楼市冰点时刻，那些挥泪大甩卖的房源，到底是“漏”还是“坑”？

近一个月，楼市拉开“挥泪甩卖季”大幕。

时不时就会有些跌破眼镜的房源出现在朋友圈，这些房源并不是那种普通意义上的降价，都是“爆款”“跳楼甩卖”的那种程度，且会在圈里迅速“蹿红”。

和这些“跳楼款”相比，20%之类的跌幅都弱爆了。

1

高大上的望京谁6.6万/平了？

国风上观：

望京成熟地标盘，好位置好户型，10年左右次新房。放在3个月前，小区成交价基本都在9-10万，大面积230平米的户型，单价成交也能到8.6万以上。

国风上观大户型3月成交价

可是这套……6.6万单价，先不说跟望京当地的房子比，在如今五环外很多8万+的楼盘环伺下，也是显得如此扎眼。后来据中介说，业主心里价位还能下调。

高大上的望京次新现在价位已经可以和黄村比肩了吗？房小谋去捡个“漏”。

国企出品的楼盖得还是大气规整的。

园林面积尺度很大，处处宽敞，但后期维护不力。

怀着对便宜房的憧憬，走进一看，果然内有乾坤。房子在一层，且是“树荫房”。

这个是房子的北面。

北面窗基本是隐藏在树荫“掩映”中。

南边正对一条茂密林荫路，南向天空基本被树荫覆盖。

东侧的两个卫生间明窗，是最没有被遮挡的部分。

一层两户，在售房是东侧户，西侧户租给了一家超市，门禁形同虚设。

首开的房子大多物业较差。这里也是楼道里堆放随意，物业管理力度不够。

在房小谋总结的房源类型中，占“电梯高楼的一层、前后遮挡采光差”，又是大户型，对楼层与采光的容忍度更低，所以，该房是妥妥的“问题房”。

不过据中介说不久，该房已售出，成交单价不到6.5万，同小区类似户型报价仍没有低于8万元的，是个个别现象。

2

大望路珠江帝景豪气今安在？

西大望路的珠江帝景，在陈经纶帝景分校光环笼罩下，曾是区域涨幅最快之一的学区“神盘”，3月成交价一度跨过12万/平。

珠江帝景3月成交价

3个月的时间，从12万跌到7.9万，即便是317调控与多校划片双重打击，帝景的下跌速度，也是令人颇感意外。

颇具时代感的大金马，提示着已然没落的合生地产曾经拥有的巅峰时刻。那个坐拥令人仰止的豪宅帝景，又曾是几度风光。

3梯八户，对于如今大户型最主流2梯2户配置来说，显得密度较高。楼道设计风格也是充斥各种欧式古典风的雕塑与罗马柱，高大上的定位与后期维护不力的“掉漆、掉砖”现场形成落差，充满没落感。

现场一看便知，这套便宜房源不在帝景院内，单元门独立在院外，因为不在围合小区里要多配一个保安，所以物业费比院内多一元钱（3.98元），放在平时，这个单元的房子单价也会比院内的便宜一万左右。这套加之税费也要1340万。

窗外望去，是大金马和帝景大门，临着西大望路。

看到这里就明了了，这里是住宅公寓，办公的也不少。面积大+临街+不在院内+不通透=价格便宜，这套房在房小谋的字典中，又是一个妥妥的“问题房”。

目前，珠江帝景的平均报价在9万左右，这套加之税费折合8.48万/平米。并不很值。

3

最牛学区之一的西城德胜8万/平了？ 

马甸南村，育翔小学的学区，带20平米院子，单价只有8万，还能谈。

在房小谋印象中，马甸南村的价格一直是这样的：

马甸南村3月成交价

317之前那段时间，马甸南村的房源因为大量单价超15万，基本是绿中介的线下维护房源，317后，有一定下跌，但基本稳定在13万左右，如今这个8万是什么情况？

到现场，房小谋了然了，原来是半地下的……

这是小院的围墙，坐落于半地下，南侧阳台的门窗开在小院里，到真是有些“下沉庭院”的观感。

北边就没这么敞亮了，厨房和小卧室的窗开在北阳台里，北阳台的窗户正对着人家的车轮子……

黄中介透露，该小区的半地下在3个月前也是不下于10万一平，这个8万的算性价比很高了。

半地下，在房小谋的词典里更是硬伤中的硬伤，但仅就半地下而论，这款自带“下沉庭院”的房源户内，目测没墙皮脱落，似乎也不是那么潮气，还有小院很多赠送面积，也算是半地下中的“战斗机”了。

即便如此，真正花600万买半地下来居住还是很难想象，大部分购买半地下的也是为了给孩子博一张“学票”，目前西城区在严格落户上学制度，半地下能否确保上学，还是有一定风险。

除了这些，中介们的“促销房”库中降价连连，比如单价7万的朝青板块润枫水尚——

据悉这套还送两个产权车位，合下来单价6.6万。但是房子临街。

大望路附近单价4.9万的九龙花园 ——

请注意，如此大户型厨房没有窗户。

还有2.35万的北七家商品房——

这个小区叫蓬莱公寓西区，最近的成交价是这样的：

人家本来就很便宜好么……

探访和列举这些房源，主要是在成交僵持期，中介们会打出一系列组合拳。跟一手房一样，特价房、限时促销房频推，在价格敏感的帝都十分撩人，而其中品质则良莠不齐。

房子不像衣服，不要因为便宜改变原则，从一个选择维度轻易跨到另一个维度。

硬伤房难脱手，应该在能力限度内，选择的房子，好住也好卖。

当然，降价房不都是“坑”，需要擦亮眼睛，有些降价房虽然没有降到“刷爆朋友圈”的地步，但比起高峰已经是有了很大降幅——

这套润枫水尚房小谋实地看过，基本没有毛病，户型也是小区比较不错的，前后不临街，绿中介透露价位可以谈到1300以下。

国风上观这个虽然单价没有6.6万那么低，但也属于没有毛病的， 23层，北观2000平人工湖，南边视野无遮挡，价位新降到1350万，合单价7.67万。

这些房源才是“漏”而不是“坑”，降幅不会马上在网上看到，但是去现场往往可以得到一手信息。

做什么都一样，得到要看付出多少。祝你捡到好“漏”，别掉坑里。