地王资金都断裂了，谁硬扛谁倒霉！

地王频出，尤其是在过去两年房价高速上涨，地产一片繁荣之时，地王更是肆无忌惮的发展拿地。虽然一直有人有疑问，但追高的热情让疑问淹没在对房地产炒作的狂热中。

然而，近期一则消息传开，南京麒麟板块，当年的地王，如今停工了。说起来当年真是响当当的地王！价值47.6亿元，楼面价2.2万元/平方米，创下当地当时出让价格纪录。然而，过眼云烟之后，眼下项目现场只剩塔吊孤零零地立在工地上，看不到工人的影子；据说这个工程已经欠了千万工程款，并且有30亿的融资即将到期。

地王熄火是个案吗？从的情况看，几乎每个城市都出现过地王，据统计，2016年诞生了340宗总价和楼面价“地王”，其中有50宗属于典型案例，但目前14宗处于未开工状态。各种原因也好理解，地产业在市场升温的时候，逐步变成了一个快销式的模式，贷款拿地、造势、开盘预售、收钱，然后再拿新地……然而，限购、限价、限制流通等政策密集出台后，回笼资金的周期会拉长，一旦资金链断裂，不但“地王”项目出现风险，整个地产开发的链条可能都要停滞。

从大形势上看，这不仅仅是个案或者一时的低迷，2017年中国楼市，无论从房价还是销量，都筑起了历史大顶；2018年，在“房住不炒、租售并举”的政策严控下，房价即便不跌，总体看至多也只能走L型，增持的房产，对于投资者，的情况也就是成为鸡肋了。虽然人口流入的一线城市或者个别有发展前景的沿海城市，可能会出现小幅增长，但整体看房地产投资的前景已经不是那么乐观了。此外，与国内房地产发展关联最紧密的因素之一就是杠杠率的问题，目前国内社会杠杆率水平偏高已经是不争的问题。回顾历史，美国、德国、日本处于在当年和当下中国发展水平相当的时候，杠杆率是很低的；而现在国内的杠杆率已达到约250%左右，美国今年估计在260%左右，非常接近了。中国家庭的负债已经到了一个较高的水平，中国家庭部门贷款与居民储蓄存款的比率，已经由2007年的25％左右上升至目前的60％以上。而中国的家庭部门年度新增贷款与年度新增存款的比率，则由2005年至2007年期间的年均50％上升至2014年至2016年的97％。可以说，宽松的信贷环境必须要改变了，未来楼市无论是买房的还是卖房的，都将面临更大的资金承压。

总体来说，当前国内传统经济在经历了2017的高速发展之后，可以说几乎已经把所有可能性都用尽；未来将是新型发展模式和新兴经济的舞台；只不过新旧交替，会是一个漫长的过程，甚至可能一度出现传统经济力压新兴经济的情况。这个是发展的必然过程，但作为投资者，应该从长远看，从未来发展的大趋势看，去逐步剥离传统的资产项目，重新配置资产，无论从资产选择上，还是从投资观念上，都要更新认识，去寻找可持续的、稳定的投资项目，而非在暴涨暴跌中、用赌徒的心态去投资。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。