楼市在下一盘大棋，靠炒房赚钱已经不可能！

这段时间以来，无锡、成都、广州、西安等城市分别就房地产出台了不少细化方案。这些强方案中，观察君（loushi666）个人认为主要基于四大考虑，分别是：

1、落户

租房可落户已经是共识，除了一线城市因为人口体量原因难以放开之外，其他二线城市可以说门槛很低。

2、抢人

租房可以落户，这不假，但租房换来的户口含金量还是差点。那些人才公寓才是大杀器，现在不少城市为了吸引人才可以说是不遗余力。“先租后买”是各个城市普遍采用的策略，成都在8月3日公布的方案中，只要你属于人才，你可以先租5年公寓，5年期满后还可以5年前的价格买下这套公寓，这就厉害了。

再比如北京，虽然不能落户，但共有产权房的推出，也明确一点。5年后个人可以买下政府持有的那部分产权，从而享有完整产权。这不就是先租后买么？政府持有的那部分使用权，等于是你免费租5年。对于一线城市来说，这样的优惠，吸引力不可谓不大。

3、楼市将真正告别赚钱的时代

现在买房，别想着赚钱。以北京为例，自住房转为共有产权房之后，除了让你能够以更便宜的成本买到一套房子之外，更牛的其实在销售端。

大家稍加分析就会发现，共有产权房如果要买，就只能卖给符合购买共有产权房的下家。这些人是典型的夹心层，支付能力有限，而且随着房屋体量的增加，这类购房者其实是越来越少的。即使不做这样的分析，你也会知道，共有产权房要是让你去赚钱，那岂不是白瞎了么？

这类房源的出现，还会进一步分流目前普通商品房市场上的潜在购房者。目前热门城市的房地产已经趋于冷清，但需求并没有消失，这一点所有人都清楚。要想破除楼市继续往上走的可能，就必须分流这部分需求，各类为刚需、人才、夹心层准备的房子就是分流这部分需求。

当然，仅仅依靠这个还不够，资金和土地也很关键。这两点，其实也已经布局很长时间了。

关于资金，其实最关键的指标在于利率。2008-2012年是一个危机时代，而2012-2016则是后危机时代，当时美联储利率从3.5下行至0.25，但2016年以后，一切都在逆转。增长、通胀、利率都在发生变化。美联储不断上调利率，而我们的央行也不断采取措施应对，虽然没有上调基准利率，但也通过各种市场化手法来消化这一冲击。

此外，美联储经过了上一轮大规模QE之后，目前已开始大规模缩表，未来三年，全球市场至少有1.2万亿美元要被收回，美元将更值钱，这又是对我们新的考验。

各方面信息都显示上一轮的低利率已经结束，而本轮利率上行周期才刚刚打开。

作为购房者，感受最贴切是，利率虽然没变，但商业银行却主动上调，而且越来越难获批。

关于土地，各大热门城市也已经调整了供应策略，重点保刚需的逻辑一览无余。但随着刚需居住需求的沉淀，楼市已不再有爆发的可能。想靠买房赚钱，已经很困难。

4、政策比我们想象得要高明得多

房地产既要兜底，又要承当激励的功能。租房就是兜底，人才房、共有产权房就是激励。租赁房源肯定会非常多，未来会有更多措施来释放出一大批租赁房源，在大城市不愁没房子住。

但另一面，我们还得注意到，人才房、共有产权房之类的房子，还是稀缺的。这类房子需要竞争。这类房子的特点是，产权不再由入住者完全说了算，一句话，这些房子能不能卖，怎么卖，卖多少钱都需要商量。简单说，这些房子就像是楼市的定海神针。

大多数人是不参与炒房的，但他们的购房需求却实实在在成为推动房价上涨的中坚力量。

政策通过租房和人才房等来满足居住需求，在此基础上让人们更多专注于工作，专注于事儿，不再聚焦楼市。

未来，年轻人有住的地方不是什么难事，而要拥有一套自己的房子就就需要不断投资自己，让自己足够强大，这是良性竞争。当你足够强大的时候，你会发现回报你的不仅仅是一套房。