想在三四线城市买房的要当心了，这些话不得不听

由于限购的实施，很多人可能无法在一二线城市买房，只能退而求其次，到大城市周边的三四线城市买房。对于这些购房者来说，由于着急买房，所以只能这么选。对于还有一部分购房者，已经获得了一二线城市的购房资格，但是苦于资金不足，难以在大城市买到合适的房子，但是手里头又有点闲钱，不买房貌似也贬值了，那这样的人应该如何选择呢？

其实，现阶段买房的，肯定都是自住，要么是纯刚需，要么是改善。虽然买房不是为了投资，但是从房产增值和贬值的角度来讲，任何人买了房子之后都不希望房子贬值。那么未来买房到底是去一二线城市，还是三四线城市，今天咱们就从两个维度来分析一下。

首先，是宏观环境。所谓的宏观环境，就是未来不通过类别城市的发展潜力与人口变化情况。11月24日，在2017年首届粤港澳大湾区房地产中介峰会上，中原地产创始人、中原集团主席施永青就对未来三四线城市的楼市表示了担忧。

施永青表示，现在三四线城市已经建设过度，大量的房子空置了。前两年所谓的“去库存”其实只是在替开发商去库存，而没有替社会去库存。开发商把房子卖掉，实际上是老百姓不但用了自己口袋里面的钱，同时还借了银行的钱替开发商去了库存。

但是，如果三四线城市的人口没有同步上升，房子还是空置下来了，还是库存，只不过是把开发商的库存变成老百姓的库存。开发商承担的资金成本只是土地出让费跟建筑费，但是现在土地成本、建设成本还加上开发商的利润，都由老百姓承担了。这样下去就会影响老百姓的消费能力，对拉动内需不一定是好处。换句话说，就是很多活钱变成了死钱，困死在房子里面了。

其实，施永青的观点并不难理解。如果说老百姓买房时为了自住，倒也不是库存。但是在三线城市，还有很多房子是卖给了投资客和炒房者，那么，这些库存才是实实在在的从开发商手中转到了老百姓手中。虽然我们对于炒房行为深恶痛绝，但是不可否认的是，一旦炒房者无力还贷，势必会对整个房地产产生影响，从而也会影响实体经济。虽然是炒房者抛售会在一定程度上降低房价，但是如果炒房者直接出局，那么就不是房价下跌那么简单了。

现在来看，部分三四线城市的房地产市场确实风险比较高，最关键的因素还是缺乏人口支撑。如果真的出现了人口净流出的现象，那么楼市必定波动。因此，要想去三四线城市买房，对于该城市的发展现状以及未来的发展潜力势必要做一番调查。

其次，就是可以看到见的房价。宏观环境受多重因素影响，不好预测，但是近1-2年的房价变化情况，还是可以通过一些数据大体判断出来的。

最近国家统计局发布的70个大中城市房价数据可以看出，一二线热点城市的房价同比涨幅不断回落，有的城市的房价环比已经出现了下跌。但是三四线城市的房价仍然比较坚挺，领涨的大多都是三四线城市。单从此趋势就能看出，未来一二线城市的房价基本还会呈现回落的趋势，而三四线城市的房价会滞后于一二线城市。

之所以一二线城市的房价在回落，主要还是受调控的影响。抛开其他调控手段不说，单是限价措施，就决定了未来1-2年，一二线城市的房价不会太高。

以房山良乡区域为例，该区域的两个项目，在今年2月土地出让的时候，就已经限定商品住房销售均价不超过每平方米38994元，且销售单价不得超过每平方米40944元。而目前周边在售项目的价格，要比这两个项目的价格高出近20%。这就意味着，未来这两个项目入市，价格差不多要比周边的二手房便宜20%。

据有关机构统计，截至目前，北京已成交了45宗“限房价、竞地价”地块，溢价率都不高。按照两年左右的建设周期来计算，未来两年，北京商品房市场上，除了共有产权住房和自住型商品房外，上市的绝大多数都将是这类“限房价”的户型。而大量限价房入市，将对整体市场的成交均价形成结构性拉低的效应。

这也就是说，如果现在买房，房价可能会很高，但是明年或者后年买房，买的有可能就是“限价房”，房价就可能要比周边的二手房便宜不少。

其实不止是北京，目前很多一二线城市已经实施了限房价、竞地价”的政策，并且已经成交了多幅地块。这些“限价房”会在未来1-2年内入市，再加上大力发展住房租赁市场，势必会拉低房价。这也就是说，未来在一二线城市买房，成本会比现在少很多。

况且，一二线城市由于机会多，人口基本都处在净流入。因此，综合来看，未来买房，选一二线城市要远比选三四线城市靠谱。