解码楼市 论自持时代土地市场的思与变

近日，财政部公布数据显示，前11个月土地出让金就突破4万亿，增长35.3%，已超过2016年全年土地出让金总收入。事实上，仅在今年10月300个城市共推出土地2883宗，环比增加13%，同比增加37%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1027宗，环比增加35%，同比增加81%。

而在土地供应大幅增加的同时，也伴随着出让方式的变化；房地产市场调控逐渐深入，正不断传导至土地市场，给地价、房价带来深远影响。新现象之下，土地市场未来将呈现何种趋势？当高自持遇见低限价，房企盈利又将如何破解困局？

12月6日下午，金凤凰年终系列论坛第三场隆重开讲。中原地产北京公司副总经理袁丽昆携手北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学房地产系系主任赵秀池论道土地大势，解码房产未来。

2017土地供应大幅增加 出让方式呈多元化

房价与地价之间的微妙关系一直是市场热议的焦点。对于土地市场来说，2017年是个转折的年份。土地供应的大幅增加也伴随着出让方式的变化，将给地价、房价带来深远影响。

截止11月，50大城市卖地收入刷新历史同期记录，同比2016年同期的22028亿上涨幅度达到了35.3%，有18个城市卖地金额上涨幅度超过100%。其中北京、杭州土地出让金均达到了2千亿；南京、苏州、重庆、上海、天津、成都也超过了1000亿。预计2017年全年，有望有超过10个城市以上卖地接近或突破千亿。

在土地数量大幅增加的同时，溢价率下降、拍卖规则变化等现象则成为土地市场的另一面。相关机构数据显示，今年10月300个城市土地平均溢价率为24%，较去年同期下降18个百分点。更有数据显示，截至11月17日一线城市已供应住宅用地平均溢价率仅有19.04%，较2016年下降了47.86个百分点。

对于今年土地市场的特点，袁丽昆概括为“限房价，竞地价”、“联合拿地”、“倾囊拿地”、“密集供地”和“三分天下”。她表示，2017年土地市场和楼市对比形成了冰火两重天的局面。一线城市土地溢价率在25%，二线城市大概在30%，三四线城市土地溢价率已经接近了70%，土地价格增速也很快。但一线城市以及合肥、南京这些热点二线城市，商品房成交的降幅出现了一个大的下滑，有些城市甚至已经下降了50%以上。这一现象内因则是因为，无论是一线楼市下行还是三四线楼市的上涨，都需要开发商积极拿地以实现下一轮周期的经营目标。

作为今年一线城市宅地供应量提升幅度的北京，土地市场特点无疑具有典型性和参考性。对此，赵秀池表示，在“房住不炒”的总指导下，北京土地供应增多，但开发商依然竞争激烈，需要抱团取暖、抱团拿地；如果说土地数量大幅增加是“A面”，那么溢价率下降、拍卖规则变化等现象则成为土地市场的另一面。

对冲高房价下 开发商需转变思路

2017年，不少开发商都意识到市场正在发生变化，尤其是在土地市场。过去，价高者得的拍卖模式也带来了一些弊端，特别是“地王”频现。但今年土地市场由限价商品房用地、自持用地和共有产权房用地“三分天下”。对此，袁丽昆表示，当前土地市场三分天下的大背景下，开发商溢价率空间已经非常小。对于一线城市来说，如果开发商不能实现高周转、高效能的话，在这么低的利润空间下拿地，压力还是很大的。换言之，传统简单粗放的开发模式，最起码在一线城市将告一段落了，未来如果想赢得更好的空间，开发商面临的是从开发到开发+运营的转型。

而无论是土地供应大幅增加还是土地自持自用，都是为了对冲高房价，平稳房地产市场健康发展。去年12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年楼市的发展方向，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，在此基调下，土地供应增多、自持自用等长效机制对于调整房地产供应结构、稳定楼市起到了作用，并指出政府对于租住者不断赋权也需要消费者转变理念，“租房居住也能如意，是租是买因人而异”。

2018年土地供应因城施策 坚持多层次土地供应体制

事实上，随着房企经济圈布局战略加强与资金链变化，土地市场呈现一个明显特征：今年下半年以来，各地土地供应增多，一边是热点城市优质土地竞争仍然激烈，一边是不少区域土地频频流拍，土地市场表现出冷热不均。

对此，袁丽昆在预测2018土地市场表现是时表示，未来土地供应更加合理，国家会根据商品房库存的消化周期来供地。另一方面，则将坚持“三分天下”的多层次土地供应体制，而上海这样的一线城市也极有可能跟进。

对于2018年北京土地市场，赵秀池则表示，土地供应将实现因城施策，因地制宜。以北京为例的人口净流入城市将加大土地供应，而三四线人口流出城市则将减量供应。除了商品房外还要加大保障房的供应，尤其是共有产权房还有租赁房，包括集体建设用地上，实现十九大说的多主体供应、多渠道保障，然后来落实房住不炒的精神，促进房地产市场的平稳健康发展，土地是源头。（2017年12月11日凤凰房产）

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