宽足足有7米，落地窗外是赠送的露台。

亮点三：赠送露台进深足够

该中叠户型共赠送北向露台两处，南向露台两处，南向露台位于客厅、主卧与次主卧外侧，长度接近7米，进深1.5米左右。北向露台长度在4.5米左右，进深约2米。

中叠户型两层四个露台的布置显得很“奢侈”，但也不是所有地方都尽善尽美。比如穿过狭长的玄关，来到客厅和餐厅后，才发现刚刚路过的地方有个厨房，这里之所以设计得如此“隐蔽”，主要原因就是小。

弊端一：厨房面积偏小

厨房位于客厅走廊，采用半开放式，西厨餐台与餐厅相连，里面是I型布局，空间十分局促。由于拐角顶柜无法设计开扇，多数采用下拉式储物架。冰箱、烤箱和一些储物空间被迫挪到餐厅西墙，取物动线变长，很不方便。

家中的“主厨”未来要在如此小的厨房里婉转腾挪，会不会觉得委屈？

除了厨房面积偏小，整个户型中卧室的面积也很难让人满意。

弊端二：卧室数量多，面积小，功能配置有缺失

整个130平米中叠户型竟做出四个卧室，尺度可想而知。其中一层北向书房改的卧室只能放下单人床，实在鸡肋；二层北向卧室同样空间局促，好在留有书柜和书桌的位置；就连二层主卧与次卧空间感也并不宽敞；二层北向的儿童房布局更是狭长，受空间限制，可摆放的家具十分有限。

居住改善很重要一块就是居住空间的改善，中叠户型中位于二层的主卧虽然作出了套间的设计，可明显少了衣帽间这个配置，而且卧室和卫生间的面积也只能说是够用，远达不到舒适宽敞的感觉。

弊端三：赠送不少，基座问题没有解决

130平米的户型加上主卧和露台赠送的空间，使用面积接近180平米，乍一看上去赠送面积有50平米，着实不少。尤其是，二层主卧30平米左右的空间，全部是“偷面积”换来的，在房本上，这个区域是挑空的，在建委验收时，这里是没有的，后期由开发商搭好楼板并做精装修。

虽然赠送面积不少，可基座问题没有解决，每层面积有限的情况下，过分追求居室数量，忽略了生活动线和实际居住情况，居住舒适度甚至不如功能分区齐全的大平层产品。

顾问君点评：不低的单价并非改善者的选择

仔细想一想，这样一套房子，总价900万，每平米单价也接近7万了。

在北京东五环外，单价7万/平米，总价1000万左右的住宅可选产品还是很多的，就拿跟通州台湖相邻的两个区域朝阳东坝和亦庄开发区来说，一个是第四使馆区的概念，一个是中国制造2025示范区，其区域内的教育、医疗、商业配套均优于现在的通州台湖。

下叠户型：简单复制是产品力的倒退

如果说买中叠户型的业主是为了经济实惠，那么买下叠户型的业主肯定有更大空间和庭院的诉求。

户型图仅供参考

翡翠四季下叠这款产品由地上一层和地下两层组成，其中地下一层与下沉花园相连，解决地下一层南向采光问题，同时北向小花园也做成下沉式，给予北向采光一定补充。

与中叠样板间建在临时区域不同的是，下叠样板间在实体社区内，更接近最终交房的形态。

亮点一：宽敞的花园

通过楼梯下到南向下沉花园，花园面积约为80平米，宽度约有10米，进深约8米，花园面积很大，在临近入户门处可以看到地下二层的采光天井是与地面平行的。

地下一层虽然通过下沉花园弥补了采光上的不足，但阴潮的味道还是能让人感觉到这里不是一层。销售解释是因为地下一层未开新风系统造成的，不知道日后实用是否会遇到此类问题。

叠拼地下一层的布局与中叠基本一致，除了入户门由西侧改为南侧外，布局没有变化。

弊端一：照搬的设计，无提升的体验感

由于没有西入户门，地下一层北向卧室的面积得以补充，虽然不会像中叠户型那么鸡肋，但也说不上宽裕。

来到地上一层，布局依然没有变化，空间上的变化在于北侧儿童房，面积有所增加，还隔出了一个衣帽间。

终于有衣帽间了，但位置尴尬，使用起来也不方便，而更重要的主卧，面积依然没有任何变化。

弊端二：地下面积购买成本高

来到地下二层，虽然可以听到新风系统工作时产生的风声，但潮湿的味道还是不能避免。

销售介绍说这个户型是330平米的下叠，与250平米下叠的区别就在于地下二层：250平米下叠户型的地下二层面积仅到水吧的位置，330平米下叠户型地下二层把整个花园的地下都掏空了，这块面积很大。

但是所有地下面积都是写在房本上的，330平米户型比250平米户型要贵出300万左右，300万买80平米地下二层空间，这个账有点“不划算”。

非但这个地下面积不划算，1200万-1500万的下叠户型也没能解决主卧偏小的问题。试想有着改善需求的购房者，是更看重居住本身的改善，还是追求更大的花园和地下空间？翡翠四季下叠户型明显在这个问题上偷懒了。

顾问君点评：改善就要有改善的样子

通州台湖这个区域刚需盘很多，改善的项目不多，与其把产品重心放在偷面积、送面积上，不如在产品居住条件改善本身和社区配套上多下功夫。

本是刚需区域的改善盘，却要往豪宅上靠，除了表现出开发企业对产品利润空间的追求，还能看到为了节约成本，生搬硬套带来的产品力下降的问题。

叠拼产品毕竟不是别墅，在规划受限时既无法突破基座的限制，也无法通过更多层数细分功能分区，很难像大平层产品那样随着面积的增大，明显提升居住舒适感与生活流线。

在翡翠四季这个项目上，2.2的容积率拿来做花园洋房和叠拼产品的组合，本身就是一种偷懒。叠拼产品即使通过“偷面积”做到使用率超过100%，也难掩在功能上沦为“低配版大平层”的尴尬。

最后，顾问君建议这位好友再去看一下这个区域，以及其他两个相邻区域的大平层改善产品，切勿过于追求赠送面积，因为居住才是根本，不应贪小失大。

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