“10万+”的房价赌错了？11月才是开发商肉搏时期

“我们必须考虑大会之后，市场的变化和走向。”

某房企的营销负责人A君，在茶桌后面缓缓地抽了一口烟，仿佛在思考一个极难回答的问题。

房小评跟A君大概是今年年初认识的，在房小评的印象里，今年A君的眉头就没舒展过。他总是皱着眉头，装得很严肃似的。他从头至尾，好像一直对房地产持有悲观的观点，但是今年房地产市场不仅没有那么悲观，10房企甚至收获了史上销售额。

这又怎么解释呢？

“你不要只看那些销售额，你看看那些上市公司的财务报表，哪个还赚钱哦！”A君悲观地说，领头的万科，在2015年以前，净利润率都在10%以上，2015年跌到了9.3%，2016年就跌到了8.7%，今年季度仅有3.7%。后面你认为万科还能有多少利润呢？

万科尚且如此，其他房地产企业，不管它报表粉饰得再好看，底子里面，都已经沦为不赚钱的公司了。

房地产已经成为低利润，甚至是不赚钱的行业了？

“是的，”A君说，目前国土资源部和地方政府正在加大督促房地产项目入市的力度，为了增大市场的供应量，督促开发商们抓紧开盘销售。2014年以后，北京市已拿地没有形成供应量的商品房项目建筑面积有1300万平米以上。但是要这些项目形成供应量很难，的问题是，开发商们以现在的市场价格去销售，会赔钱。

为了让开发商们尽快将房地产项目入市，地方政府决定在价格审批上，可以稍微宽松一些。但是仅仅是稍微宽松一些，并不能达到开发商们的预期。

从北京的房地产行业看来，2013年开始，土地市场那一波行情，普遍让楼面地价飙升到了2-3万平米的水平，也就是将北京的部分新建商品房房价推高到了5万元/平米以上的水平，才能赚钱。

而到了2015年，北京土地市场商品房楼面地价则普遍拍到了3-5万元/平米，四环以内的土地，尤其是丰台板块的几个主要项目土地成本则拍到了5万元/平米以上。再加上配建自住房、保障房的公摊面积成本，这些新建商品房的房价不卖到10万元/平米以上，就不赚钱。

因此，在很多开发商内部预测当中，2017年，北京的四环以内新建商品房房价肯定要超过“10万+”的水平。

然而，殊不知，今年北京市严控新建商品房房价，对于高价审批坚决不放行。不仅如此，还大规模加大了共有产权房和限价商品房地块的出让。从下半年开始，北京土地市场大规模加力供应，但是所供应地块的商品房售价均价和限价全部做了控制。

你可以看到，2019年以后，在这些热点地区，新建商品房房价比现在的二手房房价还低，这会给市场一个怎样的预期？

“最有效的调控，就是预期管理，”A君说，他作为开发商的工作人员，非常佩服现在政府调控的水平和精准。二手房房价都是随着新房水涨船高的，但是也可能水落见底。新增了大量低价商品房供应，再加上市场交易去杠杆化，市场交易量下降，如果到2019年上半年，仍然保持目前的市场交易量的话，这些新建低价商品房房价，将能有效影响商品房房价。

换而言之，2014年之后，很多开发商在北京大胆拿地，豪赌未来预期，如今迎来的却是，自己手里的面粉比面包贵，而且未来面包限价了，比现在还便宜，这批面粉怎么办？

想囤在手里不开发，显然是不现实的。各个有关部门都在紧盯开发商手里的土地，要求开发商加快开发和加快领证销售。有的开发商憋不住压力，断然就开了，可是他们发现，现在即便是开盘，也没那么好卖了。

“以前买房者看到新房便宜，还会不顾一切去买，如今买房者可选择项目太多，加上贷款很难，导致了新房即便是便宜，也不好卖的窘境，”A君说，如今他们就观察到，市场上很多新开盘项目，销售远不如预期。

而随着11月份到来，预计会有很多新项目和老项目尾期要入市，如是一来，会在年底形成一波供应的高潮，但是市场买方却没有很高涨的兴趣，恐怕会给开发商之间带来价格战。

“今年以来，开发商们一直是有房就能卖的行情，恐怕到11月份要改变了，那时候才是开发商们之间的肉搏战，”A君如是说。

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