北京二手房成交量暴跌接近谷底，价格或继续下滑。刚需可开始考察
京都熊2017/07/28 14:18
上半年二手房网签量减少逾三成
据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京全市二手住宅网签总量约8.7万套，环比2016年下半年减少36.5%，同比2016年上半年减少35.8%。总体来看，北京二手房网签量结束了自2014年上半年以来连续增长的态势。
对此，亚豪机构副总经理郭毅直言：“以‘3·17’新政为始，一系列控制需求的调控政策的及时出台，以及在土地供给侧加大中小户型普通商品住宅用地供应量的规划出台，对平息楼市恐慌情绪，扭转市场涨价预期，可谓起到了立竿见影的作用。”
记者发现，“3·17”新政出台后至今，业主方惜售涨价现象不再，报价更加理性;购房客户方面恐慌抢购的现象不再，二套认定标准从严、二套首付比例和贷款利率的提高，使得不少资金实力相对有限的购房需求不得不延后或取消购房计划，购房需求大幅萎缩。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示：“今年第二季度北京二手房交易量呈断崖式持续回落，与新政前的交易量相比，跌幅达70%左右，目前日均网签量不足300套，6月全月网签量不足万套，市场已跌近谷底，进一步下跌空间已然不大，预计未来北京二手房网签量跌幅将逐步减小、企稳，并持续在低位徘徊。”
房价冲高回落二季度迎拐点
由于房价的回落要比交易量的回落有一个季度左右的滞后期，所以，2016年“9·30”新政后，随着北京二手房市场交易量的持续回落，房价也在逐步下调。但是2017年春节后恐慌情绪导致市场再度爆发，使得企稳的房价再度上涨，直到“3·17”等一系列新政落地实施后，北京二手房价才又开始步入企稳回落的轨道。“如此一来，从2017年上半年整体而言，北京二手住宅的成交价格环比2016年下半年仍有小幅增长。但随着‘3·17’新政强势出台，北京二手房价在三四月份冲高后，开始逐步企稳回落。先是 5月环比下跌了3.4%，6月又再次环比下跌了4.7%，不仅跌势持续，且跌幅有扩大迹象，第二季度北京二手房价持续回落，预示了房价拐点的到来。”胡景晖对记者表示。
北京双井区域一位中介公司的门店经理告诉记者，2017年春节后“3·17”新政出台之前，恐慌性情绪引发了不少业主惜售涨价，客户则恐慌性入市抢购，可以说3月份北京房价的上涨水分很大。随着购房需求的萎缩，交易量的持续回落，市场预期的稳定，过度虚高的房价回落是必然。
如今，部分着急出售房产实现置业升级的业主开始主动降价，调低报价的房源占比由新政前的不足40%上升到了近80%，降价幅度也在逐步扩大。此外，降价房源已经逐步从成交占比较少的高总价、大户型的二手非普通商品住宅，蔓延至成交占比较高的中小户型的二手普通商品住宅，降价范围在逐步扩大，北京二手房价进入新一轮下跌周期。
货币政策收紧楼市去杠杆见成效
伟业我爱我家集团的数据统计显示，在购房客户支付方式上，2017年上半年北京的二手住宅交易中，购房客户通过商业贷款进行支付的人群占比为52%，环比2016年下半年减少7.1个百分点;全款支付的人群占比为29.6%，环比2016年下半年增加6.3个百分点;其他方式(包括公积金、补按揭、自行贷款等)的占比共21.6%。
纵观2014年以来的数据可以看出，使用商业贷款进行支付的人群整体上在不断增加，2016年下半年达到了59.1%的高比例;而使用全款进行支付的人群在2014年、2015年不断下滑，2016年保持平稳，2017年上半年则环比提升了6.3个百分点。
胡景晖分析表示：“从2014年到2016年，北京二手住宅市场的杠杆在不断加大，楼市风险也在不断积聚。不过，2017年上半年，北京首套首付比例提高，二套首付比例大幅提高，商贷利率优惠逐步消失并开始在基准利率上提高，这让想要利用商业贷款购房的购房者压力陡增，部分购房人不得不放弃商贷购房。因此，虽然2017年上半年整体交易量在减少，但商贷购房者减少得更多，这有利于降低北京楼市的杠杆和风险，维持北京楼市的健康长远发展。”
亚豪机构市场总监郭毅认为：“从2014年‘9·30’新政、2015年‘3·30’新政到2016年‘9·30’、2017年‘3·17’新政，北京楼市经历了一个较为完整的从‘放松、再放松’到‘收紧、再收紧’的轮回，政策也完成了从‘普惠式’到‘因城施策’的转变。”
目前北京二手房市场70%-80%的购房需求都是置业升级的改善需求，对商业贷款的依赖性大。因此，2016年“9·30”新政、2017年“3·17”新政中首付比例的提高对市场产生了重大影响，而商业银行收紧住房贷款发放、提高贷款利率也对市场影响深远。“3·17”新政后北京楼市能够快速降温，二手房价能够迅速回调，货币政策的全面收紧起到了直接作用。
胡景晖预测，北京目前从紧从严的调控形势，在今年下半年还将继续。在此背景下，二手房交易量将在谷底企稳并持续低迷，下半年房价将迎来更大范围、更明显的回落，北京二手房市场将正式进入新一轮降温周期。随着二手房价的回落，以及新房市场房源供应量的增加，下半年将迎来比较好的购房机会，建议有购房需求的家庭，可以根据自身的资金实力和支付能力，理性出手购房。
