多地租房政策落地 房子真的不用再炒了！

为什么中国人挤破了头也要买房？不仅仅保值增值为主的目的，而是房子承载了太多生活必须的事情，比如户口、比如学区。

然而，最近事情开始起变化。从广州“租购同权”，到济南、无锡等地“租房落户”，目前，多个城市已经发布了支持租房的新政。

那么租房对于房产市场的走向，会不会有决定性作用？为什么一些评论认为“租购同权”不过是纸上谈兵？

单单出一个政策确实是纸上谈兵。比如一个城市的学校建设连保证城市原有居民子女入学都紧张，如果大量流动人口涌入，那么势必会造成社会资源分配问题；这时候无论如何“同权”，也要有区分，有先来后到。因此，“租购同权”放到目前的大环境下，还是有巨大影响力的。

流动人口首次减少

首先一点，人口红利开始减弱。这里并不是说刚需购房的人口红利，而是指流动人口。据国家卫计委流动人口司发布《中国流动人口发展报告2016》，截至2015年，我国流动人口规模达2.47亿人，流动人口下降600万，相当于每六个人中有一个是流动人口，占总人口的18%。另据国家统计局的数据， 2016年末流动人口同比减少了171万人。流动人口数量持续下降的事实是板上钉钉了。

这其实折射出户籍对于地域的限制在减弱。很多地方，比如一二线城市的周边，甚至比三四线城市都要繁荣，他们自然不会再有流动的需求；户籍改革的成本开始降低，那么户籍与住房“分手”也是早晚的事儿，房子失去了一大功能。

房子改变命运时代过去了

一般驳斥“租购同权”的文章，通常都是以“可以用3000元月租，解决800万的问题，傻了么？”为论据。必须承认租购同权目前对于其他只需要管理部门协调即可解决，但学区的问题，资源所限，难以落地。

不过问题的关键是，这是一个伪论据。它包含的意思是，买了优质学区，上了一流学校，就可以成才，至少可以考上好的大学。这显然是狭隘的观念。

首先，，无论是一线城市还是二线城市，实际上溢价是很高的，不仅仅高出了房子本身的价值，也高出了学校的价值。即便是传说中的人大附中，真的就值得投入千万元房产来换取吗？简单的把孩子的前途和一套房联系起来，是教育的失败，家长的懒政。

其次，多元教育发展大势所趋，即便挤破脑袋进入了一流学校，是否能进入一流学校的一流团队呢？众所周知，学校的班级分三六九等，某种意义上，一流学校的普通班甚至不如二流学校的重点班；而一流学校的重点班也不是一套房就让去的，综合能力考察必不可少。那么财富不用于孩子的教育投入，而妄想走捷径靠一套房解决，最后孩子成为重点学校里面的“傻子”“屌丝”，上好学校最后适得其反，这可不是对孩子负责的态度。

中国房子足够多了

当然，会有人质疑，如果都租房，就没人买房，开发商也就不盖房了，那么以后是租也租不起的，毕竟物以稀为贵嘛。问题在于，中国缺房子吗？

据国家统计局数据、，2017年6月，中国房地产开发、销售（月）商品住宅待售面积3.5169亿平方米，IMF2015年春会期间提供的数据，中国楼市的空置率达到10亿平方米。这个数据即便打个五折，也超过了6亿平米。

此外还记得前阵子热议的“被平均”吗？国家统计局数据显示，中国人均居住面积为40.8平方米，可供2100万人左右居住。有人说，我并没有房子啊；但房子不像别的消费品，它多了就是多了，实实在在地在那里；那么就由提供租住的可能，只不过现在人们观念上是倾向于把人家的房子高价买回来；一旦形成政策支持和认识共识，那么租来“人均40平米”，不也是乐事吗？

此外，房地产资金池已经满溢了，再加入更多的水并无益处，反而有“脱实入虚”的倾向；因此，未来“租房”显然要比“买房”，更受决策层重视；手里的房子等待租金来盈利时代下，又能保证多高的呢？在中国高房价的前提下，这个不会超过3%，连贷款利率都抵扣不了，多套房者应该担忧了！

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。