大V观：指望“会后”放松楼市的人，今天可以死心了！

文 T教授

近日，中国国家信息中心首席经济学家祝宝良表示，明年中国PPI和CPI很可能都接近宏观调控3%的目标。

而且其还指出，中国房地产市场现在存在泡沫，而且还有上涨的风险。

这也就意味着，届时，货币政策并没有进一步放松的空间。

因此，那些指望大会后，政府出于提振经济需要而放松楼市调控的人，基本上可以死心了！

房价的“死结”

过去10年，我们为什么会深陷楼市调控的“死循环”里，无法自拔？

对我们很多人来说，这是大写的“迷”；而对于政府来说，就是大写的“无奈”。

远的就不说了，就拿最近这两轮来说。

（图片来源：泽平宏观）

看到这张图表大家什么反应？

越调涨的越凶，对，就是这个问题。

到最后，“楼市调控”成了一个《狼来了》的故事，民众成了被愚弄的“农夫”。

次数多了，大家自然也就不当回事了

这也是为什么那么多人会认为大会后，这轮调控会放松，一切会照旧的原因。

不过，在市场经济里，以过往的经验和表现，来去判断未来市场走势无异于刻舟求剑。

所以，那些抱着固有观念认为房价会像以往那样的人无异于在扔骰子、赌运气，是很危险的。

要想成为一个的投资者（无论出于什么目的，买房都是种投资行为），对于一些市场行为，不仅要知其然还要知其所以然。比如，

过去10年，为什么楼市调控会陷入“死循环”？房价疯涨的“死结”又是在哪儿？

而在笔者看来，过去10年，楼市调控会陷入“死循环”，本质上是由于我国的经济结构使然。

2008年，由美国次贷危机引发的全球金融危机爆发，全球贸易受到重创。

进而，作为拉动我国GDP增长的三驾马车之首的出口，受到严重抑制，可谓用熄火形容。

（图表来源：TT财经）

而出口受挫，又进一步影响到国内的制造业和消费，主要体现在企业大量倒闭和工人失业及工资增长乏力。

而另一家马车 —— 基建投资虽然能在数据上拉起GDP，但因产业链带动效应不强、普罗大众无法直接受益，也不是。

所以，房地产就自热而然的扛起来大旗。

截止到2016年，房地产产业占到了GDP的6%左右，而其带动的上下游产业链则占据了23%，可以说是名副其实的大产业。

在这种背景之下，只要楼市调控一用力，经济就是一片呜呼哀哉，最后政府不得不放松（政策放松、货币放松）。

若一放松，房价就又撒了欢儿似得往上窜，最后周而复始，陷入死循环。

而房价上涨的死结是货币。

看涨房价的人可以找出N多理由，什么城镇化还未完成、城市有大量人口流入、土地供应不足、房源供应不足等等。

不过，在笔者看来，这些“利好”最后都要通过货币才能显现。

我们大家都知道，商品价格涨跌取决于供需，供大于求，价格下跌；供不应求，价格上涨，很简单的道理。

但很少人会注意到，这个供需是个相对的概念。也就是说，是供大于，还是供小于求，其实是可以通过杠杆来调节的。

这个杠杆就是货币政策。

比如，在这一轮大涨前夕，很多城市出台政策，把首付款由30%降到20%，把原本买不起房的无效需求，变成了能买得起的有效需求。

而且很多开发商与金融机构、小额贷公司合作，又对首付款再加杠杆，到最后只拿出几万块钱，就能买到几百万的房子。

结果，就是需求在短期内大幅增加，本来供过于求或供求平衡的房子，也都成了供不应求的“奇货”了。

房价上涨也就再所难免了。

因此，如果我们要想看清楼市和房价在未来几年的变化，那么，我们就需要搞清楚两个问题：

一是我国的经济结构会不会发生变化；

二是我国的货币政策会怎么变。

老路已经成了断头路

作为普通民众的我们，想的是如何才能搭上国家发展的便车，赚取更多的财富；

但对于国家的执政者，想的则是如何把经济结构调整到一个合理状态，进而能在未来，释放更多的潜力。

那么，现在我们以“房地产”为纲的经济结构还走得通么？

答案是NO

过去几年，调控下楼市就能让国家严重感冒的情况，已经预示了我国的经济正面临着严重的系统性风险。

可以想象，若下个10年，我们还这样一条道走到黑，会发生什么？

泰坦尼克号虽大，撞上冰川也照样玩完。

所以，2015年底时，中央提出了供给侧改革，寄希望释放出更多的市场机会，进而分散房地产带来的风险。

虽然，这两年推进的不甚顺利。但此次大会后，想必会出台详细的计划，继续推动，毕竟这事关国本。

再看货币政策，其对一国的经济而言就犹如一粒伟哥，见效快、作用强，是政府最喜欢用的“药”。

不过，若离开了国家经济（身体）去谈论货币政策（药物）的疗效，无异于放空炮，是没意义的。

而由于长期服用“药物”，现在国家经济的体质明显的不乐观，

一是货币超发严重，金融降杠杆仍需持续。

截至2017年7月末，中国货币发行量M2（24.92万亿美元）相当于是美国同期的M2余额（13.54万亿美元）的1.84倍。

而在2016年，中国的GDP仅为11.4万亿美元，美国则为18.6万亿，相当于美国的60%

也就是说，我们以美国60%的经济体量，发行了超过它1.84倍的货币量，而且这还不算大量的小额贷及P2P互联网金融发放的贷款。

你觉得正常么？

所以，金融降杠杆任重而道远。

二是货币政策的边际效用也在锐减，若不节制，用不了多久就会副作用大于疗效。

由上文可知，我国的M2货币发行量已是GDP的2倍多，而且其边际效用也在下滑。

笔者制作了一张，近几年M2和GDP的新增量比值表，意思是若新增加1元钱的GDP，需要投放多少货币。

（图表来源：TT财经）

由上图可知，货币的边际效用是比较低的。

这种低体现在2个方面，一是比值低，需要投放2-4元钱才能在增加1元钱的GDP；

二是边际效用趋势逐年恶化，2016年，效用看似提升了。但实际上，按下葫芦浮起瓢，资金以表外的形式流向社会，社会融资规模大涨和繁荣的互联网金融就是证明。

三是供给侧改革效应，通胀压力凸显

如祝宝良所言，明年PPI和CPI之间的剪刀差会消失（之前的情况是PPI涨，CPI不涨）， PPI、CPI很可能都接近宏观调控的3%的目标。

这就意味着，货币政策若再宽松，就将面临通胀压力。

四是国际形势也于我不利，货币对外面临贬值压力

备受瞩目的美国税改极有可能达成协议，虽然特朗普的移民、外交、医保等政策，在国内受到了诸多抵制。不过，若税改再失败，特朗普和共和党的政治生命都将玩完（共和党参议员语）。

而一旦美国税改通过，是属于大利好，必然推动美元回流，汇率走强。人民币将再次面临贬值压力，而在这种背景压力下，就更不可能执行宽松的货币政策。

所以，货币政策不会再有太多放水的空间，而政府也会千方百计的赌漏洞，防止已流出的水（货币）再往房地产领域跑。

如本月初，银监会在通报落实金融工作会议精神防范银行业风险情况的会议上，要求严厉打击“首付贷”，严查挪用消费贷款资金，防范房地产泡沫风险。

北京银监局和中国人民银行营管部联手对银行进行现场检查，按照要求，各银行将于10月提交首份自查报告。

而南京、广东等地均开始严查消费贷违规流入房地产市场，许多银行也已经开始监控消费贷的资金流向。

综上所述可知，曾经的走的顺溜的老路，现在都已经成为了断头路。

新道路怎么走

面对这种现状，政府可以采取的措施和手段有哪些呢？

在中国国家信息中心首席经济学家祝宝良看来，

首先，货币政策应从紧，不能放松。原因如上

其次，加强房地产调控，把投机房地产的资金逼出去。

同时，财政政策维持适当宽松，但对市县两级政府的基建项目要严格审查，严防地方债务风险。

那么，通过有效的政策组合，三到五年内，便可为中国经济转型创造良好的环境。进而让中国经济进入新的增长跑道。